談?wù)撈鸷戏识址渴袌?，最近幾個月好像一直離不開“跌”字，6月份二手房銷量、均價雙雙下跌，國家統(tǒng)計局公布7月份二手房數(shù)據(jù)，7月合肥新房銷售價格環(huán)比下降0.3%，同比上漲2.8%。
7月合肥二手房銷售價格環(huán)比下降0.5%，同比下降1.3%，新房價格上漲、二手房價格持續(xù)下跌，與目前市場狀態(tài)完全吻合，不過與價格不同，7月份二手房銷量較6月份竟然上漲了11%，而且9區(qū)3縣除瑤海外，其他各區(qū)縣都有不同的漲幅。
▲合肥市9區(qū)3縣近23個月二手房成交量變化
(相關(guān)資料圖)
▲合肥市9區(qū)3縣近7月VS6月二手房銷量、價格對比
根據(jù)班長統(tǒng)計的貝系平臺2023年7月數(shù)據(jù)，從圖表一中可以看出3、4、5、6四個月銷量連續(xù)下跌以后，7月份銷量終于止跌回彈。
從圖表二中可以看出除了瑤海區(qū)成交量下跌以外，其他8區(qū)3縣均有不同程度上漲，肥西縣漲幅最大，達到35.77%，其次是包河區(qū)，漲幅23.78%，濱湖、政務(wù)、廬陽、肥東也有超過15%的漲幅。
是不是感覺數(shù)據(jù)與自己的主觀判斷不相符？這就是數(shù)據(jù)的價值，讓主觀判斷變成客觀分析，深度了解和還原市場。
（說明：貝系在合肥二手房成交占比預(yù)計在40%左右，成交數(shù)據(jù)會有15天左右的滯后性，且班長統(tǒng)計的數(shù)據(jù)已經(jīng)篩選掉商業(yè)公寓、寫字樓和地下車庫部分，數(shù)據(jù)與貝系前端顯示的成交數(shù)據(jù)有一定差距，數(shù)據(jù)僅供參考和愛好交流所用，請勿用于商業(yè)用途。）
▲合肥市9區(qū)3縣近23個月二手房成交價變化
通過最近23個月二手房成交價格變化來看，這輪二手房價格真的持續(xù)下跌了，而且非常明顯！
即便是不對比2021年第一季度最高峰價格，對比2022年5月份的19639元/平，7月份的17023元/平，也是下跌了2616元/平米，這個數(shù)字還是很可怕的。
▲合肥市9區(qū)3縣掛牌房源數(shù)量
8月中旬統(tǒng)計的二手房掛牌房源數(shù)量（源：貝系）相較于7月份統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，僅增加了607套，相比于7月份統(tǒng)計的上漲2153套，增速明顯變緩，而且濱湖、政務(wù)、蜀山和長豐縣均出現(xiàn)不同程度下滑，還是非常難得的，不過包河區(qū)掛牌房源增速明顯。
▲合肥市9區(qū)3縣7月份二手房成交數(shù)據(jù)
合肥9區(qū)3縣去掉商業(yè)公寓、車庫和寫字樓之后，7月份共成交1823套住宅，相較于6月份的1637套，上漲11%左右。
▲合肥市9區(qū)3縣7月份二手房成交數(shù)據(jù)對比
廬陽、包河、蜀山、瑤海四大老城市依然是二手房成交主力，經(jīng)開、濱湖和肥西為第二梯隊，政務(wù)、高新、肥東和長豐均在百套以下，而在價格方面僅濱湖、政務(wù)、包河均價突破2萬，肥東、長豐均價已經(jīng)跌破1萬大關(guān)！
▲合肥市9區(qū)3縣7月份二手房面積段分布
二手房市場上銷量依然以剛需、剛改為主，70-120平為成交主力，占比高達60%，70平以下的占比也有24%，120-150平改善型占比12%，而150平以上占比僅4%。
下面我們區(qū)域來看下成交情況：
一、濱湖區(qū)
濱湖區(qū)7月份共成交175套房源，相較于6月份的152套，上漲了15.13%，不過成交面積、單價、總價均有一定幅度下滑。
