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“客戶昨晚刷卡，今天就搞事情，也是深圳速度。"圈內(nèi)自媒體朋友“苗頭”發(fā)文如是說。

(資料圖片)

昨天晚間，一份疑似出自深業(yè)云海灣業(yè)主之手的“溝通函”在各個(gè)微信群中曝光，嚇掉了不少開發(fā)商的下巴。

圖源：微信群，未經(jīng)證實(shí)

6月24日，位于深圳前海的深業(yè)云海灣在文華東方酒店開盤選房，據(jù)開發(fā)商公告，歷時(shí)15小時(shí)線上選房，最終成交900套，開盤當(dāng)日去化率超98%，賣到僅剩19套房源，單盤攬金100億，幾近售罄。

這是2023年深圳樓市一次性推售套數(shù)最多、去化套數(shù)最多、成交金額最高的項(xiàng)目。

可誰能想到，深業(yè)云海灣的業(yè)主都還沒簽正式購(gòu)房合同呢，居然就開始準(zhǔn)備WQ了！這一波猛如虎般的操作，可能開發(fā)商自己都被整懵圈了。

這一微信群中流傳的疑似業(yè)主自擬的”溝通事宜“內(nèi)容，重點(diǎn)包括了：

某棟外立面顏色及及用材標(biāo)準(zhǔn)與其他商品房樓棟不統(tǒng)一、物業(yè)費(fèi)過高、擔(dān)心工程質(zhì)量、進(jìn)度、交付質(zhì)量品質(zhì)提升物業(yè)費(fèi)減免、裝修材料及品牌產(chǎn)權(quán)證辦理等問題。

“溝通事宜”還列明了工作思路和溝通計(jì)劃節(jié)點(diǎn)打法。

階段性目標(biāo)是6月30日正式簽約之前，談的順利就簽約，不順利就如何如何。

更具體的內(nèi)容這里就不一一展開，大家可以看文章開頭的網(wǎng)傳截圖。

就連開發(fā)商同行也吐槽：這一屆購(gòu)房人真的太套路了……

首先要說，這份疑似的業(yè)主“溝通函”真假難辨，從文本來看，執(zhí)筆人對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)非常了解；如果是真的，開發(fā)商要重視，積極去提前化解疑慮。

從實(shí)操來看，這么短時(shí)間內(nèi)能成事（簽約前），幾乎是不可能的任務(wù)，也達(dá)到了對(duì)開發(fā)商形成倒逼得目的：賣得這么好，沒有理由不打造好產(chǎn)品。

其次，這樣的打法，并非深圳業(yè)主的首創(chuàng)，杭州業(yè)主才是深圳業(yè)主的老師。

房產(chǎn)公眾號(hào)“莫老爺”就披露過杭州綠城“馥香園”業(yè)主的打法。

綠城“馥香園”絕對(duì)是超級(jí)網(wǎng)紅盤，項(xiàng)目位于杭州申花核心區(qū)，主力面積175-280m2，總價(jià)千萬級(jí)，總計(jì)828戶。

在打新靠搖號(hào)的杭州，成功搖到“馥香園”的業(yè)主是超級(jí)幸運(yùn)兒。

該盤今年3月售罄，目前處于建設(shè)階段。為了確保項(xiàng)目順利交付，綠城的業(yè)主們閑不住了。

他們決定寫信給綠城的高管們：

這些高管可不是什么項(xiàng)目總、什么營(yíng)銷總級(jí)別的人，直接到綠城董事長(zhǎng)張亞東、綠城總經(jīng)理馬夏飛這樣級(jí)別的領(lǐng)導(dǎo)，約他們出來找個(gè)茶館、喝杯茶。

