歷時近一小時，在8月2日下午進行的深圳土拍以“還算不錯的成績”告終。
定義為“還算不錯”，一方面是因為該場土拍共吸引超20家房企參與，是今年以來參與房企最多的一場；另一方面則是因為出現(xiàn)了流拍地塊，且是今年深圳土拍的首次流拍。
(資料圖片僅供參考)
據(jù)了解，今天進行的是2023年二批次10宗宅地的第二場拍賣，本次共出讓3宗地塊，包含寶安區(qū)新安街道A001-0212宗地（以下簡稱“寶安地塊”）、龍崗區(qū)寶龍街道G02309-0008宗地和G02309-0009宗地（以下簡稱“龍崗兩宗地塊”），合計總建面約20.64萬平方米，起拍總價約46.32億元。
從結果來看，僅寶安地塊成交，由中鐵置業(yè)以“34.06億元+35520平方米的現(xiàn)房銷售面積”的代價競得，溢價率為15%，項目建成后的商品房限價約8.86萬元/平方米。
據(jù)深圳公共資源交易公共服務平臺顯示，在開拍前一天，寶安地塊的報價就已經(jīng)達到34.06億元的最高限制地價，并吸引來21家房企參與競拍，下午的拍賣環(huán)節(jié)直接從“競現(xiàn)房銷售面積”開始。
有意思的是，海信地產(chǎn)代表為了節(jié)省時間，一次性報了最高限制地價，使得本次土拍在開場不到10分鐘便進入到搖號環(huán)節(jié)。
另從現(xiàn)場釋放的信息來看，參與搖號的房企共計20家，除號碼牌為28號的萬科外，其他房企均對寶安地塊勢在必行。
值得一提的是，本次土拍參與的21家房企中雖然還是以國央企為主，卻出現(xiàn)了不少“外來房企”的身影，包括綠城中國、海信地產(chǎn)、太原萃豐置業(yè)、北京虹曦置業(yè)、華發(fā)股份、中鐵置業(yè)、越秀地產(chǎn)、保利置業(yè)集團、中旅新川、中建二局、中鐵建、中國金茂、中能建、建發(fā)房產(chǎn)等。
對此，一位熟悉深圳樓市的業(yè)內(nèi)人士向鈦媒體APP表示，“外來房企”下注深圳的很大原因在于看好深圳市場。在房地產(chǎn)新一輪周期里，深圳是比較安全的城市，很適合國央房企進入，加上當前大部分國央企的融資成本較低，其建設項目獲得的利潤也相對穩(wěn)定。
深圳資深地產(chǎn)評論人朱羅紀對上述觀點也持贊同態(tài)度，他分析到：“基于房企的投資安全戰(zhàn)略，在未來預期不明朗、市場信心比較低迷的環(huán)境下，房企在做土地投資的時候更加看重城市的安全性，會選擇安全價值最好的城市。”當前深圳就是“安全系數(shù)較高”的城市，其在人口數(shù)量、營商環(huán)境、企業(yè)創(chuàng)新能力、財政情況、基礎配套等方面都具有足夠的安全性，這為房企布局增加了確定性。
此外，一位任職于上述某“外來房企”的內(nèi)部員工告訴鈦媒體APP，雖然該公司此前在深圳布局的項目不算成功，但絕不影響公司在深圳的下一步投資，該公司作為全國性房企不會丟失深圳這個重要市場。
而除了上述參與房企在數(shù)量、屬地上的不同，本次深圳土拍掛出的寶安地塊在規(guī)劃設計、土拍規(guī)則上做了較大調(diào)整。
一方面，寶安地塊曾在去年7月進行的第二批土拍上首次亮相，彼時由于土地規(guī)劃中對于住宅、辦公、商業(yè)等業(yè)態(tài)的占比分布較平均，導致該地塊出現(xiàn)流拍。
時隔一年后，寶安地塊再次擺上貨架，此時的土地規(guī)劃不僅取消了辦公面積，住宅面積由原來的約4.61萬平方米提高到約7.11萬平方米，容積率也從6.82降低到5.4，住宅占比大幅提升。
對此，朱羅紀表示，深圳的非住宅物業(yè)即商用物業(yè)是供應過剩的，而且去化情況不好，如果繼續(xù)開發(fā)成公寓或者商業(yè)寫字樓，對房企而言將是一筆虧本的買賣。
另一方面，寶安地塊的競拍規(guī)則也出現(xiàn)了調(diào)整，采用競“現(xiàn)房銷售面積”的方式進行拍賣，是深圳土拍歷史中首個“競現(xiàn)房”地塊。
根據(jù)土地出讓條件，寶安地塊的現(xiàn)房銷售面積為35520平方米，約占住宅總面積的50%，即房企拿地后需要接受50%的房源在完全建設完成后才能進行銷售，資金回籠將延期2-3年。
其實早在2016年，深圳就曾以招標的方式出讓了位于龍華區(qū)的A816-0060宗地，被視為全國首個現(xiàn)房銷售試點。根據(jù)當時的要求，房企需要在項目取得不動產(chǎn)權證書后，才能以現(xiàn)房的形式對外銷售。最終，該地塊被中國金茂中標，建設為“龍華金茂府”于2019年建成銷售，并在2020年底實現(xiàn)交付。
而針對此次的“競現(xiàn)房”規(guī)則，有業(yè)內(nèi)人士表示未來現(xiàn)房銷售將會逐步推進，但速度不會很快。目前除深圳外，還有北京、杭州、合肥、福州、濟南、西安等城市已加入“現(xiàn)房銷售”之列。
第三方面，本次土拍上出現(xiàn)了今年以來的首次流拍，位于龍崗區(qū)的兩宗地塊均因無人報名被迫下架。
出讓信息顯示，龍崗兩宗地塊位置相近，位于地鐵3號線南約站和寶龍站之間，但距離地鐵不算太近。地塊附近有多個安居保障房小區(qū)，且片區(qū)內(nèi)工業(yè)園區(qū)較多，居住氛圍不濃，臨近的學校有龍城高級中學教育集團寶龍外國語學校。
前述熟悉深圳樓市的業(yè)內(nèi)人士指出，龍崗兩宗地塊所在的寶龍片區(qū)屬于人才房較為集中區(qū)域，片區(qū)內(nèi)房價低洼，對于新建商品房會造成一定的價格影響，而且地塊周邊的交通便利度和產(chǎn)業(yè)成熟度不足，還需要一定時間的建設與發(fā)展。（本文首發(fā)于鈦媒體 APP，作者｜陳偉納）