濱湖二手房正在經(jīng)歷以價換量階段，從下圖可以看出來，濱湖銷量在經(jīng)歷了3、4、5月下跌后，在6月份開始回調(diào)，7月又漲了一些，不過二手房價格還是不容樂觀。
7月份寶能城、保利海上五月花、保利和盛公館、濱湖世紀(jì)城、濱湖萬科城、濱湖順園、都會1907、公元天下、藍鼎濱湖假日、萬達城、文一豪門金地成交量都非?？捎^，增長明顯，而書香門第這樣的學(xué)區(qū)房也銷量不錯。
如今濱湖的新房不僅僅起步面積越來越大，而且備案價格也陡然上漲了不少，未來濱湖區(qū)高端改善買新房，剛需和剛改選擇二手房，將成為常態(tài)。
本月的二手房總價、單價冠軍依然是濱湖雙璽，一套洋房低樓層房源828萬的總價、5.38萬的單價，這樣的價格在濱湖可以說是一攬眾山小了，信達公園里一套高樓層洋房成交單價在4.78萬，葛洲壩中尚府一套中樓層洋房成交單價在4.73萬元。
濱湖目前的情況是剛需二手房價格一再走低，而高端改善樓盤雖然價格還沒有太大波動，但是成交量在逐月減少，出現(xiàn)了有價無市的局面，也可能與高端改善購房者被擠壓至新房市場有一定關(guān)系。
二、政務(wù)區(qū)
政務(wù)區(qū)7月份共成交66套房源，相較于6月份的57套，上漲了15.79%，28845元/平的均價雖然仍居9區(qū)3縣之首，但相較6月份的3.41萬，下滑還是非常明顯的，不過這也與政務(wù)區(qū)成交基數(shù)較少，受少量高價房源影響有關(guān)。
從近13個月數(shù)據(jù)看，雖然成交量還未破百，但已經(jīng)是正常狀態(tài)，不過二手房價格方面7月份首次跌破3萬元大關(guān)，已經(jīng)是一年來最低位。
7月份內(nèi)森莊園成交2套715平別墅，一套總價4190萬、一套總價3520萬為月度總價成交冠軍，總價4190萬的別墅單價5.86萬同時還是單價成交冠軍。
和濱湖區(qū)市場一樣，政務(wù)區(qū)高端改善樓盤銷量也開始走低，之前每個月成交量不錯的置地栢悅公館、融創(chuàng)壹號院、新地中心本月都沒有成交，華潤凱旋門也僅成交一套大面積，高端改善購房者開始觀望或缺乏后勁！
三、高新區(qū)
高新區(qū)7月份共成交99套房源，漲幅很小，只比6月份多增加4套房源，其他方面成交平均面積、均價、均總價都是下滑的局面，本月均價更是首次跌至2萬以下。
從近13個月成交數(shù)據(jù)看，銷量經(jīng)過2、3月高峰后，現(xiàn)在已經(jīng)比較平穩(wěn)，不過價格卻出現(xiàn)了拋物線，最近幾個月在持續(xù)走低。
本月百商悅瀾山、保利柏林之春、海亮九璽、和一花園、御景城、西子曼城、圣聯(lián)香御公館幾個小區(qū)還算是銷量可觀，其他小區(qū)成交量都比較少。
7月份保利西山林語成交一套別墅，總價868萬，為月度總價成交冠軍，單價冠軍被樂富強悅湖山院一套172平大平層產(chǎn)品摘得，單價3.37萬元，與政務(wù)濱湖一樣，高新區(qū)同樣是高端改善樓盤乏力，本月僅有5套房源單價超過3萬，而2萬以下房源達到60套。
四、蜀山區(qū)
蜀山區(qū)7月份共成交203套房源，再次回歸200套以上，而且還比較罕見的出現(xiàn)了銷量、面積、均價、總價全部上漲的局面，蜀山區(qū)7月份二手房市場表現(xiàn)還是比較亮眼的。
從上圖可以看出，203套的月銷量已經(jīng)是比較正常的數(shù)值，蜀山區(qū)成交量同樣也趨于穩(wěn)定。
本月中國鐵建青秀城、西園南村、求實領(lǐng)勢學(xué)府、金色池塘、和諧花園、大溪地、大唐國際公寓、大富鴻學(xué)府、安糧城市廣場維持了不錯的銷量，大富鴻學(xué)府成交了5套房源，均價3.36萬，表現(xiàn)比較亮眼。
