作者 | 燕大

(資料圖片)

老手愛抄底，95歲的李嘉誠更不例外。

最近，李嘉誠想抄底的是他念念不忘的香港“凱玥”項目。

六年前，房地產(chǎn)市場一片繁榮，各大房企攻城拔寨都是 財大氣粗、出手高調(diào)。

彼時香港港島南區(qū)鴨脷洲土拍，這塊地皮前身是駕駛學院訓練場，位于港島南區(qū)，面朝大海背靠玉桂山，是港島區(qū)少有的大型住宅地塊。

房企巨頭眾星匯聚，其中包括李嘉誠家族的長實地產(chǎn)、恒基地產(chǎn)、英皇國際與佳明集團聯(lián)合體、中海、萬科，以及第一次進入香港拿地的龍光集團與合景泰富聯(lián)合體等。

當時有消息說龍光與合景聯(lián)合出價在155-158億港元之間，樓面價超2.03萬港元/平方呎（ 約21.83萬港元/平方米），這個價格比當時市場的估值上限還高出35%以上。

最終，過江猛龍強壓地頭蛇，龍光與合景聯(lián)合體付出168.55億港元，比市場預估價還高了10多億，樓面價達到2.21萬港元/平方呎，約合24萬港元/平方米。

這比市場最高估價還高出53%，一舉刷新香港保持了20年的地價記錄，成為香港地王。

豪擲千金，風頭一時無兩。

爽是爽了，但開發(fā)的錢從哪里來呢？

一個字，借。

龍光與合景聯(lián)合體將這塊地定位為豪宅項目“凱玥”，競得地塊之后反手將凱玥拿去抵押向匯豐等銀團貸了102億港元開發(fā)貸。

但步子大了容易扯著蛋，動輒地王、百億，借的錢可是要按時還的！

沒有足夠的接盤俠，曾經(jīng)站在聚光燈底下的房企暴雷的爆雷、逾期的逾期，排名第一的恒大爆了，融創(chuàng)也逾了。

2022年8月，龍光集團宣布暫停支付5筆境外美元優(yōu)先票據(jù)的利息，官宣違約。

差不多的時間，合景泰富展期美元債，撐到今年五月，涉及本息超8億元的債務(wù)官宣逾期。

高額債務(wù)違約，面臨的往往就是債務(wù)重組，部分債權(quán)轉(zhuǎn)成股權(quán)、加入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)等等。

雖然龍光與合景兩企業(yè)總資產(chǎn)超過4200億，但對他倆而言，香港的“凱玥”項目都是自己的核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，關(guān)系到債務(wù)重組，決不能失去控制權(quán)。

外有債務(wù)違約，用凱玥抵押 貸款的銀行又蠢蠢欲動，凱玥的控制權(quán)不穩(wěn) ，這也是為什么有人說李嘉誠在 “趁火打劫”的原因。

凱玥定位是半山海景豪宅，含6棟，僅295套，面積從124-898平米，2023年1月入市，單價5萬港元/平方呎（約54萬港元/平米），總貨值約336億港元。

最便宜的一套房子也至少要六七千萬港元，普通人生下來沒有也就基本沒有了。

動輒上億的豪宅，有數(shù)據(jù)顯示到現(xiàn)在為止只賣出3套，單價在1.64億-1.85億港元之間。

資金回籠不理想，當初借錢給這個項目100多億港元的匯豐銀行等銀團就有人不愿意了。

凱玥項目抵押在匯豐、渣打等銀團手上，換句話說，他們有處置權(quán)，可以直接轉(zhuǎn)讓搶跑。

趁他病要他命，契機就在于此。

據(jù)報道，有消息說，李嘉誠的長實主動向銀團提出收購這筆貸款的多數(shù)權(quán)益，其他銀行本沒有出手該項目的計劃，“只是長實的手伸得太長，匯豐配合”。

如果長實拿到凱玥債權(quán)，那可以跟龍光、合景泰富談判，讓后者讓出控制權(quán)；若談不攏，長實也可以進行拍賣。

而且，關(guān)鍵在于一旦下蛋母雞凱玥被拿走，那不論是龍光還是合景，本身違約的境外債務(wù)，重組基本無望，債權(quán)人失去凱玥這個抓手也不太可能有愿意再跟兩家談重組，最終形成包括長實在內(nèi)的多方“圍剿”龍光與合景之勢。

6年前兩家聯(lián)合力壓地頭蛇競得凱玥，怎么也沒想到如今成了燙手山芋，卻又事關(guān)生死。

商場如戰(zhàn)場，沒啥情面可講，即便雙方互換角色，也是一樣。

房企的雷還遠沒爆完，現(xiàn)在爆的雷都是之前豪借的債。

在這一點上，不得不說，姜還是老的辣，房企巨頭一片哭爹喊娘，但以地產(chǎn)暴富的李嘉誠家族幾經(jīng)風雨，卻始終屹立不倒。

別人高歌猛進時，他穩(wěn)妥保守。

別人要死不活時，他主動出擊。

恒大、融創(chuàng)最輝煌時期號稱年入超過4000億，而彼時長實的房地產(chǎn)收入只有300億左右。

截至2022年底，長實總資產(chǎn)為5148億港元，比縮表之后的龍光與合景之和還高10%左右，但長實的負債率只有不到24%，遠低于許多房企巨頭動輒超過90%以上甚至超過100%。

長實負債率極低，說明用的大多是自有資金而不是大量借款，自然而然營收增長不大，但穩(wěn)健、“長壽”！

彼時嘲笑李嘉誠家族保守的人，現(xiàn)在恐怕墳頭草都一丈高了。

說到這里我就想起了恒大，任澤平2017年12月進入恒大，彼時恒大負債率已超86%，剛?cè)サ娜螡善讲坏趫蟾嬷袑戇€當著幾位主要負責人的面說“真話”，直接諫言降負債、反對多元化，國內(nèi)外搞多元化的絕大多是失敗，九死一生。

就因為這個，任澤平在后面的干部大會上被大佬們長時間痛批，成了大會的男豬腳，痛批其格局不夠、認識不到公司的重大戰(zhàn)略。

之后任澤平長時間呆在北京，遠離恒大的總部深圳和具體事務(wù)。

2021年恒大爆雷公開，事實證明任澤平當時的降負債、反對多元化是一點都沒說錯。

之前巨頭們爭當?shù)赝趵钍锨蠓€(wěn)保守。

現(xiàn)在巨頭們深陷債務(wù)泥潭李氏則多方出擊。最近接手家族企業(yè)的第三代孫女也開始高調(diào)出境。

進取中不忘穩(wěn)健，穩(wěn)健中不忘進取。 李氏的久富和長壽，是有道理的。

-End -

希望和你一起共鳴！

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