房山區(qū)熙湖悅著小區(qū)多位業(yè)主近日向本報(bào)反映，盼了好幾年的期房終于交付，歡歡喜喜收房入住，卻接二連三“踩坑”?！氨贾?yáng)光房買(mǎi)的，結(jié)果每天采光只有半小時(shí)?！辈粌H遮光問(wèn)題讓多位購(gòu)買(mǎi)次頂層的業(yè)主“欲哭無(wú)淚”，頂層漏雨、地庫(kù)積水、下疊滲漏等質(zhì)量問(wèn)題更讓業(yè)主鬧心。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，熙湖悅著小區(qū)并非特例，期房維權(quán)事件頻出，購(gòu)房者盼相關(guān)部門(mén)加強(qiáng)監(jiān)管。
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近日記者跟隨業(yè)主王先生來(lái)到熙湖悅著?！熬褪沁@個(gè)探出來(lái)的挑檐，把我家南向的采光全遮住了?！蓖跸壬f(shuō)，居民樓頂層探出一個(gè)1米多寬的陽(yáng)臺(tái)，在次頂層上方形成挑檐。同單元其他樓層的窗戶(hù)都沐浴在陽(yáng)光中，只有挑檐下的次頂層窗戶(hù)掩在陰影里。
記者先來(lái)到王先生樓下的鄰居家中，一進(jìn)門(mén)就看到寬敞明亮的客廳。緊接著記者又來(lái)到王先生家，雖然樓層更高，王先生家卻明顯暗了很多，從窗戶(hù)向外看去，探出的挑檐約有1.3米，陽(yáng)光照射下，挑檐的陰影正好遮住窗戶(hù)。業(yè)主李女士家朝南的客廳和臥室也受到挑檐遮擋，臥室窗外的挑檐為黑褐色，讓房間顯得更加昏暗。“從早上8點(diǎn)到下午4點(diǎn)多，房間里一直沒(méi)有采光，下午4點(diǎn)半左右，陽(yáng)光才斜斜地照進(jìn)來(lái)，只能持續(xù)大約半個(gè)小時(shí)?！崩钆空f(shuō)，上百名業(yè)主和她一樣買(mǎi)了這種缺陽(yáng)光的“陽(yáng)光房”。
“本以為買(mǎi)到電梯洋房的黃金樓層，沒(méi)想到是個(gè)‘坑’?！睒I(yè)主陳女士告訴記者，她2019年購(gòu)買(mǎi)了次頂層的房子，當(dāng)時(shí)樓還沒(méi)蓋起來(lái)，房屋情況只能在售樓處聽(tīng)銷(xiāo)售人員介紹。“銷(xiāo)售一直在推薦次頂層，說(shuō)這個(gè)樓層位置好、采光好，還能看到小區(qū)旁邊的湖景，是名副其實(shí)的湖景房，完全沒(méi)提存在挑檐遮光的事兒?！标惻糠蚱薅硕枷矚g采光充足的戶(hù)型，買(mǎi)房也是希望將來(lái)能把老人接來(lái)住，不用下樓就能在自家曬太陽(yáng)、賞風(fēng)景，因此聽(tīng)完銷(xiāo)售的介紹后心動(dòng)不已。“即便次頂層價(jià)格最高，我們還是咬咬牙買(mǎi)了下來(lái)?！?/p>
2022年6月，樓體拔地而起，部分業(yè)主到實(shí)地查看，發(fā)現(xiàn)次頂層南向窗戶(hù)上方探出了一部分。擔(dān)心采光受到影響，陳女士趕緊咨詢(xún)銷(xiāo)售人員。銷(xiāo)售人員再三向陳女士說(shuō)明，探出的部分只是約1米左右的小檐，可能會(huì)有“一點(diǎn)遮擋”，絕不可能“完全擋住”。聽(tīng)到銷(xiāo)售人員這么說(shuō)，陳女士放心下來(lái)?？傻鹊浇衲?月房屋交付，現(xiàn)場(chǎng)的情況令夫妻兩人震驚不已，“一天大部分時(shí)候陽(yáng)光房根本沒(méi)陽(yáng)光?！?/p>
王先生表示，看房過(guò)程中銷(xiāo)售人員對(duì)可能存在遮光的問(wèn)題只字未提，他特別留意了售樓處張貼的不利因素公示牌，上邊提及了公廁、化糞池等32條不利因素，但沒(méi)有提及次頂層可能存在遮擋。“買(mǎi)房的時(shí)候壓根不會(huì)想到，高樓層也會(huì)出現(xiàn)采光問(wèn)題?！?/p>
據(jù)了解，2021年北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)正式印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范新建商品住房銷(xiāo)售行為的通知》，其中明確商品房應(yīng)規(guī)范銷(xiāo)售推廣，應(yīng)在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)顯著位置公示項(xiàng)目不利因素。嚴(yán)格銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)、人員、行為管理。
面對(duì)意想不到的遮擋，業(yè)主立即聯(lián)系了開(kāi)發(fā)商。業(yè)主王先生說(shuō)：“開(kāi)發(fā)商給我們的說(shuō)法是建筑設(shè)計(jì)滿(mǎn)足大寒日2小時(shí)日照，符合標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>
