北上廣深全部“認(rèn)房不認(rèn)貸”，內(nèi)地樓市“金九銀十”還有多遠(yuǎn)？

(資料圖)

9月1日，距離廣州、深圳官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策僅過(guò)去兩天，北京、上海也在同日宣布執(zhí)行這一政策措施。至此，北上廣深四個(gè)一線城市全部加入“認(rèn)房不認(rèn)貸”行列。

該政策落地后的首周末，內(nèi)地看房人數(shù)迎來(lái)大幅增加。數(shù)據(jù)顯示，在上海有多個(gè)樓盤(pán)的成交額突破1億元，北京某樓盤(pán)即日錄得56.2億元成交。9月2日北京二手房成交量大約為1200套，與上周六成交只有不到600套相比，上漲超過(guò)100%。

對(duì)于“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的通俗理解是：不論該家庭此前有沒(méi)有過(guò)貸款記錄，只要在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房，都能夠享受首套房標(biāo)準(zhǔn)的較低首付比例，和較優(yōu)惠貸款利率。

9月以來(lái)，除了一線城市外，目前武漢、中山、惠州、東莞等城市也已明確發(fā)文執(zhí)行首套住房“認(rèn)房不認(rèn)貸”，短期內(nèi)，其他二線和三四線城市或?qū)⑷娓M(jìn)。

惠譽(yù)博華工商企業(yè)部高級(jí)分析師 王興萍：

“這個(gè)政策除了短期內(nèi)對(duì)于成交量和市場(chǎng)的熱度有一定拉升作用，更多是一種信號(hào)意義，能看到監(jiān)管層對(duì)托舉房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心。”

各大城市房地產(chǎn)利好政策頻頻出臺(tái)，試圖為目前內(nèi)地樓市低迷的狀態(tài)注入能量。

1

近來(lái)，有多家知名房地產(chǎn)商陷入運(yùn)轉(zhuǎn)困境，號(hào)稱“宇宙第一房企”的碧桂園，險(xiǎn)些因無(wú)法支付2250萬(wàn)美元的債務(wù)利息，而徘徊在債務(wù)爆雷的邊緣。此外，遠(yuǎn)洋集團(tuán)也因未能按時(shí)支付利息，導(dǎo)致違約停牌。

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)研究所所長(zhǎng) 蔡為民：

“過(guò)去很長(zhǎng)的一段時(shí)間。房企幾乎‘坐以待幣’，銷售狀況非常好；現(xiàn)在變成‘坐以待斃’，幾乎是在等待死亡的狀態(tài)。這是當(dāng)前房企所遭遇的一個(gè)空前未有的困境?！?/p>

8月17日，在債務(wù)危機(jī)上早已苦苦掙扎兩年的恒大集團(tuán)，在美國(guó)紐約申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)，旨在確保該集團(tuán)的美國(guó)資產(chǎn)在債務(wù)重組過(guò)程中不受侵害，此舉一度引發(fā)輿論嘩然。

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)研究所所長(zhǎng) 蔡為民：

“思維慣性導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期以來(lái)運(yùn)營(yíng)是一個(gè)不合理的狀態(tài)。過(guò)去積累下來(lái)的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，要瞬間去調(diào)整，是不可能的?！?/p>

有聲音擔(dān)心，碧桂園會(huì)否成為下一個(gè)恒大。

中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院教授 國(guó)發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大：

“恒大也好，碧桂園也好，頭部規(guī)模非常大，叫系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)如果倒閉破產(chǎn)，會(huì)引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，估計(jì)下一步中央和地方政府會(huì)幫這兩個(gè)頭部企業(yè)化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

房地產(chǎn)業(yè)牽動(dòng)了上下游眾多產(chǎn)業(yè)，又牽涉到數(shù)以百萬(wàn)計(jì)的普通買(mǎi)房者切身利益，要不要買(mǎi)房？什么時(shí)機(jī)買(mǎi)房？在哪里買(mǎi)房？樓市的風(fēng)向如何？國(guó)家的新政策怎樣？是每一位購(gòu)房者都關(guān)心的問(wèn)題。