這樣的目的是為了消除信息不對(duì)稱，減少彼此間的誤會(huì)，保障項(xiàng)目朝著高品質(zhì)發(fā)展，建立起溝通的橋梁。

業(yè)主們還開了一個(gè)專門的號(hào)“馥香之家”，作為發(fā)聲陣地。

約茶還不夠，全能的綠城業(yè)主們還抽空“出了一本書”——《馥香園業(yè)主意見書》。

看了這么厚的一本意見合集，業(yè)內(nèi)人士都不由得倒抽了一口涼氣。

圖源：莫老爺

綠城馥香園業(yè)主還成立了一個(gè)“業(yè)主質(zhì)量監(jiān)督小組”，小組成員行業(yè)背景為：景觀工程、律師、土木工程、建筑、注冊(cè)會(huì)計(jì)師、企業(yè)管理、建筑等。

這還不夠，為了支援綠城馥香園“業(yè)主質(zhì)量監(jiān)督小組”的工作，還新增了一個(gè)“外圍支持小組”?！巴鈬С中〗M”人員行業(yè)背景依然與地產(chǎn)、法律、銀行、自媒體相關(guān)。

深業(yè)云海灣疑似業(yè)主文本中的“溝通小組成員”背景也如出一轍，有房地產(chǎn)工程、設(shè)計(jì)、成本造價(jià)、開發(fā)報(bào)建;法律、財(cái)務(wù);營(yíng)銷、傳媒、自媒體;公務(wù)員等專業(yè)背景的業(yè)主。

連劇本都那么地相似……

看完這些訴求，就連一些業(yè)內(nèi)吃瓜人士都忍不住吐槽：

“業(yè)主自己造不就好了，想搞成啥樣都行……”

“這么有實(shí)力，干脆籌資成立公司，拿地自己開發(fā)吧！”

再次，深圳樓市運(yùn)行的穩(wěn)定和向好態(tài)勢(shì)，需要大家共同珍惜，畢竟業(yè)主最不希望的是房?jī)r(jià)下跌。

近兩年來，深圳不少網(wǎng)紅盤紛紛被“超前WQ”。

前海是樓市的焦點(diǎn)，因?yàn)榍昂＞W(wǎng)紅盤大部分要靠搶，而且基本都是千萬級(jí)別的房子，所以前海業(yè)主的焦慮比別的業(yè)主更焦慮一些。

比如前海潤(rùn)峯府的合同交付日期為2024年5月，還有一年多的時(shí)間，房屋正在建設(shè)中，業(yè)主們就等不及了提前及進(jìn)行干預(yù)。

今年2月中旬，媒體就曝光過前海千萬豪宅潤(rùn)峯府外墻鋁板變形的問題。

圖源：深圳樂居

“這是為日后（潤(rùn)峯府）交付埋下的隱患，我們有理由未雨綢繆，希望把溝通前置……?！睒I(yè)主如是說。

還有陷入暴雷危機(jī)的龍光前海天境。

龍光前海天境官方聲明

還有擔(dān)心工程資金短缺，甚至有部分業(yè)主提出“每戶業(yè)主出資30萬，共同籌集資金協(xié)助開發(fā)商繼續(xù)建設(shè)項(xiàng)目”。

龍華也是重災(zāi)區(qū)。

有了前車之鑒，這次深業(yè)云海灣的溝通函把”溝通“時(shí)間大大提前到簽約之前，比杭州“馥香園”的業(yè)主時(shí)間還要提前，在深圳的確創(chuàng)造了一個(gè)紀(jì)錄。

“有組織、有步驟，太厲害了……”一位媒體老總這樣感嘆。

某房企人士表示，“超前WQ”雖然屬于業(yè)主權(quán)利對(duì)擾亂正常的房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)度造成了沖擊，也說明了購(gòu)房人對(duì)合同契約的充分不信任。他表示，現(xiàn)在房企真的太難了。

業(yè)主這樣的“超前消費(fèi)”，反而更多源自限價(jià)比較狠的新盤，本來對(duì)于買到的業(yè)主而言是好事，他們反過來擔(dān)心因限價(jià)開發(fā)商大多會(huì)壓縮建造成本影響交付質(zhì)量。

這是根源之一。

另外一個(gè)根源，是二手房?jī)r(jià)格下跌，一些業(yè)主為了達(dá)到提升品質(zhì)挺房?jī)r(jià)的目的，對(duì)開發(fā)商有加標(biāo)的訴求。

