引 言

2023年8月1日-8月4日，億翰智庫在上海隆重舉辦“2023中國產(chǎn)業(yè)資源戰(zhàn)略峰會”，期間重磅發(fā)布《2023中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商綜合實(shí)力50強(qiáng)》研究成果。

(相關(guān)資料圖)

— 2023中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商綜合實(shí)力50強(qiáng) —

—2023中國園區(qū)產(chǎn)業(yè)服務(wù)創(chuàng)新示范案例五佳 —

（注：排序不分先后）

—2023中國最具發(fā)展?jié)摿Ξa(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目十佳 —

（注：排序不分先后）

—2023總部園區(qū)最佳運(yùn)營商 —

榜單解讀

當(dāng)下產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域的發(fā)展正在發(fā)生巨大的變化，不像以往，僅是簡單的土地和資源的交換，而逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)孵化運(yùn)營體系和土地的對價。因此我們提出產(chǎn)業(yè)園區(qū)的未來是回歸初心，去構(gòu)建園區(qū)運(yùn)營服務(wù)的綜合模型。

因此，我們此次《2023中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商綜合實(shí)力50強(qiáng)》測評研究中，重點(diǎn)引入了“模式”維度，并豐富了“能力”維度，最終與“規(guī)?！迸c“品牌”兩個傳統(tǒng)維度共同形成億翰產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商的“四維評價模型”。

圖：《2023中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商綜合實(shí)力50強(qiáng)》評價模型

TOP50四維評價分析

（1）TOP50規(guī)模維度分析

規(guī)模維度，包含運(yùn)營規(guī)模和運(yùn)營質(zhì)量兩個方面，其中在運(yùn)營規(guī)模是重點(diǎn)考量指標(biāo)。此次TOP50企業(yè)中，獲得A+、A、A-評級的共有12家：

其中，聯(lián)東集團(tuán)以2972萬方的在運(yùn)營面積以及較高的規(guī)模質(zhì)量獲得A+評級，其次萬洋集團(tuán)、中南高科產(chǎn)業(yè)集團(tuán)分別以2034萬方、1620萬方獲得A評級，中電光谷、深投控、億達(dá)中國等也基于較高在運(yùn)營規(guī)模及質(zhì)量獲得A-評級。

從各梯隊(duì)在運(yùn)營規(guī)模來看，前十企業(yè)平均規(guī)模為932.6萬方，前二十企業(yè)平均規(guī)模為656.4萬方，前三十企業(yè)平均規(guī)模為537.2萬方，前五十企業(yè)平均規(guī)模為393萬方。

（2）TOP50能力維度分析

能力維度，包含招商能力、產(chǎn)品能力與運(yùn)營能力三項(xiàng)。此次TOP50企業(yè)中，獲得A+、A、A-評級的共有31家：

其中，聯(lián)東與MAX科技園獲得A+評級。聯(lián)東的招商能力、產(chǎn)品能力、運(yùn)營能力三項(xiàng)均衡且突出，而MAX科技園在擁有較好的招商能力、運(yùn)營能力的同時，其在產(chǎn)品能力上表現(xiàn)非常優(yōu)異，專注于高端產(chǎn)業(yè)園開發(fā)運(yùn)營，并將獨(dú)棟產(chǎn)品研發(fā)出六大風(fēng)格，因此也獲得A+評級。

（3）TOP50品牌維度分析

品牌維度，我們整理收集了2023年來各家產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)的典型網(wǎng)絡(luò)信息，包括正向輿情信息與負(fù)向輿情信息。此次TOP50企業(yè)中，獲得A+、A、A-評級的共有16家：

其中，招商蛇口憑借過往深厚的發(fā)展口碑、園區(qū)REITs動作以及近期大經(jīng)營戰(zhàn)略帶動的產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)發(fā)展等品牌優(yōu)勢，獲得A+評級。MAX科技園則憑借不斷優(yōu)化更新的產(chǎn)品線及相應(yīng)項(xiàng)目，獲取較多品牌曝光，同時也不斷形成了產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域?yàn)閿?shù)不多的產(chǎn)品IP及口碑，因此在品牌維度，MAX科技園也獲得A+評級。

（4）TOP50模式維度分析

模式維度，由于考慮到產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展模式正在不斷變化，我們特地引入“模式維度”，來衡量產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)發(fā)展模式的可持續(xù)性。此次TOP50企業(yè)中，獲得A+、A、A-評級的共有16家：

其中，潤城新產(chǎn)業(yè)、東湖高新、康橋資本獲得A+評級。潤城新產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)聚焦輕重結(jié)合，同時不斷探索資產(chǎn)證券化等發(fā)展模式，具備長期的可持續(xù)性發(fā)展能力；東湖高新在推進(jìn)輕重結(jié)合模式和資產(chǎn)證券化發(fā)展的同時，也在不斷加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)投資板塊以獲取更具潛力的資本收益；而康橋資本作為專注于醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)投資的基金，目前也從事園區(qū)運(yùn)營，在資本加持下，具備較高的發(fā)展可持續(xù)性。