中原地產(chǎn)集團(tuán)創(chuàng)辦人 施永青：

“樓宇是投資性商品，不是消耗性商品，消耗性商品價(jià)錢(qián)下跌會(huì)引來(lái)需求，比如鮑魚(yú)很貴，普通人一般不會(huì)買(mǎi)來(lái)吃，如果鮑魚(yú)便宜到魚(yú)蛋的價(jià)錢(qián)，你會(huì)買(mǎi)來(lái)吃一下，鮑魚(yú)需求就增加了；但樓市的價(jià)值是持續(xù)的，樓價(jià)跌，需求反而下跌。”

2

近幾年來(lái)，由于俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)、中美角力等因素，國(guó)際形勢(shì)不甚明朗，加上疫情的影響，使得中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受到了一系列的沖擊。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年成為商品房銷售的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。自2005年至2021年期間，商品房平均銷售價(jià)格以及銷售面積總體都呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，但在2021年后，二者雙雙下跌。

中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院教授 國(guó)發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大：

“任何產(chǎn)業(yè)都有周期，目前房地產(chǎn)處在經(jīng)濟(jì)周期的蕭條期，肯定還會(huì)有恢復(fù)期，有繁榮期。從現(xiàn)有國(guó)內(nèi)外研究來(lái)看，房產(chǎn)周期本質(zhì)上是一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期，且先于經(jīng)濟(jì)周期，是經(jīng)濟(jì)周期的一個(gè)指示器，晴雨表?！?/p>

8月28日, 恒大在香港復(fù)牌，開(kāi)始時(shí)股市行情如履薄冰，但在“認(rèn)房不認(rèn)貸”等新政策利好出臺(tái)后，9月6日，恒大股市上演“狂飆”戲碼，漲幅一度超70%，其它地產(chǎn)股也強(qiáng)勢(shì)翻紅，不過(guò)第二天之后，其股價(jià)也有所回落。

不過(guò)，中國(guó)樓市所面臨的困境并非個(gè)例，放眼世界，疫情打擊加利率高漲的背景下，全球樓市地震，韓國(guó)樓市暴漲暴跌，日本東京卻漲破30年新高，而美國(guó)超八成民眾認(rèn)為，現(xiàn)在是購(gòu)買(mǎi)新房的糟糕時(shí)期。

3

繼多個(gè)城市落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，政府又用一套“組合拳”的方式，試圖為內(nèi)地樓市傳統(tǒng)的“金九銀十”銷售旺季注入能量。內(nèi)地金融部門(mén)陸續(xù)推出全國(guó)性優(yōu)化樓市信貸政策，包括容許存量首套房貸利率調(diào)整。同時(shí)，居民首套房及二套房的最低首付比例也得到了調(diào)整。

中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院教授 國(guó)發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大：

“一是保民生，二是防風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

但也有專家表示，對(duì)樓市的放松仍在漸進(jìn)式推進(jìn)。

國(guó)家高端智庫(kù)研究員 宋?。?/strong>

“政策不會(huì)一步到位，比如說(shuō)認(rèn)房不認(rèn)貸，比如說(shuō)調(diào)低首付，這些政策的剛性對(duì)市場(chǎng)的限制，低于限購(gòu)限貸的政策。下一步在一二線城市會(huì)跟進(jìn)落地性政策，每個(gè)城市因城施策，逐步細(xì)化處理，使政策能真正穩(wěn)健落地?！?/p>

中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)起步于改革開(kāi)放以后的住房商品化政策，自1998年城鎮(zhèn)住房制度改革以來(lái)已成長(zhǎng)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。

一磚一瓦，一戶一方。“房”對(duì)于中國(guó)人而言，不僅擁有居住屬性，更是一個(gè)家庭的溫暖歸宿。自1998年城鎮(zhèn)住房制度改革以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)已成長(zhǎng)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。2022年，房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)占內(nèi)地經(jīng)濟(jì)總量比重達(dá)13-14%左右。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、影響大、關(guān)聯(lián)廣，上到建材，下到家居，牽一發(fā)而動(dòng)全身，被視作是中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的“壓艙石”，也有了“地產(chǎn)不興，消費(fèi)不起”的說(shuō)法。這也使得政府需要在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)推出相應(yīng)調(diào)控政策，來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

4

為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，自1998年以來(lái)，內(nèi)地房地產(chǎn)調(diào)控政策一共經(jīng)歷了六輪政策周期。

