本報(bào)記者 郭陽(yáng)琛 張家振 上海報(bào)道

【資料圖】

“到現(xiàn)在還沒來得及吃午飯，上午帶看了5組客戶，好久沒這么忙了?！?月2日下午2點(diǎn)半，在上海市徐匯區(qū)蒲匯塘路附近的一家連鎖中介門店，房地產(chǎn)中介李浩（化名）向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者感慨道。

異常忙碌的不只有李浩。9月4日，在普陀區(qū)嵐皋路地鐵站附近的品尊國(guó)際三期售樓部，連續(xù)3天的高強(qiáng)度帶看工作已讓置業(yè)顧問陶鑫（化名）聲音沙啞、嘴唇干裂。但他仍充滿干勁，對(duì)于項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)如數(shù)家珍：“我們項(xiàng)目臨近內(nèi)環(huán)，樓棟已經(jīng)全部封頂，精裝修交付且無須捆綁升級(jí)裝修包?！?/p>

（位于上海內(nèi)環(huán)附近的品尊國(guó)際三期售樓部沙盤。郭陽(yáng)琛/攝影）

繼廣州市和深圳市之后，上海市成為全國(guó)第三個(gè)落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的一線城市。9月1日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、人民銀行上海市分行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局上海監(jiān)管局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（以下簡(jiǎn)稱“《通知》”），執(zhí)行購(gòu)買首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策措施，自9月2日起執(zhí)行。

一時(shí)間，上海市新房、二手房市場(chǎng)快速回暖。上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月28日～9月3日，上海市新建商品住宅成交面積27.71萬(wàn)平方米，環(huán)比增加113.98%。二手房方面，上海鏈家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政出臺(tái)后的首個(gè)周末，鏈家門店成交量較平時(shí)周末增長(zhǎng)近70%，門店帶看量增長(zhǎng)30%以上，新增房源掛牌量增長(zhǎng)了65%。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策有效地降低了購(gòu)房者的入市成本，也客觀上積極引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期向好發(fā)展，對(duì)于市場(chǎng)交易量的活躍或提振將有積極顯著的作用。當(dāng)前，正值傳統(tǒng)“金九銀十”，上海房企在推盤積極性方面明顯增加。“同時(shí)，在政策明朗后，購(gòu)房者的入市意愿明顯增強(qiáng)，購(gòu)房策略也更加清晰。所以，供需兩端已經(jīng)釋放出非常積極的信號(hào)。”

掛牌價(jià)連夜上調(diào)30萬(wàn)元

《通知》規(guī)定，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在上海市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，上海市此次積極響應(yīng)此前住建部等三部門發(fā)布的《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，充分說明“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策是當(dāng)前政策工具箱的重要“工具”之一，各地方也正積極貫徹落實(shí)相關(guān)精神要求。

一石激起千層浪。“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策正式施行，也讓處于低谷期的上海樓市重新熱鬧起來。

李浩告訴記者，在政策出臺(tái)前一天的下午5點(diǎn)左右，店里同事陸續(xù)聽說上海市可能將實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。等到政策正式落地，就陸續(xù)有顧客來到店里咨詢，通過電話、微信了解樓市行情的更多?！罢叱雠_(tái)的當(dāng)天晚上，就有一名房東將一套原先掛牌價(jià)600萬(wàn)元的房源提高了30萬(wàn)元。但更多的房東還是按兵不動(dòng)，希望能借新政盡快出手?！?/p>

李浩表示，由于門店附近小區(qū)大多是小學(xué)、初中“雙學(xué)區(qū)房”，且相關(guān)學(xué)校在徐匯區(qū)處于第一梯隊(duì)，因此前來咨詢的大部分是想要置換學(xué)區(qū)房的顧客，而新政的實(shí)施，可以讓這類顧客的首付比例一下子從70%降至35%。

中指研究院上海分院高級(jí)分析師陳炬蘭告訴記者，上海市出臺(tái)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，將明顯降低首套房購(gòu)房門檻。對(duì)于有過貸款記錄但在本地?zé)o房的購(gòu)房人，此前首付比例為50%～70%，政策出臺(tái)后的首付比例降至35%，貸款利率從5.25%下降至4.55%?！按伺e將大大降低該類客戶的首付壓力，可購(gòu)買地段更好、面積更大的房源，預(yù)計(jì)短期內(nèi)將明顯提振上海房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度，激發(fā)市場(chǎng)剛需和改善性需求入市?！?/p>

