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作者｜王迪

(資料圖片僅供參考)

物企對(duì)城市服務(wù)的拓展已成熱潮，萬物云推出蝶城計(jì)劃，而保利物業(yè)亦有鎮(zhèn)興中國計(jì)劃。

對(duì)于三者的區(qū)別，在8月29日下午舉行的金茂服務(wù)投資者中期業(yè)績會(huì)上，管理層指出，萬物云調(diào)整到街道戰(zhàn)略，做百城千街。保利的鎮(zhèn)興中國，是從特色古鎮(zhèn)，進(jìn)而轉(zhuǎn)到城市的全局服務(wù)。各家的打法布局都不一樣，這與各家的資源稟賦和原有市的資源沉淀相關(guān)。

8月28日晚，金茂服務(wù)發(fā)布2023半年業(yè)績報(bào)告。半年報(bào)顯示，上半年金茂服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入13.53億元，同比增長23.4%，期內(nèi)，金茂服務(wù)毛利約為3.57億元，增加約0.4%；利潤約為1.49億元，同比減少約12.9%；母公司擁有人應(yīng)占凈利潤為1.46億元，同比減少15.75%。

對(duì)于凈利潤的下滑，管理層指出，一方面受到宏觀經(jīng)濟(jì)的一些壓力，另一方面重點(diǎn)投入非周期性業(yè)務(wù)及下調(diào)周期性的業(yè)務(wù)也帶來了凈利的波動(dòng)。

“從長期來看，金茂服務(wù)整體業(yè)績的增長會(huì)保持在20%以上增長，非周期性的業(yè)務(wù)保持在30%-40%的增長。關(guān)于數(shù)字化投入、客戶研究的投入，以及在新業(yè)務(wù)領(lǐng)域的布局投入，我們相信能發(fā)揮出非常大的長期效果?！惫芾韺铀岬降姆侵芷谛詷I(yè)務(wù)指的就是基礎(chǔ)物管和社區(qū)增值業(yè)務(wù)。

手握現(xiàn)金10.76億元，社區(qū)增值服務(wù)收入增長約54.5%

從調(diào)結(jié)構(gòu)方面來看，上半年，金茂服務(wù)除了夯實(shí)基礎(chǔ)物管基本盤外，大力提升非周期性業(yè)務(wù)占比。

值得一提的是，上半年基礎(chǔ)物管收入占比達(dá)55.4%，依然占據(jù)大頭，而金茂服務(wù)社區(qū)增值服務(wù)收入為3.80億元，增幅約54.5%。對(duì)此，金茂服務(wù)的解釋是主要是由于本期美居平臺(tái)服務(wù)團(tuán)隊(duì)持續(xù)擴(kuò)張。

此外，物業(yè)管理服務(wù)收入為7.50億元，增幅約38.7%，主要原因是業(yè)務(wù)擴(kuò)張導(dǎo)致在管建筑面積增加所致。非業(yè)主增值服務(wù)收入為2.24億元，降幅約28.0%，主要原因是來自前期規(guī)劃及設(shè)計(jì)服務(wù)以及交付后服務(wù)的收入減少。

在社區(qū)增值服務(wù)中，為挖掘存量業(yè)務(wù)，圍繞美居平臺(tái)服務(wù)拓展多種產(chǎn)品類型，室內(nèi)裝修平臺(tái)服務(wù)收入增長約113.7%至截至1.03億元；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收入增加至8540萬元，增幅約82.1%；隨著業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)張，在管物業(yè)數(shù)目增加，社區(qū)空間運(yùn)營服務(wù)收入增加約37.5%至1.18億元。

事實(shí)上，回歸業(yè)主需求本源，金茂服務(wù)持續(xù)創(chuàng)新業(yè)主增值服務(wù)產(chǎn)品及內(nèi)容，通過生活服務(wù)、空間運(yùn)營、美居業(yè)務(wù)、資產(chǎn)經(jīng)紀(jì)四大業(yè)務(wù)板塊。

就毛利率來看，截至2023年6月30日止，金茂服務(wù)整體毛利率約26.4%，物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)毛利率均同比有所下降。其中，社區(qū)增值服務(wù)整體毛利率保持在38.8%的較高水平。

