中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)報(bào)道：針對(duì)供需兩端存在的問(wèn)題，政策發(fā)力點(diǎn)應(yīng)圍繞“保、松、降”三個(gè)字展開(kāi)。“?！奔幢７科筚Y金鏈、保交樓；“松”即放松一切制約房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的行政性干預(yù)政策；“降”即降低購(gòu)房成本，包括降首付、降稅費(fèi)、降房?jī)r(jià)。特別是降房?jī)r(jià)，應(yīng)當(dāng)給予開(kāi)發(fā)商更大的自主定價(jià)權(quán)，允許開(kāi)發(fā)商以降價(jià)促銷的方式展開(kāi)自救，以盡快回籠資金。

開(kāi)發(fā)商真有繼續(xù)大幅降價(jià)的空間嗎？

開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)前都需要提前將備案價(jià)報(bào)備到政府備案。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商實(shí)際開(kāi)盤(pán)時(shí)，釋放售價(jià)的過(guò)高過(guò)低，都會(huì)影響城市的房?jī)r(jià)指數(shù)，也會(huì)影響到周邊其他開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目。

【資料圖】

于是有了對(duì)開(kāi)發(fā)商新房備案價(jià)的監(jiān)管要求。要求開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)實(shí)際銷售時(shí)的新房售價(jià)，必須控制在備案價(jià)上下浮動(dòng)的15%之內(nèi)。

要知道開(kāi)發(fā)商報(bào)備的備案價(jià)，通常都不會(huì)與報(bào)備時(shí)的市場(chǎng)售價(jià)相差太遠(yuǎn)。因?yàn)閳?bào)備價(jià)格太高，不能大幅降價(jià)賣出去；報(bào)備太低，想再賣高也不可行，得重新申請(qǐng)報(bào)備備案價(jià)。

所以，開(kāi)發(fā)商報(bào)備的備案價(jià)不會(huì)太脫離市場(chǎng)，還會(huì)評(píng)估自己的成本線。

稍微了解過(guò)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)測(cè)算的都知道，開(kāi)發(fā)商對(duì)投資開(kāi)發(fā)的地塊測(cè)算都有一個(gè)IRR(內(nèi)部收益率)數(shù)據(jù)要求。

據(jù)說(shuō)以前萬(wàn)科IRR=8，萬(wàn)科都會(huì)做。其他開(kāi)發(fā)商很多都要求IRR=10或以上。

也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商的實(shí)力利潤(rùn)并不高！

騙人房?jī)r(jià)漲到天上去了，開(kāi)發(fā)商都賺飛了。

是的。

早些年便宜拿的地塊，在15-16年開(kāi)始漲的那一波，開(kāi)發(fā)商賺得盆滿缽滿。不過(guò)同樣道理，房?jī)r(jià)漲上去后，拿地的成本也上去了。

一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期下來(lái)，成本就擺在那里。首先資金成本就非常高！

現(xiàn)在大市場(chǎng)的房?jī)r(jià)下行，哪怕像深圳這種超大城市都不例外。網(wǎng)傳房?jī)r(jià)都降回到19年前了。

也就是說(shuō)，現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商基本都不是講怎么賺錢，而是在比看誰(shuí)能少虧一點(diǎn)。

現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商會(huì)繼續(xù)大幅降價(jià)賣房嗎？

不敢抱有太大的幻想

因?yàn)樯偬澘梢援?dāng)贏，但是大虧還不如放著。

房子在賬面上虧一個(gè)億也是虧，虧十個(gè)億還是虧，但是這叫賬面虧損；如果真的降價(jià)賣出去，就是實(shí)際虧損。還可能再無(wú)翻身的可能性。

換成是你，你會(huì)怎么選？

如果要大幅降價(jià)才能售出房子，結(jié)果就是，開(kāi)發(fā)商都得面臨破產(chǎn)的結(jié)局。

反正都得破產(chǎn)，那還不如讓房子爛尾。

只要房子沒(méi)有賣掉，沒(méi)有處理掉，一旦能渡過(guò)通脹周期，或許還有他翻身的機(jī)會(huì)。

就問(wèn)你一句：

換成你是開(kāi)發(fā)商這個(gè)開(kāi)發(fā)商，你降不降價(jià)？你賣不賣？