據(jù)了解，當(dāng)前上海市一套新房平均總價(jià)大概為500萬(wàn)元。在政策出臺(tái)前，若以二套房最高首付比例（認(rèn)購(gòu)非普通住宅）70%計(jì)算，首付款需要350萬(wàn)元。而按照“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政策，購(gòu)房者若納入到首套房的認(rèn)定范疇，首付款大約需要175萬(wàn)元，首付款減少了175萬(wàn)元，相當(dāng)于房?jī)r(jià)款的35%。

在房貸利率方面，此前上海市二套房利率為5.25%，按照貸款本金200萬(wàn)元、30年期等額本息計(jì)算，利息總支出約為198萬(wàn)元，月供約為11044元/月。新政策出臺(tái)后，利率下調(diào)至4.55%，利息總支出約為167萬(wàn)元，月供約為10193元/月。對(duì)比來看，利息總支出減少了近31萬(wàn)元，月供減少了約851元/月。

售樓處人擠人，開發(fā)商收回優(yōu)惠

9月4日下午，記者在品尊國(guó)際三期售樓部注意到，盡管當(dāng)天是工作日，但沙盤前、樣板間內(nèi)都圍滿了看房的顧客。而在碩大的接待室，也有六七組顧客同時(shí)與各自的置業(yè)顧問和房屋中介洽談。

據(jù)陶鑫介紹，品尊國(guó)際一期于2008年開盤，二期于2010～2014年陸續(xù)推出，周邊生活配套相當(dāng)完善。三期項(xiàng)目于2022年年底開盤，此后分別在今年4月和8月各加推了一批房源，主要有102～205平方米多種戶型，均價(jià)10.98萬(wàn)元/平方米，預(yù)計(jì)將于2025年年底交付。

（正在建設(shè)中的品尊國(guó)際三期項(xiàng)目。郭陽(yáng)琛/攝影）

“品尊國(guó)際三期是改善型項(xiàng)目，單套總價(jià)基本都在千萬(wàn)元以上，因此推出的3批房源都未觸發(fā)積分。但隨著上海市實(shí)施‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策，這兩天前來看房的顧客明顯多了起來?！碧睁伪硎?，在新政實(shí)施后的首個(gè)周末，一名置業(yè)顧問平均一天要接待6～7組客戶，每套樣板房也有5組左右的客戶同時(shí)在看?！敖哟腋潜蝗脻M滿當(dāng)當(dāng)，拼桌講解、排隊(duì)等候皆是常態(tài)?！?/p>

相較于改善項(xiàng)目，剛需項(xiàng)目的回暖態(tài)勢(shì)更為明顯。記者了解到，9月4日，位于上海市嘉定區(qū)的中建萬(wàn)科理想之地二期結(jié)束認(rèn)購(gòu)，最終認(rèn)購(gòu)人數(shù)預(yù)計(jì)超過1480組，認(rèn)購(gòu)率高達(dá)241%，成為上海市9月份首個(gè)“千人搖”項(xiàng)目。

據(jù)該項(xiàng)目置業(yè)顧問介紹，中建萬(wàn)科理想之地是上海市首個(gè)未來城市理想單元項(xiàng)目，緊鄰地鐵11號(hào)線嘉定新城站，項(xiàng)目共分6塊用地，業(yè)態(tài)涉及住宅、辦公、商業(yè)、文化和教育。此次共加推615套房源，均價(jià)約5.04萬(wàn)元/平方米。

中建萬(wàn)科理想之地二期出現(xiàn)的“認(rèn)購(gòu)熱”，只是剛需項(xiàng)目火爆的一個(gè)縮影。相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至9月7日，中建御華園、南山前灣拾縵、華發(fā)四季河濱和國(guó)貿(mào)虹橋璟等多個(gè)剛需項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)率也均超過100%。

“在新政出臺(tái)后，周末兩天的看房量明顯增加，即便是工作日看房和認(rèn)購(gòu)情況也都不錯(cuò)?！眹?yán)躍進(jìn)告訴記者，從簽約情況看，部分項(xiàng)目交易量比之前增長(zhǎng)了400%。“一些項(xiàng)目過去單日最多銷售1～2套，但現(xiàn)在單日銷售可超過10套，相當(dāng)于增長(zhǎng)了4倍左右?！?/p>

