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“在存量市場尋找商業(yè)機(jī)會和客群，長租公寓賺的是一種長期、穩(wěn)定、有序的現(xiàn)金流收益?！庇袠I(yè)內(nèi)人士在行業(yè)論壇上如是表示。這在保障性租賃住房版塊表現(xiàn)得尤為明顯。

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2023年8月23日-25日，華夏基金華潤有巢REIT（基金代碼：508077）進(jìn)行現(xiàn)金分紅。根據(jù)公告顯示，每10份公募REITs份額分紅0.7846元，共計(jì)派利3923萬元。這是華夏基金華潤有巢REIT自成立以來的首次分紅。

01 底層資產(chǎn)穩(wěn)定收益現(xiàn)金流 ，為收益提供保障

作為首單市場化機(jī)構(gòu)運(yùn)營的保租房REITs——華夏基金華潤有巢REIT成立于2022年11月18日，募集規(guī)模為12.085億元。采用“公募基金＋基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券”的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，華夏基金華潤有巢REIT將80%以上基金資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券，通過專項(xiàng)計(jì)劃持有上海有巢優(yōu)廈租賃有限公司和有巢房屋租賃（上海）有限公司100%股權(quán)，從而實(shí)現(xiàn)對基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的控制。

華夏基金華潤有巢REIT采取封閉式運(yùn)作，存續(xù)期為67年，現(xiàn)金流主要來源于項(xiàng)目租金收入。每年收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%。換言之，本次分紅與底層資產(chǎn)優(yōu)秀經(jīng)營表現(xiàn)密不可分。華夏基金華潤有巢REIT項(xiàng)目底層資產(chǎn)是上海泗涇和上海東經(jīng)保障性租賃住房。他們不僅是上海松江區(qū)“001號”“002號”保租房項(xiàng)目，也是上海市推進(jìn)保障性租賃住房發(fā)展的重要示范項(xiàng)目。

此前披露的基金定期報(bào)告顯示，今年一季度華夏基金華潤有巢REIT實(shí)現(xiàn)收入1926.40萬元，EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）為1208.53萬元。基金一季度在經(jīng)營層面和可供分配層面表現(xiàn)均超越招募說明書預(yù)測值。今年二季度，基金實(shí)現(xiàn)收入1945.66萬元，EBITDA為1150.76萬元。持續(xù)優(yōu)秀的業(yè)績表現(xiàn)，也讓華夏基金華潤有巢REIT在二級市場頗受關(guān)注。

華夏基金華潤有巢REIT的優(yōu)秀表現(xiàn)再次證明從REITs角度來看，住房租賃行業(yè)完整的“籌集、建設(shè)、運(yùn)營到退出”商業(yè)閉環(huán)模式已形成。培育孵化租賃住房項(xiàng)目——通過REIT實(shí)現(xiàn)資金回收再循環(huán)滾動投資——做大保租房REIT及促進(jìn)輕資產(chǎn)管理規(guī)模，這個(gè)可行性的發(fā)展路徑將進(jìn)一步助力保障性租賃住房版塊的發(fā)展，為中國美好租住生活添磚加瓦。

華潤置地董事局主席李欣接受媒體采訪時(shí)表示：“華潤有巢已前瞻性地規(guī)劃了可持續(xù)性的擴(kuò)募計(jì)劃，從持有的保租房項(xiàng)目中初步選定了計(jì)劃擴(kuò)募項(xiàng)目，待相關(guān)項(xiàng)目達(dá)穩(wěn)定經(jīng)營狀態(tài)，且符合監(jiān)管要求之后，將盡快啟動擴(kuò)募籌備。”

02 保障性租賃住房“錢”景可期

7月，中共中央政治局、國務(wù)院分別就“加大和支持保障性住房建設(shè)和供給”、“鼓勵(lì)和支持民間資本參與，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營”、“支持符合條件的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)”等發(fā)布政策性會議內(nèi)容，進(jìn)一步為住房租賃產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造機(jī)遇。

在國家大力倡導(dǎo)租賃住房的政策紅利下，租賃行業(yè)向好發(fā)展，其中為滿足和解決新市民、青年人住房問題而生的保障性租賃住房更是集天時(shí)地利人和于一身。據(jù)邁點(diǎn)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年上半年新開業(yè)項(xiàng)目中，保障性租賃住房以19%的占比，位居第三。

雖然是“壓艙石”和“穩(wěn)定器”，但資金依然是保障性租賃住房發(fā)展之路上攔路虎。這是由其項(xiàng)目特質(zhì)所決定的——面向中低收入人群就意味著項(xiàng)目無收益或低收益，這就導(dǎo)致了“融資難”“融資貴”等瓶頸。業(yè)內(nèi)都將期望寄托于公募基金（REITs），通過優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目租金長期收益能力，進(jìn)行大量社會資本的融資，降低企業(yè)債務(wù)壓力。

華夏基金華潤有巢REIT的優(yōu)異表現(xiàn)有效提振市場信心，保障性租賃住房“錢”景可期。