7月份偉星國賓臺成交一套1樓洋房，總價755萬元為總價成交冠軍，單價冠軍仍然是被學(xué)區(qū)房摘得，通和易居同輝南苑成交一套33平房源，單價4.46萬，而且單價排名前10的全部為學(xué)區(qū)房，所以說學(xué)區(qū)房一直是剛需，真正需要頂級學(xué)區(qū)的家長不會因為漲跌就放棄學(xué)區(qū)房的購買，可以承受一定的跌幅。
五、廬陽區(qū)
廬陽區(qū)7月份共成交244套房源，較6月份數(shù)據(jù)漲幅非常明顯，而且成交均價也有一定的上漲，量價齊漲，應(yīng)該還是受學(xué)區(qū)房影響。
244套的成交量雖然相較其他區(qū)縣已經(jīng)非常高，但橫向?qū)Ρ鹊脑挘?月份廬陽區(qū)曾經(jīng)達到過507套，又顯得比較少了，不過總體是止跌反彈了，價格也重回2萬+。
7月份合景廬月灣、尚水湖畔晶園、萬科森林公園、文一名門湖畔、中鐵國際城、紫桐新村等成交量比較可觀，其他小區(qū)成交量相對都比較少。
鉑悅廬州府翠園成交一套中樓間洋房，159平總價675萬，本月度總價成交冠軍，單價冠軍依然是45中本部學(xué)區(qū)房，市建委宿舍成交1套24平房源，單價高達6.94萬元，還有兩套30多平小面積房源，價格都在5萬元以上，超過4萬以下13套房源，除了前面那套鉑悅廬州府翠園，其他全部是頂級學(xué)區(qū)房。
從數(shù)據(jù)上可以看出與蜀山區(qū)一樣，成交量、成交均價受學(xué)區(qū)房的影響，拉高了成交量和成交均價。
六、瑤海區(qū)
瑤海區(qū)7月份共成交233套房源，較6月份260套，下滑10.38%，也是9區(qū)3縣唯一銷量下跌的區(qū)域，不過成交均價略有一點點上浮，其他成交面積、成交總價都有一定下跌。
不過總體銷量和均價還是比較合理的范圍，相較于濱湖、高新、政務(wù)二手房價格的下降，瑤海區(qū)均價變化很小，無論是漲還是跌都在幾百元的范圍之內(nèi)。
本月成交量最大的依然是恒大城，另外文一云河灣、圣地雅閣、明光小區(qū)、利港銀河新城、琥珀名城、海洲景秀世家、合鐵家園等小區(qū)成交量也比較可觀。
御景灣成交一套339萬房源，為月度總價成交冠軍，保利熙悅府成交一套45平小面積公寓，2.74萬的單價為單價成交冠軍。
相比于蜀山、廬陽、政務(wù)區(qū)學(xué)區(qū)房，瑤海區(qū)38中、和平小學(xué)本部學(xué)區(qū)房價格較低，單價超2萬以上的僅15套房源，如果想讓小孩去一個較好的學(xué)校，但經(jīng)濟條件又一般，可以考慮一下和平小學(xué)+38中本部，教育質(zhì)量不錯，性價比很高。
七、包河區(qū)
包河區(qū)7月份共成交229套房源，較6月份185套，上漲23.78%，上漲非常明顯，與蜀山區(qū)一樣，包河區(qū)本月成交量、成交價、成交面積、成交總價均有一定程度上幅。
相比于成交量，包河區(qū)二手房價格波動較大，不過總體還算平穩(wěn)，上下起浮最多也只有1000元/平左右。
7月份信達天御、望湖城、萬振逍遙苑、寧國新村、金科博翠天辰、金地國際城、華盛格林雅地、和昌都匯華府、翡翠天際、鉑金漢宮、寶業(yè)桐城綠苑、寶利豐廣場成交量比較可觀。
之前每個月成交個位的淝河次新盤翡翠天際本月成交了7套房源，165平溢價率比較高，單價達到3.25萬，不過100平左右面積端溢價率一般，價格在2.6萬左右。
本月玫瑰紳城成交一套331平別墅，總價580萬為總價成交冠軍，建發(fā)雍龍府2期成交一套125平洋房，單價4.1萬為月度單價成交冠軍，建發(fā)雍龍府2期還有一套洋房成交均價也在4萬以上，超過3萬單價的還有龍湖·景粼玖序、氣象局宿舍、翡翠天際、安徽省糧食局機關(guān)服務(wù)中心和金科博翠天辰小區(qū)。