記者查閱了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》，其中關(guān)于住宅建筑日照標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定為，在一般情況下，住宅建筑的間距應(yīng)滿(mǎn)足：以底層窗臺(tái)面為計(jì)算起點(diǎn)，以冬至日為日照標(biāo)準(zhǔn)日，最低日照時(shí)長(zhǎng)為1小時(shí);以大寒日為日照標(biāo)準(zhǔn)日，根據(jù)城市人口和氣候條件不同，最低日照時(shí)長(zhǎng)為2小時(shí)或3小時(shí)。
王先生十分無(wú)奈：“這個(gè)日照標(biāo)準(zhǔn)是規(guī)范住宅建筑樓間距的，一般來(lái)說(shuō)太陽(yáng)越低光照越差，可挑檐在窗戶(hù)正上方，冬天太陽(yáng)低，陽(yáng)光還能多照進(jìn)來(lái)一些，反而越到夏天遮擋就越嚴(yán)重?！睒I(yè)主們認(rèn)為，雖然樓間距符合日照標(biāo)準(zhǔn)，挑檐遮光也是事實(shí)。
他們找到開(kāi)發(fā)商溝通，開(kāi)發(fā)商卻表示，遮光問(wèn)題早已寫(xiě)進(jìn)合同，業(yè)主不應(yīng)再追究責(zé)任。原來(lái)業(yè)主們簽合同時(shí)，根據(jù)購(gòu)買(mǎi)時(shí)間不同，有的簽了不利因素告知函，有的簽了補(bǔ)充協(xié)議，其中提到這樣一句話(huà)：由于外立面裝飾線(xiàn)條、空調(diào)百葉、太陽(yáng)能板等因素，可能影響部分房間采光和外立面視覺(jué)效果(符合規(guī)范)，南側(cè)房間外受上層出挑空間影響，可能存在視覺(jué)和日照影響。
當(dāng)開(kāi)發(fā)商拿出合同條款時(shí)，業(yè)主們才驚覺(jué)自己其實(shí)早已“踩坑”。“宣傳時(shí)只說(shuō)樓層越高采光越好，公示牌上對(duì)遮光問(wèn)題只字未提，簽合同時(shí)工作人員也沒(méi)有任何提示，只是匆匆告訴我在哪里簽字，我根本沒(méi)有發(fā)現(xiàn)數(shù)十頁(yè)合同的幾萬(wàn)字里藏著這樣一句話(huà)。”第一次買(mǎi)期房，沒(méi)有購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)的李女士嘆了口氣，深覺(jué)“欲哭無(wú)淚”。
對(duì)此，物業(yè)工作人員表示，關(guān)于遮光問(wèn)題的詳細(xì)描述早在業(yè)主購(gòu)房時(shí)就已詳細(xì)寫(xiě)進(jìn)合同，業(yè)主反映這一問(wèn)題后，開(kāi)發(fā)商也曾多次與業(yè)主召開(kāi)協(xié)商會(huì)。開(kāi)發(fā)商7月5日回復(fù)稱(chēng)：“次頂層挑檐不利因素在沙盤(pán)模型、業(yè)主簽署的合同不利因素中均有明確，且業(yè)主在不利因素旁均有簽字確認(rèn)。項(xiàng)目五層(次頂層)采光滿(mǎn)足政府規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，并規(guī)劃驗(yàn)收合格，驗(yàn)收文件編號(hào)‘2022規(guī)自(房)竣字0018號(hào)’，滿(mǎn)足《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。項(xiàng)目的日照時(shí)間分析已在項(xiàng)目報(bào)規(guī)中通過(guò)，滿(mǎn)足《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》并有政府蓋章審批通過(guò)文件，且此前針對(duì)該項(xiàng)目此問(wèn)題房山區(qū)人民法院已有明確判例，判決駁回了業(yè)主因遮光問(wèn)題要求開(kāi)發(fā)商解除預(yù)售合同、退還首付款的訴訟請(qǐng)求?！?/p>
記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，不少居民樓頂層的外墻上都有白色的水漬。業(yè)主王女士說(shuō)那是頂層漏雨留下的痕跡。王女士說(shuō)，除了下疊戶(hù)型，其他房屋都是精裝交付。收房后，她幾乎每個(gè)周末都要到新家來(lái)。前不久北京迎來(lái)幾場(chǎng)降雨，王女士來(lái)到新家時(shí)發(fā)現(xiàn)陽(yáng)臺(tái)上全是水，墻體有大面積潮濕，部分壁紙受潮后已經(jīng)脫落。她撥開(kāi)壁紙一看，墻上長(zhǎng)出大面積黃綠色的霉斑。不少頂層業(yè)主家都出現(xiàn)漏雨問(wèn)題。業(yè)主反映，在漏雨嚴(yán)重的樓棟里，雨水流進(jìn)樓梯間，又順著樓道流到樓下，電梯內(nèi)的水形成“小瀑布”。“剛交付的新房就漏成這樣，以后會(huì)不會(huì)更嚴(yán)重?”王女士為此憂(yōu)心忡忡。
