本文來源：時代財經(jīng) 作者：盧泳志
隨著上半年政策措施的落地，房地產(chǎn)復(fù)蘇通道逐步開啟。但短期來看，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險猶存。在艱難的市場環(huán)境下，穩(wěn)健經(jīng)營的企業(yè)更能穿越周期。
30多年風(fēng)雨兼程，合生創(chuàng)展順利穿越周期，持續(xù)保持自身定力，秉承審慎穩(wěn)健的運(yùn)營方針，強(qiáng)化財務(wù)風(fēng)險控制能力，主動順應(yīng)市場變化，保障企業(yè)運(yùn)營的穩(wěn)定和長期可持續(xù)發(fā)展。
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今年上半年，合生創(chuàng)展依靠穩(wěn)健的經(jīng)營策略和確定性的盈利能力，交出一份優(yōu)異的成績單，讓那些試圖穿越周期的企業(yè)有跡可循。
合生創(chuàng)展的穩(wěn)字訣
合生創(chuàng)展創(chuàng)立于1992年，1998年成功赴港上市，成為國內(nèi)最早進(jìn)入香港資本市場的房企之一。
在之后的發(fā)展中，合生創(chuàng)展另辟蹊徑，摒棄房企常用“高周轉(zhuǎn)”策略，一直堅持“高溢價、多囤地、慢周轉(zhuǎn)”的開發(fā)模式。得益于此，合生創(chuàng)展毛利率長期保持遠(yuǎn)高于行業(yè)的水平。
隨著“三道紅線”和“兩集中”供地政策的出臺，不少房企現(xiàn)金流受到限制。如今，財務(wù)健康成為房企發(fā)展的關(guān)鍵，不僅關(guān)系到資本市場的投融資，也成為長期發(fā)展的重要基底。
過去30年，合生創(chuàng)展始終秉持審慎穩(wěn)健營運(yùn)方針，將風(fēng)險管控放在第一位，注重資產(chǎn)升值及財務(wù)穩(wěn)健。時至今日，合生創(chuàng)展的財務(wù)狀況依舊穩(wěn)健。
2023年中期，合生創(chuàng)展總資產(chǎn)約為2958億港元；流動資產(chǎn)總額約為1788億港元，其中：現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約為190億港元，較2022年末增加3%。
截至2023年6月30日，合生創(chuàng)展負(fù)債總額為1966.6億港幣，較2022年末下降2%；有息債務(wù)總額為914億港幣，較2022年末下降5%。
同時，合生創(chuàng)展公開市場債務(wù)也在穩(wěn)步下降。2023年6月末，公司公開市場債務(wù)僅132億元，下降12%；2023年內(nèi)公開市場到期債務(wù)僅2.375億美元債及約6.6億元商業(yè)類CMBS，其中商業(yè)類CMBS已于8月完成置換。
據(jù)了解，自2022年以來，合生創(chuàng)展已累計兌付美元債、港元債、商業(yè)類CMBS、購房尾款A(yù)BS、供應(yīng)鏈ABS等公開市場產(chǎn)品92億。而在2023年內(nèi)，公開市場到期美元債僅約2.375億美金。
此外，合生創(chuàng)展憑借多元的融資渠道，持續(xù)創(chuàng)新融資方式，2023年中期加權(quán)平均財務(wù)成本下降為6.2%，處于同行低位，相比于2022年底下降0.3%。
可以看到，通過穩(wěn)健發(fā)展的策略始終保持較低資產(chǎn)負(fù)債率、借貸成本逐年下降以及充足安全的現(xiàn)金流，合生創(chuàng)展構(gòu)筑堅固的運(yùn)營護(hù)城河，獲得市場和資本的認(rèn)可。
2023年4月，標(biāo)普將合生創(chuàng)展集團(tuán)的評級展望從負(fù)面調(diào)整至“穩(wěn)定”，穩(wěn)定的展望反映了未來12個月合生創(chuàng)展集團(tuán)流動性惡化的風(fēng)險降低，這也是自2022年以來中國房地產(chǎn)民營企業(yè)中極少數(shù)修復(fù)其國際信用評級的企業(yè)之一。
合生創(chuàng)展的增長極
在大多數(shù)同行仍將目光聚焦在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)時，合生創(chuàng)展卻已經(jīng)開辟另一個江湖。
