自從2021年下半年以來，國內的房地產市場就進入了下行通道。非常奇怪的是，無論國家怎么重磅救市，如何強調房地產是國民經濟支柱行業(yè)，甚至上升到政治高度，但房地產市場就是波瀾不驚。也就是說，所有的救市，都以徹底失敗而告結束。
目前，國內的房地產市場存在著一系列的問題。首先，房地產開發(fā)商暴雷的越來越多，就是一些開發(fā)商強撐著沒有暴雷，但資金也非常緊張，隨時有暴雷的可能。關鍵是，開發(fā)商新建的商品住宅住宅項目，無人問津。售樓部雖然依然是人潮涌動（大家都知道是開發(fā)商花錢雇傭的房托），真正的購房者卻寥寥無幾。開發(fā)商急于回籠資金，不得不降價銷售，但基本上沒有什么效果。
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其次，二手商品住宅市場的情況，同樣不容樂觀。掛牌量持續(xù)增加，價格持續(xù)下跌，但交易量卻根本就上不去。不少炒房者還有那些有權有勢的多房者，都想辦法盡快脫手，不想砸在自己手里，眼看著它貶值。還有更加嚴重的后果，如果房子一直賣不出去，幾十年以后，很有可能會虧得一塌糊涂。
現在，那些潛在的購房者，大都是按兵不動。一方面，由于房價居高不下，十幾億人已經買不起了房子，這樣，他們不得不打消了購房欲念，特別是90后、00后的年輕人。另一方面，就是東挪西借、掏空父母、祖父母的錢包，再背負幾十、幾百萬的銀行按揭貸款30年，買了一套房子，他們覺得不值得。再一方面，就是房地產市場的不確定性，他們擔心，以后的房子會降價，購買以后，很有可能可能會面臨貶值的風險。
實際上，還有一個重要的因素，就是那些到處都是的爛尾樓，嚇住了大量潛在的購房者。那些無辜又倒霉的爛尾樓業(yè)主，他們購買爛尾樓以后，那悲慘又凄慘的樣子，讓多少潛在的購房者退避三舍。誰能保證，自己付出那么大的代價購買的房子，不會爛尾？買房子要靠運氣，誰能保證，自己的運氣超好？要說以前，還有很多人在觀望的話，現在，可能更多的人，干脆就斷絕了購房的想法。
消費者不買房，房地產市場市場就不可能再像以前那樣紅紅火火。不管高層和地方政府使出渾身解數去救市，無論那些所謂的專家如何聲嘶力竭地吶喊。這些年，有關部門一直在強調，房地產市場要軟著陸，不能硬著陸?，F在，大家才明白，所謂的房地產市場的硬著陸，是房子砸在銀行和開發(fā)商手里；所謂的房地產市場的房子的軟著陸，是房子賣給消費者，也就是砸在購房者手里。
對于房地產市場的現狀，我們就想到90年代日本房地產的崩盤。我們先來看看房價收入比。1990年，普通日本人購買一套100平方米（套內面積）的房子，需要32年的收入；現在普通的中國民眾，購買一套100平方米（建筑面積）的房子，需要27.8年的收入?？磾底?，當年的日本，要比現在的中國高，實際上，如果按房子使用面積看，現在的中國，要高于那時的日本。
90年代，日本的居民杠桿率和負債率達到驚人的69.5%和114.69%，全民負債的情況相當嚴重。這說明透支消費現象非常嚴重，而且隨著杠桿率和負債率的提高，風險也越來越高。相比之下，根據中國央行的數據，2021年中國的居民杠桿率約為59.8%，官方統(tǒng)計數據顯示居民負債率約為62.6%。和日本樓市崩盤時相比，稍微低一些。
關于人口增長方面。據統(tǒng)計，1990年，日本全國常住人口自然增長率為-0.07%，人口出生率小于死亡率，是負增長；2022年，中國全國常住人口負增長85萬，同樣是出生率小于死亡率。人均住房面積方面，1990年日本的人均居住面積約為26.5平方米，而2021年，中國的人均住房面積是41平米。
眼下，中國的房地產市場，和1990年日本房地產市場崩盤前，極為相似。當然，中國和日本的國情不同。中國的房地產市場會不會崩盤，我們只能拭目以待。
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