有業(yè)內(nèi)人士表示，業(yè)主加標(biāo)訴求并不值得鼓勵(lì)，這對(duì)于合約的另一方不公平。

但中國(guó)的業(yè)主可能是全世界最操心的業(yè)主了。在房地產(chǎn)行業(yè)出清和市場(chǎng)下行不止的背景下，他們幾乎對(duì)契約不太信任，也不敢興趣。

雖然這樣做出于”未雨綢繆，防范于未然“，但挺悲哀、挺無奈。

開發(fā)商朋友苦笑：商品房屬于非標(biāo)產(chǎn)品，施工環(huán)節(jié)復(fù)雜，放在手機(jī)家電行業(yè)幾乎不存在被客戶提前“未雨綢繆”這樣的事情。

再說說一件去年8月份發(fā)生的事。

去年8月是房地產(chǎn)最困難的時(shí)刻，網(wǎng)上一份《關(guān)于請(qǐng)求維護(hù)營(yíng)商環(huán)境、增強(qiáng)房企投資信心的紓困解難報(bào)告》在房地產(chǎn)圈內(nèi)熱傳。

誰能想到，房地產(chǎn)行業(yè)困難，就連包括國(guó)央企的開發(fā)商也要抱團(tuán)了，原因也很簡(jiǎn)單：被維權(quán)怕了，集體懇請(qǐng)政府業(yè)務(wù)主管部門予以關(guān)注、干預(yù)。

這一封信，相信所有房地產(chǎn)從業(yè)者，可以說是歷史性的一幕，可以寫入樓市教科書的。

這次求救，核心在于合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的“不合理客訴、房鬧事件”，已經(jīng)讓諸多房企到了“忍受不了”的程度。

求助信中說：

“合肥市房屋交付中客戶維權(quán)已成常態(tài)，一到交房季節(jié)，各樓盤維權(quán)信息撲面而來，更為甚者開盤即維權(quán)。無論開發(fā)商是否如期按約兌現(xiàn)，無論購(gòu)房人訴求是否合理，維權(quán)已形成行業(yè)怪圈?！?/p>

剛剛，深業(yè)云海灣開完盤一天時(shí)間，又有兩個(gè)即將入市的熱門盤公布了各自的入圍凍資人數(shù)。

同樣位于前海的另一網(wǎng)紅項(xiàng)目——招商一灣臻邸公布入圍情況，6月28日正式選房。

同在前海，一天時(shí)間行情似乎“反轉(zhuǎn)”了。

645套住宅，最后入圍凍資540批客。

這應(yīng)該是前海首次入圍凍資人數(shù)少于推盤數(shù)量，而且還是在自信滿滿的前灣片區(qū)。

一灣臻邸備案均價(jià)10.6萬/㎡，單價(jià)9.1萬/㎡起，總價(jià)902-1785萬，明顯高于桂灣和前灣以往入市的精裝房均價(jià)，以一灣臻邸這樣的入圍人數(shù)，“日光”自然沒戲了。

碧海片區(qū)的越秀潮樾府二次推237套住宅，均價(jià):7.57萬(送簡(jiǎn)裝) ，認(rèn)籌完成凍資407批，認(rèn)籌率172%，基本延續(xù)了一批次的熱度。

兩個(gè)西部新盤，大多是過千萬級(jí)別的產(chǎn)品，加起來入圍了接近1000批客，無論誰的客多些，成績(jī)都不算差。

倒掛紅利、高性價(jià)比、產(chǎn)品夠豪，是當(dāng)下深圳住宅新房市場(chǎng)的三大日光指標(biāo)。

“深圳壹地產(chǎn)”從住建局公布的數(shù)據(jù)中統(tǒng)計(jì)了2022年5-12月入市重點(diǎn)樓盤的成交數(shù)據(jù)，從中找出截止到5月，去化超80%的項(xiàng)目。

其中，共有12個(gè)樓盤售罄或幾近售罄（去化超99%）。

市場(chǎng)再差，也有佼佼者。

而學(xué)會(huì)如何與“武功高超”的購(gòu)房業(yè)主打交道，越來越成為一門必修課。