業(yè)主張先生購(gòu)買(mǎi)的是下疊戶(hù)型，收房后他便著手裝修，發(fā)現(xiàn)家里多處位置出現(xiàn)滲漏。記者看到，他家墻面上有多處修補(bǔ)漏點(diǎn)后星星點(diǎn)點(diǎn)、深淺不一的墻漆，部分墻面和地面潮濕，電梯井里仍殘留著積水。張先生說(shuō)，滲漏嚴(yán)重時(shí)，電梯井和集水坑里積水滿(mǎn)溢，家里的裝修材料漂浮在水上，只能一桶一桶往外舀水?！罢鎿?dān)心好不容易裝修完，新粉刷的墻面再次被滲漏破壞，萬(wàn)一電梯井里再積水，就更危險(xiǎn)了?！?/p>
“地庫(kù)也存在滲漏。”趙女士說(shuō)。記者來(lái)到地庫(kù)，一進(jìn)去就感受到空氣十分潮濕。地面上濕漉漉的，幾乎所有墻體靠近地面的位置都有洇濕的水跡?！暗叵率液偷貛?kù)都在地下二層，很多墻面都發(fā)霉了?！?/p>
物業(yè)工作人員表示，發(fā)現(xiàn)滲漏問(wèn)題后已在第一時(shí)間修復(fù)，截至6月30日，頂層及下疊住戶(hù)家的防水已基本修復(fù)完畢，地庫(kù)曾有多處漏水，目前大多數(shù)地方已經(jīng)修復(fù)，但墻面潮濕部分需先等待自然風(fēng)干。
開(kāi)發(fā)商工作人員表示，頂層由于防水粘接不到位造成漏雨，防水的質(zhì)保期是5年，因質(zhì)量原因?qū)е碌臐B漏，由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行維修，裝修遭到破壞的業(yè)主家也會(huì)由開(kāi)發(fā)商恢復(fù)原樣。地庫(kù)積水是因?yàn)榕艢獾婪浪坏轿唬壳耙呀?jīng)對(duì)有漏點(diǎn)的部位進(jìn)行修復(fù)，雖仍有少量漏點(diǎn)，但已大有好轉(zhuǎn)。下疊有漏點(diǎn)則是因?yàn)樾≡夯虼熬恢每赡艽嬖诜浪畣?wèn)題，“小區(qū)下疊有近200戶(hù)，個(gè)別戶(hù)出現(xiàn)滲漏相對(duì)來(lái)說(shuō)屬于正常。”該工作人員說(shuō)。此外，開(kāi)發(fā)商表示：“目前業(yè)主家墻面無(wú)發(fā)霉情況。項(xiàng)目地庫(kù)尚在施工中，尚未交付，不涉及業(yè)主歸家的動(dòng)線(xiàn)?！?/p>
連日來(lái)，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，期房“踩坑”并不是熙湖悅著業(yè)主的特例。在各大網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上，期房項(xiàng)目的維權(quán)信息層出不窮，有網(wǎng)友吐槽踩坑經(jīng)歷，還有踩坑后的網(wǎng)友整理出“防踩坑攻略”。北京的部分期房項(xiàng)目近期也出現(xiàn)業(yè)主維權(quán)。
“花幾百萬(wàn)買(mǎi)房，好不容易湊夠首付，好不容易等到入住，卻等來(lái)一堆糟心事。”有購(gòu)房者無(wú)奈地總結(jié)：“現(xiàn)在買(mǎi)期房就像在開(kāi)盲盒。”還有購(gòu)房者調(diào)侃：“期房收房之際即是維權(quán)開(kāi)始?！?/p>
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前業(yè)主購(gòu)買(mǎi)期房遇到的問(wèn)題主要有4類(lèi)：一是發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量存在問(wèn)題;二是減配降配，三是實(shí)際與宣傳不符;四是不利因素未告知。
期房問(wèn)題頻出令購(gòu)房者直呼“沒(méi)有安全感”。記者采訪(fǎng)了數(shù)十名有購(gòu)房計(jì)劃的市民，超過(guò)半數(shù)都表示擔(dān)憂(yōu)。
對(duì)此，北京瀛和律師事務(wù)所律師趙中華表示，商品房買(mǎi)賣(mài)對(duì)廣大市民來(lái)說(shuō)，存在著法律、建筑及房地產(chǎn)三個(gè)領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)知識(shí)不對(duì)稱(chēng)的問(wèn)題，這與部分樓盤(pán)處于一房難求的賣(mài)方市場(chǎng)有密切關(guān)系，買(mǎi)方與賣(mài)方間存在巨大的信息差。作為購(gòu)房者，購(gòu)房和收房過(guò)程中可以尋求相關(guān)領(lǐng)域?qū)I(yè)人士的協(xié)助，避開(kāi)因知識(shí)不對(duì)稱(chēng)導(dǎo)致的購(gòu)房陷阱。對(duì)于監(jiān)管部門(mén)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該對(duì)期房銷(xiāo)售和建設(shè)加強(qiáng)監(jiān)督管理，確保相關(guān)法律法規(guī)落到實(shí)處，并妥善解決購(gòu)房者與售房者的矛盾糾紛。
