2023年已經(jīng)過半，截至6月30日，天津涉宅土地總供應(yīng)30宗，供應(yīng)總建面為308萬㎡；成交25宗，成交總建面為255萬㎡，成交總價(jià)為277億元，平均樓板價(jià)為10860元/㎡，溢價(jià)率為2.73%。

22城中，天津涉宅土地成交總建面排名第6位，成交總金額排名第9位。僅次于杭州、合肥、長(zhǎng)沙、成都和寧波，略高于北京、廣州和上海。

(資料圖片僅供參考)

從城市站位，從全國成交表現(xiàn)來看，在樓市增長(zhǎng)動(dòng)能持續(xù)放緩下，天津仍是房企投資策略聚焦城市。

同比2022上半年，天津涉宅土地成交建筑面積同比上漲372%，成交金額同比上漲634%。去年上半年22城中僅約1/3的城市土拍進(jìn)度條拉到二批次，天津也只進(jìn)行了一批次，但同比數(shù)據(jù)參考意義仍大。

對(duì)比22城涉宅土地總成交面積和成交金額，總量分別下降了38%和22%，天津土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)翻了幾番，調(diào)控放寬后，天津市場(chǎng)快速回暖。

2023年初，土地交易增添“預(yù)供地”環(huán)節(jié)，“預(yù)供地”制度下各城市未成交地塊比率明顯下降，2023上半年天津涉宅僅1宗未成交，溢價(jià)達(dá)到了2.7%，預(yù)期未穩(wěn)下房企投資更加追求確定性，布局聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)地塊，因此東孫臺(tái)和中北鎮(zhèn)觸頂搖號(hào)。

三張圖表結(jié)合來看，不吹不擂，除北京外，天津土地市場(chǎng)熱度及房企投資意愿整體高于其他北方城市，在22城中整體表現(xiàn)中等偏好。

土地市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)大幅增長(zhǎng)的背后，是房企信心回歸、拿地策略、地塊自身素質(zhì)等綜合因素合力。

但如果更深度探討，會(huì)發(fā)現(xiàn)其實(shí)并不簡(jiǎn)單。

1. 優(yōu)質(zhì)地塊加大供應(yīng)

這兩年，土地市場(chǎng)最明顯的感受是提質(zhì)縮量。

統(tǒng)計(jì)近三年來天津涉宅土地成交量?jī)r(jià)情況，今年上半年成交地塊樓面價(jià)已經(jīng)達(dá)到10860元/㎡，主要是核心地塊增加拉高成交樓面價(jià)。

除此之外，天津本次推出的地塊相比其他重點(diǎn)城市，其區(qū)位優(yōu)勢(shì)更加明顯，提升房企拿地積極性。天津外環(huán)內(nèi)供地占比達(dá)到了57%，多數(shù)城市核心區(qū)供地占比在15%左右，廣州核心區(qū)供地僅1宗。

2. 地塊利潤(rùn)保障

上半年推出的地塊預(yù)留更大房地價(jià)差空間，市場(chǎng)有利可得，房企關(guān)注度也更高。

比如兩宗觸頂搖號(hào)的地塊，河?xùn)|東孫臺(tái)龍湖硯熙臺(tái)周邊中交春映海河在售，毛坯小高層產(chǎn)品近期成交均價(jià)約35500元/㎡，仍有約16000元/㎡的樓地價(jià)差，同時(shí)東孫臺(tái)地塊容積率低，產(chǎn)品上還有加價(jià)空間；

再說正繼的中北鎮(zhèn)地塊，容積率1.4，預(yù)計(jì)以低密的洋房產(chǎn)品為主，周邊翡翠嘉和洋房產(chǎn)品近期成交均價(jià)約27000元/㎡，地塊仍有約15000元/㎡的樓地價(jià)差。

而中海中醫(yī)藥地塊卻底價(jià)摘牌，顯然，比起中心區(qū)這個(gè)IP，房企更在意后期利潤(rùn)問題。

3. 小而精地塊增加

現(xiàn)在房企拿地，可以說達(dá)到了空前謹(jǐn)慎的高度，不光要算利潤(rùn)，還要算去化速度。

上半年供應(yīng)地塊，多數(shù)是“小而精”體量不超過10萬㎡或10億內(nèi)，好操作、開發(fā)難度低，成本可控，回報(bào)周期短，有能力拿下的房企數(shù)量也會(huì)相應(yīng)更多一些。

房企拿地邏輯從此前的跟隨市場(chǎng)，到現(xiàn)在的更傾向于“快銷”模式，開發(fā)快、入市快、去化快。

4. 庫存及去化周期壓力下

天津全市新房取證庫存去化周期已經(jīng)從年初的19個(gè)月降至14個(gè)月，剔除去化周期超過3年的滯銷項(xiàng)目，有171個(gè)項(xiàng)目目前去化可售產(chǎn)品去化周期不超過1年。

上半年推出的地塊所在板塊多數(shù)屬于低庫存板塊，比如中北鎮(zhèn)、海教園、瑞景、生態(tài)城起步區(qū)等等。

5. 房企投資需求旺盛

今年樓市在2月快速回暖，庫存下降，房企普遍缺地，對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊都勢(shì)在必得。

上半年共有19家房企投資摘地，投資金額最高三家分別是金茂（59.1億）、中車（33.2億）和中交（32.9億），共8家房企投資超過10億。

中海、龍湖、城投、金地等在土儲(chǔ)充足的情況下，依舊積極拿地。

中交、保利、中鐵建、農(nóng)墾等企業(yè)等多家房企經(jīng)過近一年新房快速去化，也開始補(bǔ)貨。

除此之外，參與競(jìng)拍未購得的還有萬科、魯能、華潤(rùn)、中建等品牌房企。

6. 越不拿地越不好賣

投資房企主要以國央企及實(shí)力民企為主，民企受于資金壓力暫停拿地，但并不能解決房企的根本問題，反而會(huì)陷入“越不拿地越難賣”的困境。

上半年出現(xiàn)一個(gè)明顯的現(xiàn)象，新盤/新產(chǎn)品流速遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于順銷項(xiàng)目，流速甚至優(yōu)于即將交付盤，新產(chǎn)品也在分流順銷客戶。

去年成交的地塊中有8個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)開盤，截至2023年5月，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，龍湖青云闕摘地半年后進(jìn)入尾盤狀態(tài)，中海峰境梅江成交額接近土地地價(jià)，金地水西印和建投君諾學(xué)府銷售額已經(jīng)達(dá)到地價(jià)的7-8成。

帶方案摘地是這些開發(fā)商快速搶占市場(chǎng)的一種方式，城投藍(lán)城·臻品蘭園、城投金鐘8號(hào)地實(shí)現(xiàn)上午摘地下午釋出規(guī)劃，龍湖硯熙臺(tái)一個(gè)月釋出項(xiàng)目部分規(guī)劃，空港綠城新地塊已經(jīng)釋出產(chǎn)品信息......

對(duì)比全國其他熱點(diǎn)城市，天津土地利潤(rùn)可觀，從價(jià)格方面，在津房企可選擇機(jī)會(huì)更多。在市場(chǎng)筑底期，更是拿出了市區(qū)眾多優(yōu)質(zhì)地塊來吸引房企促成交，對(duì)房企而言，現(xiàn)在確實(shí)是個(gè)抄底的好時(shí)機(jī)，優(yōu)質(zhì)土地也具備安全性和流速性。

6月30日晚，4宗地塊上架，7月戰(zhàn)鼓已經(jīng)敲響，下半年土地市場(chǎng)值得期待。

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