已經(jīng)長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有新盤(pán)入市的越秀區(qū),自今年5月起，陸續(xù)有多個(gè)項(xiàng)目傳出了開(kāi)盤(pán)或即將開(kāi)盤(pán)的消息：備受關(guān)注的廣州城投·東園公館（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“東園公館”）已于5月開(kāi)盤(pán)，閑置20余年的白云路郵政綜合樓下半年將以“海越·云瀚府”（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“云瀚府”）的名字入市，北京路沿線(xiàn)的漢國(guó)置業(yè)·港匯臺(tái)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“港匯臺(tái)”）也在7月初開(kāi)放了接待中心，據(jù)稱(chēng)將于9月左右開(kāi)盤(pán)。上述三盤(pán)均位于北京路商圈周邊，除東園公館以12萬(wàn)-18萬(wàn)元的單價(jià)傲視群雄以外，港匯臺(tái)、云瀚府也都放出了10萬(wàn)元/平方米起的吹風(fēng)價(jià)。此外，位于越秀中路、榮華北之間的35層單體樓項(xiàng)目萬(wàn)科·瑧樾府據(jù)傳也將于年內(nèi)開(kāi)盤(pán)，但截至目前尚未有明確的售價(jià)信息。

(相關(guān)資料圖)

今年越秀區(qū)新盤(pán)的密集開(kāi)盤(pán)與2022年全年新房、涉住宅用地零新增供應(yīng)的斷檔數(shù)據(jù)形成了鮮明對(duì)比。不過(guò)，今年上半年，越秀以33個(gè)月的去化周期高居全市首位，卻又委實(shí)讓人對(duì)越秀區(qū)的一手住宅市場(chǎng)捏把汗。有行家則分析說(shuō)，越秀區(qū)去化周期高是因?yàn)檫^(guò)去一年越秀區(qū)幾乎沒(méi)有新的住宅供應(yīng)導(dǎo)致整體成交規(guī)模小，用來(lái)計(jì)算去化率的月銷(xiāo)售量低，而今年四個(gè)新盤(pán)齊齊入市，使得越秀區(qū)今年的新房供應(yīng)量超過(guò)2021年的307套，成為近三年之最，一高一低的對(duì)比自然讓去化周期變長(zhǎng)。越秀新貨入市，能否掀起廣州樓市的新波瀾？

東園公館：

非單體樓新盤(pán)，單價(jià)最低約12萬(wàn)元

東園公館位于越秀南路與萬(wàn)福路交會(huì)處，2020年，廣州城投以萬(wàn)元/平方米的超高樓面地價(jià)拿下該地塊，至今開(kāi)發(fā)時(shí)間已達(dá)三年。該項(xiàng)目地塊面積僅8296平方米，規(guī)劃了4棟21-23層住宅，其中1至3棟為商品房，4棟為回遷房，全項(xiàng)目共7種戶(hù)型，涵蓋93-176平方米的三房、四房，共249套住宅。

從綜合實(shí)力來(lái)看，東園公館應(yīng)當(dāng)是三個(gè)新盤(pán)之中的翹楚。配套方面，項(xiàng)目距地鐵6號(hào)線(xiàn)團(tuán)一大廣場(chǎng)站步行僅300米，一站即可抵達(dá)6號(hào)線(xiàn)北京路站，交通便利，商業(yè)配套齊全。醫(yī)療配套方面，中山大學(xué)附屬第一醫(yī)院和廣東省人民醫(yī)院東川院區(qū)兩所三甲醫(yī)院均在2公里內(nèi)，一街之隔的越秀區(qū)第二中醫(yī)醫(yī)院（越秀區(qū)骨傷康復(fù)醫(yī)院）則可以滿(mǎn)足日常的醫(yī)療需求。

東園公館樓盤(pán)本身也頗具競(jìng)爭(zhēng)力，盡管地塊僅有8000多平方米，但卻極大程度地利用了空間。小區(qū)園林設(shè)計(jì)由山水比德操刀，在負(fù)一層、地面層、二層和頂層天臺(tái)均設(shè)有園林，停車(chē)位比例則達(dá)到了1:。此外，對(duì)外銷(xiāo)售的1至3棟均為專(zhuān)梯專(zhuān)戶(hù)設(shè)計(jì)，除1棟為5梯5戶(hù)外，2棟、3棟均為4梯4戶(hù)，專(zhuān)梯專(zhuān)戶(hù)的設(shè)計(jì)意味著電梯間門(mén)廳也是屬于業(yè)主的使用空間。

不過(guò)，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的顯著往往也會(huì)在價(jià)格上有所體現(xiàn)。相比于其他兩盤(pán)10萬(wàn)元/平方米起的吹風(fēng)價(jià)，東園公館目前的最低價(jià)約12萬(wàn)元/平方米，且這一價(jià)格段只能選擇北向小于100平方米的兩款三房小戶(hù)型，主力戶(hù)型的均價(jià)還是在13萬(wàn)-15萬(wàn)元/平方米之間。

此外，12萬(wàn)-18萬(wàn)元/平方米的價(jià)格，在其他區(qū)域都有選擇空間，這決定了東園公館的競(jìng)品還有其他區(qū)的高端項(xiàng)目。

