當(dāng)下，物管行業(yè)高增長時代已過，物管企業(yè)盈利能力普遍承壓，收并購帶來的商譽減值風(fēng)險開始顯現(xiàn)。

今年年初以來，港股物業(yè)板塊指數(shù)持續(xù)下行，市場已不見昔日的熱鬧景象。在此背景下，近半年來鮮有物管企業(yè)選擇赴港上市。而近日，來自湖南的物管企業(yè)泓盈城市運營服務(wù)集團(tuán)股份有限公司(以下簡稱“泓盈服務(wù)”)向港交所遞交了招股書，擬于港交所主板掛牌上市。

(相關(guān)資料圖)

從招股書看，泓盈服務(wù)規(guī)模雖小，但業(yè)務(wù)服務(wù)組合多元化，有利于抵消單一市場的風(fēng)險。同時，泓盈服務(wù)背靠國資，有資源獲取優(yōu)勢，并且公司外拓能力不賴。因此，公司的財務(wù)報表整體表現(xiàn)不錯。

背靠國資，業(yè)績穩(wěn)增

泓盈服務(wù)發(fā)展時間較短，成立于2015年，為一家城市服務(wù)和運營提供商。

2022年，泓盈服務(wù)物管項目在管建筑面積僅1025.4萬平米，對于國內(nèi)多家中大型物管企業(yè)來說規(guī)模極小。不過，公司“麻雀雖小五臟俱全”，除了提供物業(yè)管理服務(wù)和商業(yè)運營服務(wù)外，還提供服務(wù)范圍廣泛的城市服務(wù)，其中包含園林綠化及工程、照明系統(tǒng)運營、停車場運營及市政環(huán)衛(wèi)服務(wù)。

在2022年，泓盈服務(wù)在管物業(yè)管理項目63個，城市服務(wù)在管項目148個，其中包括照明系統(tǒng)運營項目4個及停車場運營項目142個。此外，公司商業(yè)運營板塊在管項目44個，在管建筑面積53.4萬平米。

泓盈服務(wù)是一家區(qū)域化的物管企業(yè)，存在地理范圍集中的問題，在公司2022年1025.4萬平米的物業(yè)在管建筑面積中，有高達(dá)973.8萬平米的面積來自于湖南省，其中相當(dāng)大部分來自于長沙市。但背靠長沙國資委全資擁有的城發(fā)集團(tuán)，令公司發(fā)展之路整體十分順暢，這也是泓盈服務(wù)的發(fā)展優(yōu)勢。

資料顯示，城發(fā)集團(tuán)是長沙市最大的城市綜合開發(fā)商，其業(yè)務(wù)范圍覆蓋城市開發(fā)的整個生命周期，并將源源不斷產(chǎn)生新項目，這為泓盈服務(wù)帶來了大量的儲備項目，也有助于其發(fā)展多元化的服務(wù)組合。

目前，泓盈服務(wù)股權(quán)高度集中，由城發(fā)集團(tuán)直接持有95%股權(quán)，后者還間接通過岳麓山公司(中國)持有其5%股權(quán)。

過去幾年，城發(fā)集團(tuán)給予了泓盈服務(wù)極大的資源支持，同時泓盈服務(wù)“造血”能力也不賴，對外投標(biāo)中標(biāo)率逐年提升，來自城發(fā)集團(tuán)及其聯(lián)系人的收入比重逐年降低，這帶動了其盈利能力逐年增長。

2020年-2022年，泓盈服務(wù)分別產(chǎn)生營收2.78億元、4.32億元及5.29億元，復(fù)合年增長率為37.8%；年度利潤及全面收益總額分別為3461.7萬元、4084.1萬元及5359.6萬元，復(fù)合年增長率為24.4%。

城市服務(wù)業(yè)務(wù)狂飆，商業(yè)運營業(yè)務(wù)乏力

在過去三年，泓盈服務(wù)的三大業(yè)務(wù)增長分化嚴(yán)重。

其中，物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)得益于其控股股東穩(wěn)定的“輸血”，抵消了來自獨立第三方收入負(fù)增長的不利影響，帶動該業(yè)務(wù)收入由2020年的1.55億元增長至2022年的2.07億元。不過該業(yè)務(wù)毛利率逐年下滑，盈利能力并不顯眼。

城市服務(wù)業(yè)務(wù)則是推動泓盈服務(wù)營收和利潤增長的主力軍，2020年-2022年，該業(yè)務(wù)收入由不足6000萬元飆升至2.75億元，于2022年擠下物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)，成為公司最大的營收來源。同時，2022年城市服務(wù)業(yè)務(wù)毛利超過6600萬元，是物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)毛利的逾兩倍，為公司的主要利潤來源。

城市服務(wù)業(yè)務(wù)增長如此迅猛，背后原因是泓盈服務(wù)的國資背景具有極強的項目獲取能力，公司的城市服務(wù)業(yè)務(wù)中的園林綠化及工程、照明系統(tǒng)運營、停車場運營及市政環(huán)衛(wèi)服務(wù)，面向的市政基礎(chǔ)設(shè)施的業(yè)主通常是地方政府或國有企業(yè)。國企與國企之間的緊密合作，正是泓盈服務(wù)發(fā)展城市服務(wù)的推動力。

過去三年，泓盈服務(wù)的園林綠化及工程項目實現(xiàn)了數(shù)倍增長，照明系統(tǒng)運營項目數(shù)也增長明顯，但停車場運營項目幾無增長，因此從收入層面看，園林綠化及工程業(yè)務(wù)及照明系統(tǒng)運營業(yè)務(wù)收入增長十分迅猛。

更為關(guān)鍵的是，泓盈服務(wù)通過優(yōu)化服務(wù)組合提升了城市服務(wù)業(yè)務(wù)的毛利率，2021年起擴大了毛利率較高且均由獨立第三方授予的照明系統(tǒng)運營服務(wù)，由此帶動城市服務(wù)毛利率由2020年的21%提升至2022年的24.2%，為公司過去三年的三大業(yè)務(wù)中唯一實現(xiàn)毛利率增長的業(yè)務(wù)。

商業(yè)運營服務(wù)業(yè)務(wù)方面，受疫情沖擊及在建管理面積減少等因素影響，該業(yè)務(wù)收入逐年下降，拖累了公司收入的增長。

泓盈服務(wù)不甘于只通過母公司“輸血”和對外投標(biāo)來實現(xiàn)增長，對于上市籌資所得款用途，公司表示擬用于物色物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商及城市服務(wù)提供商的潛在戰(zhàn)略收購機會；用于戰(zhàn)略投資以購買作業(yè)車輛及設(shè)備；于未來四年用于進(jìn)一步技術(shù)發(fā)展；用于招聘人才以及改善員工培訓(xùn)；以及用于營運資金及其他一般公司用途。

本文源自：財華網(wǎng)