另一方面，不少新房項(xiàng)目也悄然收回了優(yōu)惠。9月2日，保利聯(lián)發(fā)光合臻園項(xiàng)目發(fā)布消息稱，9月3日晚24點(diǎn)全面收回超長(zhǎng)賬期；9月4日起，認(rèn)購(gòu)后3日首付收齊并簽約，車位優(yōu)惠券全面回收；金地新樂里項(xiàng)目也喊出了“‘認(rèn)房不認(rèn)貨’新政落地、周末不打烊”和“優(yōu)惠即將回收，倒計(jì)時(shí)”的宣傳語(yǔ)。

此外，位于青浦區(qū)的中交鳳啟虹橋、浦東新區(qū)的浦發(fā)唐城二期和臨港新片區(qū)的中建玖海云天此前分別有9.5折、9.6～9.8折和9.5折優(yōu)惠，也均因認(rèn)購(gòu)情況較好收回了折扣。

打通樓市企穩(wěn)復(fù)蘇“任督二脈”

今年二季度以來，在宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)程不及預(yù)期、潛在購(gòu)房者市場(chǎng)信心不足、新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化等多重因素影響下，上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供求有所回落。

據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，上海市新建商品住宅（不含保障房）成交量已連續(xù)兩個(gè)月低于5000套，二手房成交量也已連續(xù)4個(gè)月低于“榮枯線”。7月底以來，受政策預(yù)期影響，上海市二手房市場(chǎng)活躍度有所回升，二手房成交量亦有緩慢恢復(fù)。

“打通上海樓市‘任督二脈’的核心就是要將二手置換環(huán)節(jié)活躍起來。”鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉告訴記者，7月，上海市二手房成交量?jī)H1.3萬(wàn)套左右，月均2萬(wàn)～2.5萬(wàn)套才是穩(wěn)定、健康的發(fā)展區(qū)間?！吧虾Ｊ凶鳛橐源媪糠恐鲗?dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，只有賣一套小的買一套大的，這樣置換鏈條才能轉(zhuǎn)動(dòng)起來，一二手房市場(chǎng)整體才會(huì)有所復(fù)蘇。

隨著“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地，上海樓市復(fù)蘇明顯。上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾表示，政策放開后的首個(gè)周末，鏈家門店成交量較平時(shí)周末增長(zhǎng)近70%，這主要是之前已經(jīng)有購(gòu)買意向、在等政策落地的客戶選擇快速上車；門店帶看量增長(zhǎng)了30%以上，不少剛需和剛改客戶將享受到這波政策紅利。此外，政策放開后首個(gè)周末的新增掛牌量增長(zhǎng)了65%，說明不少業(yè)主的置換需求，在“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后被激活。

對(duì)于未來上海樓市發(fā)展前景，嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，9月起，上海樓市交易有望積極提振，且交易活躍態(tài)勢(shì)會(huì)持續(xù)，在一二手房等領(lǐng)域都會(huì)有重要的表現(xiàn)。相關(guān)銀行、中介機(jī)構(gòu)等的業(yè)務(wù)量也有望得到提振。同時(shí)，針對(duì)購(gòu)房者關(guān)心的房?jī)r(jià)問題，購(gòu)房者購(gòu)房心態(tài)會(huì)更加理性健康，房?jī)r(jià)將有保持穩(wěn)定的基礎(chǔ)和良好態(tài)勢(shì)。

“當(dāng)前至年底這個(gè)階段，上海樓市為企穩(wěn)階段，一二手房的成交量會(huì)伴隨著政策‘組合拳’的利好，以及年底各家企業(yè)沖刺銷售業(yè)績(jī)等因素而有所回升?！睆埡陚ヮA(yù)計(jì)，從價(jià)格方面來看，上海樓市還會(huì)出現(xiàn)明顯分化，金山、奉賢、青浦、浦東原南匯、寶山北部等遠(yuǎn)郊項(xiàng)目不排除仍然會(huì)“以價(jià)換量”，甚至徐涇等外環(huán)沿線供應(yīng)量比較大的板塊也會(huì)面臨一定的銷售壓力。

張宏偉還建議，此前，上海市二套房首付比例最高達(dá)七成，因此應(yīng)推動(dòng)降低二套首付比例，從而改善需求的置業(yè)門檻會(huì)大幅度降低。加上已經(jīng)落地的“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，上海樓市便能夠形成政策“組合拳”。

（編輯：張家振 校對(duì)：顏京寧）