值得一提的是，期內(nèi)，金茂服務(wù)其他收入及收益890萬元增加約430萬元至1320萬元。該增加主要是由于期內(nèi)銀行利息收入增加及投資物業(yè)評(píng)估增值產(chǎn)生公允價(jià)值變動(dòng)收益。

此外，金茂服務(wù)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約為10.76億元，同比去年略有增加。該增加主要是由于經(jīng)營活動(dòng)所得現(xiàn)金流量凈額所致。

在手城市服務(wù)項(xiàng)目10個(gè)，為母公司中化做IFM服務(wù)

在市場波動(dòng)之時(shí)，最重要的是找到“第二增長曲線”。

根據(jù)管理層的理解，金茂服務(wù)目前找到的城市服務(wù)的模式，基于自身的資源稟賦。比如，協(xié)同中國金茂的城市服務(wù)戰(zhàn)略，金茂服務(wù)與市屬地的資源、政府建立一個(gè)非常好的信任關(guān)系。

據(jù)了解，城市服務(wù)方面，金茂服務(wù)目前在手的城市服務(wù)項(xiàng)目一共有10個(gè)，上半年金茂服務(wù)新增了兩個(gè)城市服務(wù)項(xiàng)目，新增的轉(zhuǎn)化面積達(dá)400萬方。

“我們布局雄安，和屬地的雄健集團(tuán)成立了合資公司，看好雄安新區(qū)未來，特別是在先行區(qū)第一批央企總部進(jìn)駐之后，一定會(huì)帶來大量的物業(yè)服務(wù)需求，以及它的IFM服務(wù)需求。”

據(jù)了解，金茂服務(wù)的城市服務(wù)的四種模式，產(chǎn)業(yè)+物業(yè)、運(yùn)營+物業(yè)、資本+物業(yè)、更新+物業(yè)。上半年通過談判的方式，金茂服務(wù)進(jìn)一步獲得了運(yùn)營資源以及城市服務(wù)的資源，新增合同達(dá)到了一兩千萬。

管理層指出，現(xiàn)有的近10個(gè)城市服務(wù)的項(xiàng)目，未來都會(huì)持續(xù)為整司在城市服務(wù)的規(guī)模上和收入上提供有力的支持。

從目前的情況來看，金茂服務(wù)的城市服務(wù)項(xiàng)目有投模的標(biāo)準(zhǔn)，首期導(dǎo)入的資源一定在2000萬以上。城市服務(wù)包括ToC、ToG、ToB業(yè)務(wù)，未來會(huì)聚焦已經(jīng)比較成熟的運(yùn)營+服務(wù)和產(chǎn)業(yè)+服務(wù)的模式上，規(guī)模不斷增長的同時(shí)，在毛利率和經(jīng)營效益上，還是要和整體戰(zhàn)略做好匹配。

城市服務(wù)中所涉及的IFM（綜合設(shè)施管理）打開了新的市場空間。金茂服務(wù)已經(jīng)在多個(gè)高產(chǎn)值業(yè)務(wù)客戶中進(jìn)行布局，涵蓋國家部委、金融高端制造、醫(yī)院等多個(gè)領(lǐng)域，以北京實(shí)驗(yàn)二小、哪咤汽車全球總部、泉州石化園區(qū)、廣發(fā)銀行北京總部等項(xiàng)目為支點(diǎn)。

此外，得益于母公司中化集團(tuán)協(xié)同關(guān)系上，金茂服務(wù)已經(jīng)在給中化做IFM服務(wù)。

對(duì)于與中化集團(tuán)協(xié)同關(guān)系，金茂服務(wù)管理層在回應(yīng)投資者提問時(shí)舉了兩個(gè)例子。江西藍(lán)星星火有機(jī)硅產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)管理服務(wù)，以及中化泉州生活廠區(qū)和園區(qū)的專項(xiàng)服務(wù)，今年對(duì)其后勤服務(wù)做一些延伸。

“在協(xié)同指導(dǎo)之下，金茂服務(wù)馬上也會(huì)成為中化內(nèi)部協(xié)同的供應(yīng)商，我們叫白名單，有了這個(gè)資質(zhì)之后，在整個(gè)中化系統(tǒng)之內(nèi)，在進(jìn)行業(yè)務(wù)協(xié)同，就更加有優(yōu)勢。”管理層如此解釋。