港匯臺(tái)：

20余年前的“老項(xiàng)目”，距珠江約200米

港匯臺(tái)實(shí)際上是港資企業(yè)漢國(guó)置業(yè)開(kāi)發(fā)的港匯華庭二期項(xiàng)目，該地塊位于北京路南段，距珠江僅200米左右。漢國(guó)置業(yè)1997年便將該地塊收入囊中， 一期住宅部分的五號(hào)公館于2009年上市并交付，二期住宅港匯臺(tái)目前已經(jīng)封頂。港匯臺(tái)地處北京路旁，1公里范圍以?xún)?nèi)，北京路天河城、珠江天字碼頭、廣州醫(yī)科大學(xué)附屬第一醫(yī)院等各類(lèi)配套步行可達(dá)，是該項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì)。

港匯臺(tái)總計(jì)有住宅162套，7種戶(hù)型涵蓋69-144平方米的兩房至四房，分布在兩棟樓中，其中，C1棟2梯3戶(hù)，C2棟2梯4戶(hù)。不過(guò)，由于兩棟樓的4層以下是連接在一起的商業(yè)體，間距也只有約30米，因此實(shí)際上港匯臺(tái)與云瀚府的商住兩用單體樓差別并不大。據(jù)介紹，港匯臺(tái)住宅與商業(yè)部分將分開(kāi)管理，中間的5層作為架空層隔開(kāi)，但地下停車(chē)場(chǎng)可互通。

項(xiàng)目接待中心設(shè)置在地塊旁的粵海壹桂府四層，7月初便已經(jīng)開(kāi)放，不過(guò)接待中心目前僅有沙盤(pán)可供參考，戶(hù)型圖也暫未提供，據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售介紹，項(xiàng)目預(yù)計(jì)9月底開(kāi)盤(pán)，屆時(shí)價(jià)格將至少為10萬(wàn)元/平方米。

云瀚府：

商住兩用單體樓，吹風(fēng)價(jià)10萬(wàn)元/平方米

云瀚府位于廣九大馬路和白云路交會(huì)處，2020年以前，由于開(kāi)發(fā)商資質(zhì)被注銷(xiāo)而未能完工的白云路郵政綜合樓便在該地塊上。2020年，該地塊被深圳海維實(shí)業(yè)拍下，由于需要拆除原有建筑，項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度較慢，目前仍在進(jìn)行地下層的建設(shè)。7月20日，云瀚府位于越秀城市廣場(chǎng)南塔的展廳對(duì)外開(kāi)放，預(yù)計(jì)項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)時(shí)間為9月左右，吹風(fēng)價(jià)為10萬(wàn)元/平方米。

云瀚府距地鐵6號(hào)線(xiàn)團(tuán)一大廣場(chǎng)站約500米，沿廣九大馬路和越秀南路步行7分鐘即可到達(dá)，距內(nèi)環(huán)路和東濠涌高架路也僅有一兩百米，交通十分便利。配套方面，小區(qū)周邊商業(yè)設(shè)施齊全，廣九大馬路和白云路有不少街坊小店，距北京路商圈也不過(guò)一站地鐵的距離。

云瀚府最大的硬傷是項(xiàng)目本身商住兩用單體樓的屬性。根據(jù)廣州市規(guī)劃和自然資源局2022年發(fā)布的建筑工程設(shè)計(jì)方案公示，云瀚府將是一棟共29層高的單體樓，其中1-3層為派出所，4層為郵政所，5-9層為商業(yè)層，10層為架空層，11層以上才是住宅，其中住宅部分為3梯4戶(hù)，據(jù)介紹，4種戶(hù)型涵蓋130-190平方米的三房、四房。

溫馨提醒

名校環(huán)繞也需留意招生政策

2023年的越秀區(qū)，難得出現(xiàn)新盤(pán)齊齊扎堆的行情，能為市場(chǎng)新增部分供應(yīng)量。今年推出的多個(gè)新盤(pán)均處于鬧市之中，醫(yī)療、交通、購(gòu)物等配套都很完善。因?yàn)樵叫銋^(qū)為傳統(tǒng)教育強(qiáng)區(qū)，這些買(mǎi)家們重點(diǎn)關(guān)注的賣(mài)點(diǎn)還有一個(gè)——樓盤(pán)的教育配套。從各樓盤(pán)的地理位置看，今年開(kāi)盤(pán)的新盤(pán)周邊的教育配套比較完善，其中一些樓盤(pán)旁邊還有名校。樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員，也往往會(huì)突出“名校就在旁邊”的賣(mài)點(diǎn)，以更好打動(dòng)看樓者。

需要提醒的是，越秀區(qū)教育局每年4月都會(huì)公布新的義務(wù)教育階段學(xué)校的招生政策，其中公辦小學(xué)的招生地段信息非常關(guān)鍵。沖著名校而購(gòu)房的買(mǎi)家，需留意招生地段的范圍，招生地段并非一成不變，每年都可能有微調(diào)。對(duì)于銷(xiāo)售人員口中的學(xué)校宣傳，需慎聽(tīng)。因?yàn)椤敖辈⒎侨胱x名校的唯一原則，某些樓盤(pán)哪怕僅和學(xué)校一墻之隔，也不一定能被納入該校招生范圍。買(mǎi)樓是否能入讀心儀的學(xué)校，要以教育局和學(xué)校官方信息為準(zhǔn)。（文/羊城晚報(bào)記者陳玉霞）

（文章來(lái)源：羊城晚報(bào)·羊城派）