其中，2008年發(fā)布的“四萬(wàn)億投資計(jì)劃”被視作為歷史性的拐點(diǎn)之一。2008年下半年，為應(yīng)對(duì)美國(guó)次貸危機(jī)帶來(lái)的全球性影響，中央政府放棄之前的抑制房?jī)r(jià)政策，宣布將首次購(gòu)房的按揭首付比例降低至20%，并允許按揭利率最低可以打7折，并大幅減免了購(gòu)房契稅。以刺激樓市的方式，刺激中國(guó)經(jīng)濟(jì)。該計(jì)劃成為樓市重獲動(dòng)力的契機(jī)。

2010年，“限購(gòu)令”的提出，為居高不下的房?jī)r(jià)潑了一盆冷水，也將飛漲的房?jī)r(jià)直接按在地上。2012年初，樓市銷售增速更是降至零以下的負(fù)增長(zhǎng)。不過(guò)很快，接連調(diào)降利率的政策出臺(tái)，又再次刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的上揚(yáng)。低谷過(guò)后，2015年內(nèi)地房?jī)r(jià)再攀高峰。起伏升落的周期變化，體現(xiàn)了內(nèi)地樓市受政策影響波動(dòng)大的特點(diǎn)。

《房地產(chǎn)周期百年史》作者霍伊特發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)價(jià)格大約以18年為一個(gè)周期。相較于美國(guó)、英國(guó)、日本等國(guó)家大約18-20年的售價(jià)跌漲循環(huán)周期，起步較晚的中國(guó)樓市，由高點(diǎn)至低點(diǎn)經(jīng)歷約1-2年，由低點(diǎn)再升回高點(diǎn)，大概需要1年的時(shí)間，整個(gè)循環(huán)僅2-3年。

短暫的循環(huán)，反復(fù)地存在，此時(shí)此刻，恰似彼時(shí)彼刻。

5

“出招救市”并不只是內(nèi)地專供，有著悠久地產(chǎn)史的香港，也在金融體系受創(chuàng)之時(shí)，發(fā)布政策。

1997年后，歷經(jīng)金融風(fēng)暴的香港樓價(jià)足足下挫接近七成，政府于2002年底推出“孫九招”，通過(guò)減少香港土地供應(yīng)和政府退出房地產(chǎn)市場(chǎng)等的方法，試圖重建投資者和市民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心。

在當(dāng)時(shí)，中國(guó)內(nèi)地開(kāi)放居民赴港澳自由行、內(nèi)地居民獲準(zhǔn)在香港買(mǎi)樓等政策，及中央政府與香港簽署CPEA協(xié)議，也助力了香港經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。2003年下半年起，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)觸底回升。

此外，如英美等國(guó)，都曾經(jīng)歷過(guò)“高山低谷”的樓市周期，也都通過(guò)相對(duì)應(yīng)的政策，度過(guò)經(jīng)濟(jì)寒冬。“救市政策”可以是救生圈，但也需要根據(jù)市場(chǎng)狀況及國(guó)際形勢(shì)的變化，及時(shí)做出調(diào)整。

香港經(jīng)濟(jì)學(xué)家 香港大學(xué)首席副校長(zhǎng) 王于漸：

“樓市最重要的就是有盛衰，縱觀全世界的歷史，任何地區(qū)都有起有伏，我們不可以為一時(shí)的情況而定為永恒的政策?！?/p>

應(yīng)對(duì)內(nèi)地樓市現(xiàn)有的問(wèn)題，政府及相關(guān)部門(mén)除了“因城施策”出招撥開(kāi)烏云，恢復(fù)消費(fèi)者信心也同樣至關(guān)重要。

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)研究所所長(zhǎng) 蔡為民：

“二十幾年過(guò)去，我們的房地產(chǎn)行業(yè)早已不是一個(gè)需要被保護(hù)的幼稚工業(yè)了。房?jī)r(jià)不可能無(wú)限推高，必須做一個(gè)根本性制度改革，讓消費(fèi)者重建信心，才會(huì)真正迎來(lái)黃金時(shí)期?！?/p>

制作人：鐘金梅

主編：王丹妮 李文慧 杜思雨 劉春雅

編輯：丁筱