觀點(diǎn)網(wǎng) 自2021年土拍規(guī)則收緊以來，深圳土拍“三限雙競(jìng)+搖號(hào)”（限地價(jià)、限全年期自持租賃住房或保障性租賃住房面積、限住房銷售均價(jià)，競(jìng)地價(jià)、競(jìng)自持租賃住房或保障房，觸頂搖號(hào)）已逐漸成為慣例。

但規(guī)則也并非是一成不變。

7月4日，深圳公共資源交易平臺(tái)掛牌3宗二類居住用地，分別位于龍崗寶龍、寶安新安，總起始價(jià)46.32億元，共用地面積為4.058萬平方米，將于8月2日開拍。

(資料圖)

其中，位于寶安新安宅地引入競(jìng)“現(xiàn)房銷售建筑面積”，為深圳首例。

地塊宗地號(hào)A001-0212，位于寶安區(qū)新安街道，土地用途二類居住用地，土地面積15239.84平方米，建筑面積82300平方米，掛牌起始價(jià)296200萬元，最高限制地價(jià)340600萬元，現(xiàn)房銷售最高限制建筑面積35520平方米。普通商品住房平均銷售價(jià)格不高于88600元/平方米（不含室內(nèi)裝修）。

龍崗寶龍兩宗則采取“雙限單競(jìng)+搖號(hào)”規(guī)則掛牌出讓，即：限地價(jià)、限普通商品房銷售價(jià)格、競(jìng)地價(jià)、達(dá)到最高限制地價(jià)后通過搖號(hào)方式確定競(jìng)得人。對(duì)深圳今年此前土拍規(guī)定的“競(jìng)?cè)昶谧猿值淖赓U住房建筑面積”、“競(jìng)企業(yè)自持的保障性租賃住房建筑面積”不再作要求。

這不是深圳今年第一次在土拍出讓規(guī)則上作出讓步。在6月30日第二批集中供地中，龍華民治街道A811-0347宗地規(guī)定住宅平均售價(jià)不高于8.05萬元/平方米，較同片區(qū)出讓的地塊每平方米高出8050元。最終，地塊被深業(yè)置地收入囊中。

即將在7月14日開拍的深汕合作區(qū)小漠街道地塊，采取“單限單競(jìng)+搖號(hào)”規(guī)則出讓，該宗地塊無售價(jià)限制，是無保障性住房的純商品房宅地。

現(xiàn)房探索

去年年中，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉曾表示，“三限雙競(jìng)+搖號(hào)”的供地規(guī)則在深圳越來越清晰，甚至成為長(zhǎng)效機(jī)制。開發(fā)商的利潤(rùn)空間在拿地時(shí)已基本算好，只能精打細(xì)算，通過保租房經(jīng)營(yíng)、代建費(fèi)等獲得可觀的、持久的收入。

針對(duì)此次土拍新規(guī)，李宇嘉接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)表示，這是根據(jù)新的形式，適時(shí)調(diào)整土地競(jìng)配建規(guī)則。

此前6月27日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長(zhǎng)倪虹公開表示，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要從解決“有沒有”轉(zhuǎn)向解決“好不好”，改變“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”模式，開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

而今年1月17日全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議也明確指出，房地產(chǎn)工作中，有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售。

事實(shí)上，近年來北京、上海、海南、西安、福州、合肥、寧波等地的土拍環(huán)節(jié)都曾在多宗地塊拍賣公告中提出“競(jìng)現(xiàn)房銷售”的條件。

就今年而言，譬如4月28日，招商以23.2億元，現(xiàn)房銷售面積3.3萬平方米，競(jìng)得北京市通州區(qū)梨園鎮(zhèn)東小馬土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目FZX-0306-6009地塊。5月6日，中鐵+華潤(rùn)聯(lián)合體搖得北京大興區(qū)西紅門地塊，成交價(jià)格37.26億元，競(jìng)現(xiàn)房銷售面積1.8萬平方米。