目前，合生創(chuàng)展已經(jīng)逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槿a(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)質(zhì)生活運(yùn)營商，實現(xiàn)地產(chǎn)、商業(yè)、合生活、投資及基建五大板塊并驅(qū)發(fā)展，利用科技賦能為集團(tuán)不斷注入增長動力，打造穿越周期的能力。
上半年，合生創(chuàng)展實現(xiàn)收入150.79億港元，同比增長14.5%，毛利53.77億港元，同比增長75.47%；毛利率同比上升13個百分點(diǎn)至36%；核心利潤為15.81億港幣，較去年同期增加183%。
期內(nèi)，合生創(chuàng)展的銷售及預(yù)售合約出售的物業(yè)達(dá)160.62億元，其中物業(yè)合約銷售為155.67億元，裝修合約銷售為4.95億元。
合生創(chuàng)展上半年交付建筑面積合共為543253平方米，已落成總建筑面積合共約為833865平方米。2023年下半年，預(yù)期落成的總建筑面積合共約為2063462平方米。
截至2023年6月30日，合生創(chuàng)展擁有土地儲備達(dá)2835萬平方米，其中地產(chǎn)板塊74%的土儲和商業(yè)版塊95%的土儲都位于一線城市。上半年，合生創(chuàng)展總計新增土地儲備約15萬平方米。
一直以來，合生創(chuàng)展堅持深耕環(huán)渤海、長三角、大灣區(qū)一二線核心城市，在北京、上海、廣州等地?fù)碛写罅績?yōu)質(zhì)資產(chǎn)。未來，合生創(chuàng)展會加大開發(fā)力度和供貨節(jié)奏，在保證財務(wù)安全性的基礎(chǔ)上會相對放開銷售速度。
另外，合生創(chuàng)展一直秉承“中高端精品戰(zhàn)略”，高端生活方式差異化成為核心競爭力，先后推出市場熱銷的合生·縵系、悅系、帝景系、駿景系、國際城系等一系列精品，率先構(gòu)建出了屬于地產(chǎn)行業(yè)的特色產(chǎn)品IP，鑄就具有合生特點(diǎn)的城市高品質(zhì)人居名片。2023合生美好煥新年，在品牌影響力和營銷模式創(chuàng)新的持續(xù)輸出下，全國四大區(qū)域各項目案場也不斷優(yōu)服務(wù)、煥新潮流生活方式體驗，也為合生創(chuàng)展的業(yè)績帶來正向表現(xiàn)，湖山國際、龍河灣壹號、中央城等優(yōu)秀產(chǎn)品力紅盤逆勢而上，彰顯持續(xù)熱銷實力。
其中，縵系產(chǎn)品全方位的品質(zhì)提升，持續(xù)為城市創(chuàng)造營運(yùn)能力、提升資產(chǎn)運(yùn)營價值，這不僅為合生創(chuàng)展帶來高端生活方式差異化的核心競爭力，也為合生贏得了銷售業(yè)績和品牌口碑的雙豐收。
從銷量來看，僅2023年上半年，縵系產(chǎn)品合計貢獻(xiàn)銷售業(yè)績109.06億元，占集團(tuán)總銷售業(yè)績的68%?？z品牌領(lǐng)跑全國高端市場，在業(yè)內(nèi)創(chuàng)造“縵云現(xiàn)象”。
除住宅精品外，合生創(chuàng)展的多元布局正在顯現(xiàn)優(yōu)勢，多樣化住宅產(chǎn)品銷售及投資物業(yè)現(xiàn)金流的增長為合生創(chuàng)展未來發(fā)展帶來新的增長極。
目前，合生創(chuàng)展的商業(yè)運(yùn)營能力逐步提高，商業(yè)板塊已發(fā)展輕、重兩大管理模式，形成雙平臺業(yè)務(wù)。商業(yè)輕拓23年新簽項目青島北站超極合生匯、廣州白云站TOD、上海合生新天地。
截至上半年，合生創(chuàng)展擁有百余個商業(yè)地產(chǎn)項目，業(yè)務(wù)遍及北京、上海、廣州、深圳、成都等十余個主流城市，已建成運(yùn)營的項目面積超過500萬平方米，服務(wù)上億城市人口，樹立起城市標(biāo)桿。
除此之外，城市更新項目是合生多年來深耕領(lǐng)域，濱江苑項目22年成功入市，并于23年3月16日取得預(yù)售證。除濱江苑項目外，目前更有多個城更項目在合作進(jìn)展中。華南城市更新重點(diǎn)項目：鳳和項目、廣州珠江帝景、番禺項目等。
面對未來，合生創(chuàng)展將持續(xù)堅持長期主義，保持審慎穩(wěn)健的經(jīng)營策略，在保證財務(wù)安全的基礎(chǔ)上持續(xù)提升盈利能力。
