本報(bào)記者 張漫游 北京報(bào)道

(相關(guān)資料圖)

8月16日上海市房屋管理局印發(fā)《上海市住房租賃公共服務(wù)平臺(tái)管理規(guī)定》；《深圳市保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定辦法（試行）》于近日實(shí)施……為推動(dòng)住房租賃市場進(jìn)一步發(fā)展，多地出臺(tái)了相關(guān)政策。

面對(duì)龐大的市場需求，銀行也加緊了在住房租賃市場的布局。日前，中國人民銀行亦提出，接下來要穩(wěn)步推進(jìn)租賃住房貸款支持計(jì)劃在試點(diǎn)城市落地。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪建議，銀行可以從三條路徑發(fā)力:一是加強(qiáng)住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新；二是拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道；三是要加強(qiáng)和完善住房租賃金融管理等。

布局2萬億市場

日前，貝殼研究院發(fā)布的《2023中國房地產(chǎn)市場半年報(bào)》顯示，上半年重點(diǎn)40城租賃市場熱度同比提升，35個(gè)城市市場熱度同比升溫。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面恢復(fù)常態(tài)化運(yùn)行，春季返工季、畢業(yè)季兩個(gè)租賃市場旺季如期而至，租賃市場熱度在6月達(dá)到上半年峰值。

“近年來，以房地產(chǎn)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，但居民住房問題仍然有待改善，尤其是中低收入人群的住房問題較為突出，部分居民住房問題仍然沒有得到解決?！迸d業(yè)銀行青島分行相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《中國經(jīng)營報(bào)》記者，住房租賃市場滯后于銷售市場，健康完善的房地產(chǎn)市場應(yīng)該是銷售市場和租賃市場協(xié)同穩(wěn)健發(fā)展，房屋買賣和房屋租賃是房地產(chǎn)市場的兩大部分，相輔相成，相互支撐，才能解決好居民“住”的問題?！按送猓谧》孔赓U市場發(fā)展過程中，租賃關(guān)系較不穩(wěn)定，承租人處于弱勢(shì)地位，租賃權(quán)益得不到保障；在供應(yīng)主體方面，私人租賃多，機(jī)構(gòu)租賃少，機(jī)構(gòu)租賃規(guī)模占比較低?！?/p>

住房租賃市場發(fā)展的背后蘊(yùn)含著大量的金融需求。

關(guān)榮雪總結(jié)道，由于租賃住房的投資回報(bào)周期一般較長，在經(jīng)營過程中，資金投入需求較大，特別是對(duì)那些自持物業(yè)的專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)來說，仍然需要金融端資金投入的支持，而且當(dāng)前保障性租賃住房供應(yīng)及建設(shè)工作穩(wěn)步推進(jìn)，租賃住房配套建設(shè)的要求也逐步提高，完整的住房租賃金融支持體系需加速形成；同時(shí)，對(duì)于租賃群體來說，支持提取公積金支付房租等支持政策的覆蓋與落實(shí)范圍也有待進(jìn)一步擴(kuò)大。

“住房租賃市場具有低成本融資需求，目前租賃市場屬于長期持有且重資本投入的行業(yè)，行業(yè)回報(bào)率較低，能夠負(fù)擔(dān)的融資成本有限?！蓖哐芯吭貉芯靠偙O(jiān)宋紅衛(wèi)向記者補(bǔ)充道，另外是需要退出通道?！半m然租賃住房通過REITs退出已有先例，但門檻較高，大部分項(xiàng)目有證券化的需求?！?/p>

我愛我家數(shù)據(jù)顯示，目前，國內(nèi)住房租賃市場規(guī)模已近2萬億元，預(yù)計(jì)未來5～10年，租賃市場仍將保持穩(wěn)健增長的態(tài)勢(shì)，整體預(yù)計(jì)國內(nèi)住房租賃市場規(guī)模在2030年將突破3萬億元。

為滿足住房租賃資金需求，監(jiān)管層推出了支持政策。今年1月，中國人民銀行印發(fā)《關(guān)于開展租賃住房貸款支持計(jì)劃試點(diǎn)有關(guān)事宜的通知》，設(shè)立“租賃住房貸款支持計(jì)劃”，額度為1000億元，支持相關(guān)金融機(jī)構(gòu)于2023年年底前，向重慶、濟(jì)南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津8個(gè)試點(diǎn)城市發(fā)放租賃住房購房貸款。根據(jù)中國人民銀行近期指示，接下來也要穩(wěn)步推進(jìn)租賃住房貸款支持計(jì)劃在試點(diǎn)城市落地。

同時(shí)，2023年上半年，中國人民銀行、原中國銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見（征求意見稿）》（以下簡稱“《征求意見稿》”），為租賃住房的投資、開發(fā)、運(yùn)營和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)體系。

