作者：余飛

?01 | 深圳樓市持續(xù)調(diào)整

自去年年中以來，中國樓市已經(jīng)進(jìn)入了全面調(diào)整階段。

【資料圖】

但熱點(diǎn)城市的調(diào)整時間，分化比較大。比如北方中心城市如天津、青島、濟(jì)南、石家莊、鄭州等城市2017年就開始調(diào)整，至今有五六年的時間。

南方中心城市整體偏晚，大多都是從去年年中開始的，但也是特例，比如深圳。

深圳的房價從2021年就開始轉(zhuǎn)向，當(dāng)年2月份深圳率先發(fā)布了二手房指導(dǎo)價，對樓市收緊了杠桿，同時疊加整個房地產(chǎn)市場行情轉(zhuǎn)向，深圳房價自此拉開了調(diào)整大幕，至今已經(jīng)有兩年多的時間。

兩年多來，深圳的房價調(diào)整得如何？

7月6日，樂有家研究中心發(fā)布了《2023上半年深圳樓市報告》，揭露了這個答案。

02 | 深圳房價全線下跌

數(shù)據(jù)顯示：

第一，深圳上半年新房住宅網(wǎng)簽16209套，比2022上半年略好一些，但相較于之前低了很多。如果從網(wǎng)簽面積來看，比去年同期還要低。

成交量之所以比去年上半年略好一些，主要是因?yàn)榉酪叻砰_之后，中心城市在一季度集體上演了一波小陽春，但4月份開始，又整體轉(zhuǎn)冷了。

以此預(yù)估，下半年的成交量，可能會比去年下半年更加慘淡。

第二，2023上半年深圳二手房成交了16236套，是樂有家統(tǒng)計的2007年以來成交量第二低，只比去年上半年好。

邏輯和新房一樣。4月份開始，也冷了下來。

第三，房價回到了2018年的水平。

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，深圳的二手房住宅成交均價6.5萬元/平方米，相較于年初下跌了3%，同比去年上半年下跌7%，與2021年上半年比跌幅達(dá)到16%。

6.5萬元這個價格水平，已經(jīng)回到了2018年的價格。深圳的房價在2021年前后見頂。

第四，深圳房價，全線下跌。

樂有家梳理了深圳直接下轄的10個區(qū)，以及90個片區(qū)年中二手房掛牌價與年初掛牌價變化。

其中10個區(qū)房價全線下跌。跌幅最大的是羅湖下跌5.4%，福田下跌4.1%，南山下跌2%，龍華下跌4.6%，寶安下跌4.9%，龍崗下跌了5.4%，鹽田下跌了5.5%，光明下跌了12.5%，坪山下跌了7.7%。

光明區(qū)跌幅最大，其次是坪山。

90個片區(qū)中，只有7個片區(qū)沒有下跌，其余都在下跌，下跌片區(qū)占比92%。

其中半年價格跌幅超過10%的片區(qū)有南山區(qū)的后海（下跌16%），光明區(qū)的公明（下跌15.5%），龍華區(qū)的紅山（下跌13.6%），龍崗區(qū)的百鴿籠（下跌11%），龍崗區(qū)的大芬（下跌12.1%），坪山區(qū)的坪山街道（下跌10.2%）。

另外，鹽田區(qū)的梅沙片區(qū)，下跌9.9%，幾乎也是10%的跌幅。

深圳是全國樓市的風(fēng)向標(biāo)，具備樓市堅挺基礎(chǔ)的深圳已然如此，其他城市還能好到哪兒去。

正如本號在之前的文章中多次強(qiáng)調(diào)過的，這一輪樓市調(diào)整持續(xù)時間不會短。不是放松限購、降低首付比例、降息、降稅等措施能夠改變的。

因?yàn)檫@一次調(diào)整和過往調(diào)整，有四個不同點(diǎn)，特別是第一個。

03 | 調(diào)整周期不會短

第一，收入與就業(yè)存在很大不確定性。

即便收入保持增長勢頭，大多數(shù)人的收入面對高房價也只能望房興嘆，遑論如今很多人的收入都在縮水，大不如從前。

這就導(dǎo)致越來越多的人買不起房。

高房價與低收入之下，很多人奮斗一輩子也看不到買房的希望。

以前不降，或是會給人一種激勵，現(xiàn)在高房價巋然不動，只能讓人陷入絕望。

你說你拿著一套總價500萬的房子，對著一個拿著5000元月收入的人說，你買不買，不買我可漲價了，有什么用？

這種環(huán)境之下，躺平的思潮已經(jīng)在人群中開始發(fā)酵。反正奮斗也買不起，何必還茍延殘喘。

第二，心態(tài)變了。

今年的五一和端午旅游出行人數(shù)都創(chuàng)下了歷史新高，但旅游收入均相比于疫情之前的2019年還縮水了。

這說明什么，說明大家現(xiàn)在都愛旅游，即便是窮游。

口罩三年讓大家，想明白了很多事情，追逐當(dāng)下的快樂享受，追求吃喝玩樂，追求求神拜佛，追求佛系人生，比其他什么都重要。

所以，現(xiàn)在出現(xiàn)了“絕代佳人”，也即沒有房貸（不買房）、沒有車貸（不買車）、沒有后代（不結(jié)婚生子）。

這其實(shí)就是日本低欲望社會的初期階段。

第三，供大于求。

黃奇帆曾透露，中國房子嚴(yán)重過剩，沒有必要繼續(xù)修建，沒有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。

今年3月份住建部公布了一組數(shù)據(jù)，全國共有6億棟建筑。

雖然這些建筑包括居住性質(zhì)的住房和廠房、寫字樓、機(jī)關(guān)單位等等，但一般來說，城市的住宅（商品房、住宅、小產(chǎn)權(quán)房、工業(yè)宿舍）占比都在一半以上，農(nóng)村的建筑中絕大部分都是住宅。

以此估算，屬于居住性質(zhì)的房屋應(yīng)該有4億棟左右，換算成套數(shù)，就是個天文數(shù)字。

第四，人口見頂轉(zhuǎn)向。

人口已經(jīng)見頂。去年全國人口減少了85萬，這是三年自然災(zāi)害之后，61年來中國人口首次出現(xiàn)負(fù)增長。

伴隨發(fā)生的則是，2022年全國已經(jīng)公布人口數(shù)據(jù)的266個城市中，有143個城市人口在減少，人口減少的城市數(shù)量規(guī)模超過了一半。

而在減少的隊(duì)伍中，包括北京、上海、廣州、深圳四大一線城市。四大一線城市去年人口罕見集體減少。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計局

以上四點(diǎn)，都是以前從來沒有遇到過的事情。

人口見頂下降，城市化速率見頂放緩，新生兒人口一年比一年少，收入和就業(yè)不確定性加大，高房價與低收入的鴻溝沒有縮小，供大于求。

這些利空因素，正在全面施壓樓市，這一輪調(diào)整周期時間不會短，尤其是那些人口流失的三四線城市。