通常所說(shuō)的期房是指符合商品房預(yù)售條件并取得《商品房預(yù)售許可證》的商品房。買(mǎi)房前購(gòu)房者應(yīng)注意些什么?出現(xiàn)問(wèn)題后如何維護(hù)自身合法權(quán)益?北京瀛和律師事務(wù)所趙中華律師給出相關(guān)建議。
問(wèn)：購(gòu)房時(shí)應(yīng)當(dāng)注意什么?
答：簽約前應(yīng)核驗(yàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的《商品房預(yù)售許可證》。注意留存銷(xiāo)售廣告和宣傳資料，一般情況下這些只是要約邀請(qǐng)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不具有合同約束力，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有約束力，即便未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，也是合同的組成部分，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違反的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
簽約時(shí)要認(rèn)真閱讀合同質(zhì)量要求、交付標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等條款，尤其是補(bǔ)充協(xié)議中的相關(guān)內(nèi)容，不清楚的可以要求銷(xiāo)售人員予以解釋說(shuō)明并核實(shí)確定，留存相應(yīng)的證據(jù)材料。
收房時(shí)，要重視發(fā)揮《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》的作用。商品房交付使用后，購(gòu)房者認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)監(jiān)部門(mén)申請(qǐng)重新核驗(yàn)，對(duì)確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)房人可要求退房和賠償損失?！蹲≌褂谜f(shuō)明書(shū)》明確了房屋交付的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于收房時(shí)不符合交付標(biāo)準(zhǔn)的情況，要留存相關(guān)證據(jù)并及時(shí)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)溝通協(xié)商，確定解決方案。
購(gòu)房者可以通過(guò)與房地產(chǎn)企業(yè)溝通協(xié)商、向房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)投訴和向人民法院起訴等方式合法維權(quán)。
問(wèn)：期房銷(xiāo)售如何良性循環(huán)?
答：規(guī)范期房銷(xiāo)售需要房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)、司法部門(mén)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)等多方的共同努力，如商品房預(yù)售場(chǎng)所的規(guī)范公示，商品房預(yù)售合同示范文本的嚴(yán)格適用，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)嚴(yán)格履約，房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)嚴(yán)格執(zhí)法，人民法院等司法部門(mén)解決矛盾糾紛。完善商品房預(yù)售制度可以從以下幾方面著手：一是完善預(yù)售資金監(jiān)管，保障預(yù)售資金使用公開(kāi)透明，專(zhuān)款專(zhuān)用，保障購(gòu)房人的知情權(quán)等合法權(quán)益;二是完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及項(xiàng)目公司的信用管理，將商品房預(yù)售過(guò)程中的違法違規(guī)及違約行為作為企業(yè)不良信息，與項(xiàng)目預(yù)售、企業(yè)拿地等掛鉤，建立房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)退出機(jī)制;三是建立和完善商品房預(yù)售和開(kāi)發(fā)全過(guò)程的信息披露制度，對(duì)于規(guī)劃變更、項(xiàng)目抵押情況等重大事項(xiàng)及時(shí)向購(gòu)房人披露，保障購(gòu)房人對(duì)項(xiàng)目建設(shè)和銷(xiāo)售全過(guò)程的知情權(quán)和選擇權(quán)。