銀行層面也有諸多積極舉措。如2017年中國建設(shè)銀行推出住房租賃戰(zhàn)略，經(jīng)過6年時(shí)間推進(jìn)住房租賃戰(zhàn)略的探索實(shí)踐，覆蓋股權(quán)投資、融資支持、管理運(yùn)營、REITs發(fā)行的“投融管退”住房服務(wù)新體系。其中，在融資環(huán)節(jié)，截至2023年5月，該行公司類住房租賃貸款余額超2900億元，支持住房租賃企業(yè)超1500家，支持籌集小戶型、低租金房源超100萬套（間）。在管理環(huán)節(jié)，建信住房“CCB建融家園”平臺(tái)的企業(yè)用戶達(dá)1.6萬戶，個(gè)人用戶超4600萬戶。建信住房管理的“CCB建融家園”長租社區(qū)開業(yè)運(yùn)營超過200個(gè)，并支持住建部門打造的全國保障性租賃住房App在200余個(gè)城市上線，公租房App推廣至100余個(gè)城市。

記者從興業(yè)銀行青島分行了解到，針對(duì)不同租賃業(yè)務(wù)場景，提供新建類貸款、購置類貸款、裝修改造類貸款等六大產(chǎn)品；同時(shí)，為保障性租賃住房主體提供債券承投、私募永續(xù)債等投行服務(wù)，拓寬融資渠道。截至7月末，該分行住房租賃貸款余額28.16億元，較年初新增24.79億元。

興業(yè)銀行青島分行相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，《征求意見稿》等政策進(jìn)一步加強(qiáng)了對(duì)住房租賃市場的金融支持力度，有利于拓寬住房租賃企業(yè)的融資渠道，降低融資成本，使得租賃住房項(xiàng)目更能夠“算得過來賬”，從而提升住房租賃企業(yè)的投資運(yùn)營積極性，促進(jìn)住房租賃市場快速健康發(fā)展。

吸引社會(huì)配套資金

談及金融機(jī)構(gòu)深入住房租賃市場時(shí)需要解決哪些問題，關(guān)榮雪認(rèn)為，一是要通過引入多種金融產(chǎn)品，為租房群體提供更多的金融支持，以緩解居民尤其是青年人群租房難壓力；二是適度減輕租戶或租賃企業(yè)的運(yùn)營成本壓力和提高租房租賃企業(yè)運(yùn)營穩(wěn)定性；三是加快保障性租賃市場的供應(yīng)與建設(shè)工作，推動(dòng)“租購并舉”。

從建設(shè)銀行的創(chuàng)新實(shí)踐看，在股權(quán)投資環(huán)節(jié)，2022年該行獲批設(shè)立國內(nèi)首支住房租賃基金——建信住房租賃基金，用于收購房企自持住宅、商辦物業(yè)、低成本租賃用地項(xiàng)目等存量資產(chǎn)并改造為租賃住房。截至2023年5月末，建信住房租賃基金已簽約收購協(xié)議項(xiàng)目20個(gè)，總資產(chǎn)規(guī)模87億元，并與萬科集團(tuán)及北京、重慶、天津等地主體設(shè)立子基金4支。在融資支持環(huán)節(jié)，該行針對(duì)住房租賃行業(yè)特點(diǎn)優(yōu)化貸款產(chǎn)品和服務(wù)，滿足住房租賃項(xiàng)目建設(shè)、收購、運(yùn)營全周期融資需求。在管理運(yùn)營環(huán)節(jié)，該行依托線上平臺(tái)系統(tǒng)及線下長租社區(qū)場景，提升客戶觸達(dá)和金融服務(wù)能力。在REITs上市環(huán)節(jié)，積極參與保障性租賃住房公募REITs試點(diǎn)，配套提供多元化服務(wù)。

關(guān)榮雪認(rèn)為，針對(duì)住房租賃市場的金融創(chuàng)新，主要可以從三條路徑發(fā)力：一是加強(qiáng)住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新；二是拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道，支持住房租賃企業(yè)發(fā)行債務(wù)融資工具、公司債券、企業(yè)債券等；除此之外，也要加強(qiáng)和完善住房租賃金融管理等。

“住房租賃市場主要是圍繞投、融、建、管、退五個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行，因此需要?jiǎng)?chuàng)新政策支持力度。由于建設(shè)成本高，可以考慮政策支持盤活存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)租賃的方式，降低建設(shè)成本；同時(shí)，也要加大政策專項(xiàng)基金的投入力度，吸引社會(huì)配套資金。在資產(chǎn)證券化方面，需要加快推進(jìn)的進(jìn)度，并不斷完善我國的相關(guān)法律法規(guī)，考慮到現(xiàn)實(shí)運(yùn)營期限較長，可以考慮配套的Pre-REITs 的模式。”宋紅衛(wèi)建議道。

（編輯：朱紫云 校對(duì)：劉軍）