從這里也可以看出相較于蜀山、包河、廬陽三個老城區(qū)，包河區(qū)學(xué)區(qū)房成交并不占優(yōu)勢，高溢價的以位置、品質(zhì)出名的次新房小區(qū)為主。
八、新站區(qū)
新站區(qū)7月份共成交158套房源，較6月份145套，上漲8.97%，成交均價也有一定漲幅，不過面積、總價略有下跌。
從近13個月數(shù)據(jù)上看，新站區(qū)二手房市場與瑤海區(qū)類似，成交量起浮較大，不過整體均價相對平穩(wěn)，漲跌幅都比較小，說實際一點，就是跌無可跌。
本月一直成交量非常可觀的當(dāng)代MOMΛ未來城銷量有所下降，其他安糧雙景佳苑、和昌香樟原著、華地紫悅府、淮合花園、家天下、藍光林肯公園、力高君御世家、隆昊昊天園、皖投萬科天下藝境、興華苑、禹洲中央城、長虹世紀(jì)榮廷、正榮悅都公館均有還不錯的成交量。
7月份巴黎春天成交一套213平房源，總價247萬為月度總價成交冠軍，不過單價只有1.16萬，主要靠面積取勝，和昌香樟原著成交一套106平房源，2.07萬價格為單價成交冠軍，這也是本月新站區(qū)唯一2萬以上成交房源，另外和昌香樟原著還有1套、禹洲中央城二期有1套在1.9萬+，接近2萬元。
次新盤中海熙岸有一套洋房成交，單價1.7萬，銀城旭輝樾溪臺成交一套，單價1.64萬，龍湖春江紫宸成交3套，均價1.56萬元。
九、經(jīng)開區(qū)
經(jīng)開區(qū)7月份共成交115套房源，較6月份103套，上漲11.65%，成交面積、均價、總價均有一定程度下滑。
從近13個月成交數(shù)據(jù)上看，經(jīng)開區(qū)二手房價格下跌也非常明顯，繼5月份跌破2萬后，本月再次下跌。
本月禹洲翡翠湖郡、皖投萬科產(chǎn)融中心、世茂翡翠首府、融創(chuàng)城、南湖春城、東?；▓@、福祿園成交量比較可觀，清華附中擴大校區(qū)后綠地濱湖國際花都二手房價格并未有太明顯起色，本月成交2套，均價2萬。
不過啟迪科技城水木園房價較高峰期確實下行了，本月成交一套，價格已經(jīng)是在3萬以下，繁華大道東的萬科產(chǎn)融中心、中海上東區(qū)、公園萬象都有成交，上東區(qū)成交一套高層，均價2.43，公園萬象成交2套高層、2套洋房，高層均價2.16萬，洋房2.55萬，萬科產(chǎn)融中心成交4套高層，均價2.22萬元。
本月金星家園成交一套226平房源，總價730萬，為月度總價成交冠軍，綠城玫瑰園成交一套99平房源，單價達到3.4萬為月度單價成交冠軍，這兩套房源也是經(jīng)開區(qū)僅有兩套單價在3萬以上的。
十、肥西縣
肥西縣7月份共成交167套房源，較6月份123套，上漲35.77%，可能很多人和班長一樣，都沒想到新房低迷的肥西，二手房竟然是本月9區(qū)3縣銷量上漲最多的，不僅僅成交量漲了，均價、總價也有一定漲幅。
從近期銷量看，除了2、3月突然的小高峰，肥西本月銷量已經(jīng)屬相對比較高的了，成交均價總體平穩(wěn)。
7月東冠繁華逸城、光明觀瀾印象、百商現(xiàn)代名苑、華地翡翠藍灣、華南城紫荊名都、綠地海德公館、綠地新都會、信地華地城、禹洲華僑城、禹洲天璽成交量都比較可觀。
北雁湖板塊次新房中海嶺湖灣成交2套洋房，均價2.05萬，肥西一向的價格擔(dān)當(dāng)，禹洲華僑城價格下滑明顯，本月成交19套房源，均價只有1.63萬。
美好紫蓬山壹號成交一套263平別墅，501萬的總價為月度總價成交冠軍，中海嶺湖灣成交一套8層洋房，2.1萬的價格為月度單價成交冠軍，信地華地城也有一套6層洋房成交，單價2.04萬，也是唯一兩套單價超過2萬的小區(qū)。
濱湖西板塊高速時代御府成交一套高層，單價1.6萬，光明府成交一套小高層，單價1.39萬，皖投國濱世家成交3套房源，均價1.46萬，旭輝濱湖江來成交2套房源，均價1.62萬。
十一、肥東縣
