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周三，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局如期公布了70個(gè)大中型城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)有多慘我就不說(shuō)了，畢竟也算是意料之內(nèi)。不過(guò)，房地產(chǎn)板塊股票昨天卻大漲，這就非常耐人尋味了。

所以在房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)中有一個(gè)細(xì)節(jié)是非常值得關(guān)注的，那就是一線城市二手房?jī)r(jià)環(huán)比連續(xù)兩個(gè)月明顯下跌。6月環(huán)比下跌-0.7%，但是7月更進(jìn)一步、環(huán)比下跌-0.8%，這一數(shù)據(jù)引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)于調(diào)控政策未來(lái)動(dòng)向的猜測(cè)，尤其是地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)不會(huì)大幅度的放松和優(yōu)化，市場(chǎng)期待是很高的。

這是因?yàn)?，從歷史上看，類(lèi)似的深度下跌情況在一線城市二手房?jī)r(jià)中出現(xiàn)的次數(shù)較少。在自有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)公布以來(lái)，只有兩個(gè)關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)，分別是2011年底和2014年三季度，出現(xiàn)過(guò)如此顯著的下跌幅度。這兩次下跌均伴隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的轉(zhuǎn)向，尤其是2014年9月，政策出臺(tái)后房?jī)r(jià)企穩(wěn)回升。從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房?jī)r(jià)下跌通常會(huì)成為觸發(fā)政策調(diào)整的導(dǎo)火索。

(資料圖片)

首先看一下2011年底。2011年10月至12月間，部分城市放松了公積金貸款額度限制。南京市住房公積金管委會(huì)在2011年2月公布將公積金貸款最高可貸額度由30萬(wàn)元/人下調(diào)至20萬(wàn)元/人，而后在2011年10月21日宣布恢復(fù)為30萬(wàn)元/人。此后在10月-12月間，寧波、無(wú)錫、合肥等城市也相繼放松了公積金貸款額度限制。對(duì)此并未遭到主管部門(mén)“約談”，政策已有邊際放松跡象。

2012年兩會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)政策的定調(diào)未見(jiàn)大幅度收緊，甚至部分委員建議對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行微調(diào)。2012年3月，央行時(shí)任副行長(zhǎng)劉士余就“貨幣政策及金融改革”答記者問(wèn)時(shí)，表示針對(duì)房地產(chǎn)貸款增速較銀行貸款增速低3%以及個(gè)人住房貸款增速連續(xù)二十個(gè)月下降的現(xiàn)象，要研究下一步可能產(chǎn)生的影響，要全面落實(shí)差別化的住房信貸政策，滿足首套房貸款需求。

至于2014年三季度我就不多說(shuō)了，2014年的“930”認(rèn)房不認(rèn)貸新政，直接帶出了上一輪房地產(chǎn)的牛市。

因此，從歷史情況來(lái)看，一線城市房?jī)r(jià)深跌，市場(chǎng)對(duì)于調(diào)控政策的期待完全可以理解。只是放在當(dāng)下，后面政策會(huì)不會(huì)大幅度調(diào)整，現(xiàn)在還要打一個(gè)問(wèn)號(hào)。

從監(jiān)管視角來(lái)看，監(jiān)管層有意放松房地產(chǎn)調(diào)控以托底經(jīng)濟(jì)，但政策力度尚未明確。當(dāng)前，監(jiān)管層對(duì)于放松房地產(chǎn)調(diào)控政策以刺激經(jīng)濟(jì)的意圖明確可見(jiàn)，然而具體的政策措施尚未浮出水面。尤其是對(duì)于市場(chǎng)熱切期待的限購(gòu)政策放松、認(rèn)房不認(rèn)貸政策的調(diào)整等，從一線城市前期公布的文件來(lái)看還沒(méi)有信號(hào)。這種政策信息的不透明性使得市場(chǎng)陷入觀望狀態(tài)，調(diào)控政策是否會(huì)迅速出臺(tái)，仍存在不確定性。

從宏觀視角來(lái)看，房地產(chǎn)走弱折射整體經(jīng)濟(jì)走弱，需要更多刺激措施。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的走弱實(shí)際上是整體經(jīng)濟(jì)疲軟的一個(gè)縮影。居民部門(mén)提前還貸的行為表明對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)前景的信心不足。除非房地產(chǎn)調(diào)控政策轉(zhuǎn)向刺激，否則僅僅依靠市場(chǎng)調(diào)控的手段很難產(chǎn)生顯著的效果。這也意味著，如果調(diào)控政策未能在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行趨勢(shì)可能進(jìn)一步加深，對(duì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)更大的不利影響。

因此，結(jié)合歷史數(shù)據(jù)、政策導(dǎo)向以及經(jīng)濟(jì)背景來(lái)看，一線城市房?jī)r(jià)的環(huán)比深跌確實(shí)引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)于后續(xù)調(diào)控政策的期待。歷史上類(lèi)似情況多半催生了調(diào)控政策的出臺(tái)，然而當(dāng)前政策的明確性尚不足，市場(chǎng)的不確定性加大了預(yù)測(cè)的難度。房地產(chǎn)走弱折射了整體經(jīng)濟(jì)疲軟，需要更加有力的刺激政策來(lái)恢復(fù)市場(chǎng)信心。因此，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，監(jiān)管層是否會(huì)明顯發(fā)力調(diào)控政策，仍然取決于當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的演變和政策制定者的決策思路。

還是那句話，如果政策最終不及預(yù)期，房地產(chǎn)板塊可能也“蹦跶”不了兩天。而從當(dāng)前的信息來(lái)看，市場(chǎng)可能過(guò)于樂(lè)觀了。