對(duì)于部分活躍在深圳的頭部房企，“競(jìng)現(xiàn)房銷售”規(guī)則并不陌生。

“作為改革開放先行試點(diǎn)的城市，深圳肯定也要在現(xiàn)房建設(shè)方面作出一定探索。”李宇嘉說道。

戴德梁行研究院董事、副院長(zhǎng)張曉端則向觀點(diǎn)新媒體表示，競(jìng)現(xiàn)房銷售是在保交樓、行業(yè)調(diào)整的背景下，對(duì)后續(xù)交樓保障的前置。“預(yù)售制本身是沒有問題的，只是在監(jiān)管和過程中有一些風(fēng)險(xiǎn)，把現(xiàn)房面積前置，市場(chǎng)面的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)相對(duì)少一些。”

張曉端指出，競(jìng)現(xiàn)房前期投入成本較大，對(duì)資金鏈較為穩(wěn)健的房企在成本上不會(huì)有太大影響，但在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、產(chǎn)品質(zhì)量上，把控要求會(huì)更加嚴(yán)格。

另外，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士嚴(yán) 躍進(jìn)指出，此次深圳寶安地塊屬位置相對(duì)優(yōu)越、地價(jià)總體較高的地塊，“這給我們一個(gè)很重要的啟發(fā)，即現(xiàn)房銷售模式往往會(huì)在優(yōu)質(zhì)地塊或高端地塊上進(jìn)行改革。”

也因?yàn)榇祟悆?yōu)質(zhì)地段的開發(fā)成本較高，從這個(gè)角度看，競(jìng)現(xiàn)房銷售讓房企拿地方面會(huì)更加謹(jǐn)慎，客觀上也有助于促進(jìn)地價(jià)平穩(wěn)。

配建松綁

對(duì)競(jìng)自持租賃住房、保障性租賃住房面積的規(guī)則放寬，也是深圳土拍此次調(diào)整的重點(diǎn)之一。

根據(jù)深圳市住房保障署頒布的《深圳市人才住房和保障性住房配建管理辦法》，配建的人才住房和保障性住房應(yīng)當(dāng)與所在項(xiàng)目的商品住房同步設(shè)計(jì)、同步建設(shè)、同步交付、共享配套設(shè)施。

最為關(guān)鍵的是，項(xiàng)目分期建設(shè)的人才住房和保障性住房原則上應(yīng)當(dāng)安排在首期。

張曉端表示，“不再競(jìng)保障房面積，以這樣的方式適度放松配建要求，一定程度還是為了在當(dāng)前樓市背景下激發(fā)市場(chǎng)活力和信心，提高參拍企業(yè)的積極性。”

就在深圳此次三宗地塊掛牌的前一天，7月3日，深圳市住建局連串發(fā)布《深圳市公共租賃住房管理辦法》《深圳市保障性租賃住房管理辦法》《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》《深圳市保障性住房規(guī)劃建設(shè)管理辦法》。

四個(gè)管理辦法將于8月1日正式實(shí)施，辦法施行之日起，不再安排建設(shè)安居型商品房和人才住房。也意味著，除了已簽訂土地使用權(quán)出讓合同的項(xiàng)目外，安居房和人才房不會(huì)再有新增的項(xiàng)目。

對(duì)此，李宇嘉表示，上述辦法的主要邏輯，是深圳的住房供應(yīng)體系，特別是保障房體系要跟國(guó)家的體系相對(duì)接，以公租房＋保租房＋共有產(chǎn)權(quán)房，取代原來公租房＋安居房＋人才住房。

也就是說，保租房新規(guī)與土拍配建的變化并無過多關(guān)聯(lián)。

張曉端也指出，保障房的建設(shè)籌集方式相對(duì)多元，包括新增建設(shè)用地、城市更新、土地整備建設(shè)等等途徑，階段性的土拍配建減少影響有限，同時(shí)，房企還會(huì)以代建、代管等方式來參與保障房的發(fā)展。