據(jù)了解，圍繞中化資源，金茂服務(wù)未來將：第一，圍繞現(xiàn)在已經(jīng)深耕的城市，做中化資源的業(yè)務(wù)地圖，圍繞著中化戰(zhàn)略布局和業(yè)務(wù)布局。金茂服務(wù)進(jìn)入比較匹配的一些戰(zhàn)略性省份，戰(zhàn)略性城市、項(xiàng)目，有序推進(jìn)和中化體系內(nèi)各個(gè)板塊之業(yè)務(wù)上的協(xié)同工作。

第三方在管面積同增89.5%，談收并購不會(huì)為短期規(guī)模放棄優(yōu)質(zhì)增長

除了業(yè)務(wù)層面拓維之外，金茂服務(wù)上市后的市場化，基于金茂大股東的周期性業(yè)務(wù)在不斷地收窄，金茂服務(wù)在管面積進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)“斷奶”。上半年，金茂服務(wù)第三方市場化規(guī)模占比和中國金茂提供的規(guī)模占比達(dá)到“五五開”。

半年報(bào)顯示，金茂服務(wù)第三方在管面積較去年同期增長89.5%，第三方在管面積占比47.8%，逐漸擺脫母公司的依賴。在公開市場的投標(biāo)招標(biāo)中，金茂服務(wù)中標(biāo)率達(dá)57%，由此可以看出，金茂服務(wù)的市場化程度進(jìn)一步提升。

對(duì)于未來城市拓展，管理層表示，包括城市的量級(jí)，會(huì)把外拓的城市進(jìn)一步聚焦到21個(gè)核心城市，預(yù)計(jì)下半年的外拓會(huì)在21個(gè)核心城市里產(chǎn)生整個(gè)外拓70%以上的業(yè)績。

事實(shí)上，物管行業(yè)收并購是最快擴(kuò)規(guī)模的方式。管理層的理解是，現(xiàn)在整個(gè)行業(yè)的收并購在持續(xù)放緩，第一現(xiàn)在優(yōu)質(zhì)標(biāo)的公司確實(shí)比較稀缺。第二受整個(gè)行業(yè)承壓影響，整個(gè)二級(jí)市場行業(yè)的估值也在不斷下滑。

對(duì)此，金茂服務(wù)對(duì)于標(biāo)的的選擇，一是堅(jiān)持整體公司戰(zhàn)略以及項(xiàng)目的資源稟賦和定位，在并購方面有明確標(biāo)尺。二是要有利于金茂服務(wù)在整個(gè)全國布局之下的城市深耕和管理密度發(fā)展趨勢的要求，同時(shí)在業(yè)務(wù)上要和現(xiàn)在整體運(yùn)營能力匹配。金茂服務(wù)并購上積極尋找優(yōu)質(zhì)公司，但也不會(huì)為了短期的規(guī)模去放棄優(yōu)質(zhì)增長的發(fā)展策略。

提及金茂服務(wù)與母公司的關(guān)系，管理層則指出：“未來金茂服務(wù)對(duì)于中國金茂是重要的服務(wù)支撐，母公司會(huì)給金茂服務(wù)持續(xù)的助力和資源注入，包括項(xiàng)目、人才、資金各個(gè)方面?！?/p>

今年上半年來看，中國金茂交付300多萬平方米體量的高品質(zhì)項(xiàng)目。據(jù)了解，公司內(nèi)部也在考慮做相應(yīng)的服務(wù)層面的整合，把內(nèi)部的服務(wù)資源進(jìn)一步整合到金茂服務(wù)的發(fā)展平臺(tái)。

截至6月30日，金茂服務(wù)全國在管運(yùn)營項(xiàng)目443個(gè)，業(yè)務(wù)覆蓋至全國75座城市，囊括長三角、京津冀、珠三角、成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)等國家經(jīng)濟(jì)活力高的核心區(qū)域，其中一、二線城市占比約90%。

此外，上半年，金茂服務(wù)通過市場化競爭，以單體拓展、股權(quán)合作等方式，分別在住宅、商辦、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、城市服務(wù)領(lǐng)域取得收獲項(xiàng)目，透過市場化競爭向外拓展取得成效。

半年報(bào)顯示，截至2023年6月30日，金茂服務(wù)合約建筑面積約為9448萬平方米，在管建筑面積約為7098萬平方米，較截至2022年6月30日分別增加約35.8%及56.0%。

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