國資力量增強(qiáng)，推動園區(qū)發(fā)展新格局

此次測評研究TOP50中，國民力量相對均衡，各有25家入榜。但基于過去兩年發(fā)布的《中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商綜合實(shí)力30強(qiáng)》來看，今年國資力量明顯增強(qiáng)，從2021年的25%快速增長至如今的50%。

國資占比的提升直觀反映了近幾年國資力量的加速入場，這將對未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展格局產(chǎn)生一定影響。我們認(rèn)為未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展格局將會是國資與市場化企業(yè)分工合作的新體系，即“國民互補(bǔ)”，開發(fā)端是國資為主，運(yùn)營歸于市場化企業(yè)主導(dǎo)。

圖：近三年《中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商綜合實(shí)力測評研究》中國民企數(shù)量占比

深耕細(xì)分領(lǐng)域的企業(yè)增多，產(chǎn)業(yè)聚焦趨勢正在形成

過往很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商通過特定業(yè)務(wù)模型在全國范圍內(nèi)布局，進(jìn)而將規(guī)模做大，但隨著城市要求更精細(xì)化、入局角色的增多，統(tǒng)一的全國化業(yè)務(wù)模型發(fā)展?jié)u漸遭遇發(fā)展的瓶頸。

而這次測評研究中，我們也可以看到一些產(chǎn)業(yè)聚焦的趨勢正在形成，如和達(dá)高科在生物醫(yī)藥領(lǐng)域的聚焦、金地威新在人工智能和生物醫(yī)藥領(lǐng)域的聚焦等等。未來這些細(xì)分領(lǐng)域深耕型企業(yè)，在小而獨(dú)立的細(xì)分領(lǐng)域有著深度的經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)，隨著行業(yè)的不斷朝著精細(xì)化方向發(fā)展，圍繞細(xì)分領(lǐng)域精耕細(xì)作的企業(yè)發(fā)展空間將會更高。

未來，產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的七大展望

展望1：傳統(tǒng)開發(fā)模式空間很窄，大多變成機(jī)會性業(yè)務(wù)。市場化園區(qū)依舊有一席之地，但應(yīng)是機(jī)會性非戰(zhàn)略性，大量公益園區(qū)的出現(xiàn)是必然，產(chǎn)業(yè)園區(qū)保障房市場將成為市場重要組成部分；

展望2：頂層設(shè)計 - 國資與市場化企業(yè)分工合作的新體系。企業(yè)上表現(xiàn)“國民互補(bǔ)”，開發(fā)端是國資為主（因后期租售價格與收益產(chǎn)生邏輯以不局限在開發(fā)，僅用租售邏輯是市場化企業(yè)自身也沒法算過賬的），但運(yùn)營是市場化的，利潤從運(yùn)營中來，運(yùn)營商增量取酬；

展望3：頂層設(shè)計 - 以“供應(yīng)鏈” 為導(dǎo)向的“區(qū)域產(chǎn)業(yè)孵化”。如吉利超鏈/東谷資本/京東產(chǎn)發(fā)/阿里菜鳥/松湖智谷等項(xiàng)目；

展望4：業(yè)務(wù)方向 - 從“橫向全國化做大”到“縱向區(qū)域/產(chǎn)業(yè)做深”。每個領(lǐng)域都將有小而獨(dú)立的市場，未來圍繞領(lǐng)域精耕細(xì)作的企業(yè)，會取代連鎖化的產(chǎn)業(yè)園區(qū)商，與政府共同去深度耕耘一個區(qū)域的企業(yè)；這批企業(yè)會走的更遠(yuǎn)；

展望5：業(yè)務(wù)模型 - 產(chǎn)服園區(qū)、運(yùn)服園區(qū)、人性化園區(qū)、利益協(xié)調(diào)園區(qū)的主基調(diào)。產(chǎn)服園區(qū)重在搭建服務(wù)平臺，明確平臺屬性；運(yùn)服園區(qū)重在 提供全周期服務(wù)管理；人性化園區(qū)重在細(xì)微關(guān)懷；利益協(xié)調(diào)園區(qū)重在協(xié)調(diào)政府、企業(yè)、土地方等多方利益，推動共識達(dá)成；

展望6：盈利邏輯 - 增量邏輯下，園區(qū)開發(fā)資本閉環(huán)；服務(wù)輸出資本閉環(huán)；產(chǎn)業(yè)投資資本閉環(huán)。資本園區(qū)一定是窄門，REITs只是工具，精細(xì)化運(yùn)營園區(qū)需要數(shù)字化、科技化等新興技術(shù)的賦能是串聯(lián)的關(guān)鍵，房地產(chǎn)管理顆粒度是木桶，產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理顆粒度是手表，確保細(xì)節(jié)的把控；

展望7：品牌邏輯 - 以區(qū)域產(chǎn)業(yè)品牌，賦能運(yùn)營商品牌。

附榜單表格版

《2023中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商綜合實(shí)力50強(qiáng)》

《2023中國園區(qū)產(chǎn)業(yè)服務(wù)創(chuàng)新示范案例五佳》

（注：排序不分先后）

《2023中國最具發(fā)展?jié)摿Ξa(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目十佳》

（注：排序不分先后）

《2023總部園區(qū)最佳運(yùn)營商》