肥東縣7月份共成交39套房源，較6月份33套，上漲6套，不過均價再次下降到1萬以下，不過成交總價由100萬上漲到105萬。
寫肥東數(shù)據(jù)的時候都要事先聲明一下：受制于貝系肥東門店數(shù)量，所以貝系在肥東的二手房數(shù)據(jù)一直很少，之前也有肥東的網(wǎng)友對此提出過疑問，現(xiàn)在開放了成交消息，大家也可以自己進行查閱。
雖然數(shù)量只有39套成交，但從13個月數(shù)據(jù)中可以看出，也是比較正常的水準(zhǔn)，受中介門店等影響，肥東的二手房均價也一直在1萬左右徘徊，1萬以下、1萬以上都是正常波動。
本月中海城成交量最多，共成交4套高層、2套洋房，高層均價1.2萬，洋房1.52萬元，萬科紅成交2套高層，均價1萬元，已經(jīng)破發(fā)，龍湖龍譽城成交2套，均價1.39萬元，其他小區(qū)成交量只有1套，更多小區(qū)沒有成交數(shù)據(jù)。
本月中海城成交的兩套10層中高樓層洋房，一套216萬，為總價冠軍，一套單價1.53萬，為單價冠軍，肥東的二手房市場還是比較低迷，城市界面最好的大眾路板塊二手房價格也不能維持，其他板塊就更難了，而價格更高的新房市場更是難上加難。
十二、長豐縣
長豐縣7月份共成交95套房源，均價9542元/平米，起浮波動不大，總體平穩(wěn)。
今年以來北城二手房銷量雖然規(guī)模不大，但是無論銷量和均價都比較平穩(wěn)，也可以說是沒有太多下跌空間了。
7月份北城世紀(jì)城、恒大帝景、華地森林語、融科梧桐里、萬科公園大道、文一名門北郡、物華苑成交量比較可觀，崗集板塊的祥源玖悅灣、新城悅雋九里也有成交產(chǎn)生，祥源玖悅灣成交2套均價1萬，新城悅雋九里成交2套均價9050元，均已破發(fā)。
本月金科半島壹號雨果島成交1套129平洋房，173萬總價為月度總價冠軍，金地自在城成交1套109平洋房，1.52萬的單價為月度單價冠軍。
北城辦板塊前2年很多高價新盤，作為二手房入市，要么有價無市，要么破發(fā)，市場還是比較艱難。
上面就是7月份合肥9區(qū)3縣二手房市場一些數(shù)據(jù)情況，雖然成交量略有上漲，但成交均價依然還在下行，成交量上漲主要受新房大幅提價和學(xué)區(qū)房銷量上漲有關(guān)系，但新房提價并未能帶動二手房的上漲。
從各區(qū)成交房源看，在新房價格大幅上漲已成定局、二手房已大幅回調(diào)的情況下，很多剛需、剛改開始進入二手房市場，剛需、剛改房源成交量上漲明顯。
而高端改善房源成交價格雖然還算堅挺，但成交量下滑非常明顯，高端改善客群開始觀望，有可能是進入新房市場，也有可能意味著高端改善客群數(shù)量開始萎縮，畢竟這類型的客群處于金字塔頂端，數(shù)量有限。
而且不僅在合肥市場，也是整個長三角市場爭搶的對象，近期了解蘇州、杭州、南京等城市購房政策的購房者開始增多，這些客群是新房市場最大的支柱，如果流失，那大面積、高總價新房市場將舉步維艱！
另外就是對教育資源均衡化的調(diào)整起到了立桿見影的效果，投資客紛紛撤場，價格逐步回歸正常，學(xué)區(qū)房價格都回落明顯，其實這是好事，把學(xué)區(qū)房留給真正需要的人，可能也就是教育改革的初衷了。
隨著泡沫的持續(xù)被擠出，合肥大部分區(qū)域和位置，二手房相較于新房已經(jīng)出現(xiàn)了很高的性價比，次新房價格相比新房也有了優(yōu)勢，新房從倒掛變身順佳，且今年的供地在各區(qū)位都相對邊緣，建議大家要關(guān)注新房的同時，多了解一下周邊次新小區(qū)的二手房行情，品質(zhì)看得見、即買即住這就是次新二手房最大的價值！
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