2023年年初以來(lái)，降低存量房貸利率的呼聲越來(lái)越高。時(shí)至7月下旬，這種呼聲逐漸將成為現(xiàn)實(shí)。從目前來(lái)看，存量房貸利率下調(diào)已成定局。那么，你期盼的存量房貸利率要降至多少呢？在此情況下，你還會(huì)提前還清住房按揭貸款嗎？這些問(wèn)題，今天這篇文章給你一個(gè)明朗的解答。

一、存量房貸利率下調(diào)已成定局

為什么說(shuō)，存量房貸利率下調(diào)已成定局呢？這從人民銀行的兩次表態(tài)性發(fā)言的字眼當(dāng)中，就可清晰地判斷出來(lái)。具體來(lái)說(shuō)，這個(gè)字眼就是由之前的“支持和鼓勵(lì)”到現(xiàn)在的“指導(dǎo)和依法”。

【資料圖】

2023年下半年以來(lái)，央行共有2次表態(tài)要降低存量房貸利率。第一次發(fā)聲是7月14日，央行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示，按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款。

此后的8月1日，在人民銀行、國(guó)家外匯管理局召開(kāi)的2023年下半年工作會(huì)議上，人民銀行要求因城施策精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿(mǎn)足居民剛性和改善性住房需求，指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。這是央行第二次表態(tài)要降低存量的個(gè)人住房貸款利率。

有了央行的這2次表態(tài)，商業(yè)銀行降低存量房貸利率已勢(shì)在必行，只是時(shí)間問(wèn)題?！爸笇?dǎo)”就是明確方向，存量房貸款利率必須降。“依法”就是會(huì)出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，將“指導(dǎo)”落地變成切實(shí)可靠的“辦法”。而且，從目前各家商業(yè)銀行的反應(yīng)來(lái)看，這個(gè)時(shí)間不會(huì)太久，因?yàn)橐呀?jīng)有一些商業(yè)銀行開(kāi)始著手準(zhǔn)備了。

二、為什么要降低房貸利率

關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，有一則留言最能代表廣大網(wǎng)友的疑惑：

“房?jī)r(jià)高了……降首付；房?jī)r(jià)高了……降利率；房?jī)r(jià)高了……認(rèn)房不認(rèn)貸。唉，我說(shuō)的是房?jī)r(jià)高了，你真聽(tīng)不懂嗎？”

目前，許多問(wèn)題都是高房?jī)r(jià)引起的，但高高在上的房?jī)r(jià)就是不能降。這是為什么呢？因?yàn)榉績(jī)r(jià)的大幅下跌會(huì)導(dǎo)致系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)給市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以致命的打擊。之前的日本，現(xiàn)在的韓國(guó)，就是一個(gè)例證。

所以，有一些網(wǎng)友調(diào)侃說(shuō)：高房?jī)r(jià)砸在房地產(chǎn)公司手上，就是“硬著陸”；高房?jī)r(jià)砸在老百姓手上，就是“軟著陸”。這聽(tīng)起來(lái)有點(diǎn)不合理，但現(xiàn)實(shí)就是這樣。

那么，怎么辦呢？只有銀行來(lái)背鍋！

之前銀行賺了許多房貸的錢(qián)，現(xiàn)在國(guó)家和老百姓有困難了，這個(gè)時(shí)候，也應(yīng)該回吐一些。于是，各個(gè)相關(guān)部門(mén)都在要求銀行降存量房貸利率。按理說(shuō)，住建部管不到銀行，但7月27日住建部開(kāi)會(huì)，也要求進(jìn)一步降低首套房首付和貸款利率。

既然是民心所向，那么不管銀行愿不愿意，存量房貸利率是必降了。銀行降存量房貸利率的原因是多個(gè)方面的，但我們從如下2點(diǎn)，就可明顯地看出房貸利率的下降是必須的：

一是目前賺錢(qián)難了，居民收入少了，廣大房貸客戶(hù)沒(méi)有更多的錢(qián)來(lái)持續(xù)支付月供，為了避免更多斷供情況的發(fā)生和減少提前還貸，必須要降一降房貸利率。二是刺激消費(fèi)市場(chǎng)需要居民手上有錢(qián)，但許多居民手上僅有的一點(diǎn)錢(qián)都拿來(lái)還房貸了，沒(méi)有錢(qián)消費(fèi)了。因此，提振消費(fèi)市場(chǎng)也就落在了降房貸利率的身上。我國(guó)個(gè)人房貸余額接近39萬(wàn)億，如果存量房貸利率降低一個(gè)百分點(diǎn)，平均每年就能釋放出2860億的可支配收入，居民手上多了2860億元，自然會(huì)更多消費(fèi)。

而且，對(duì)比世界各國(guó)來(lái)看，中國(guó)的存量房貸利率的確是過(guò)高了。例如，美國(guó)房貸利率3.69%、英國(guó)2.75%、法國(guó)1.69%、日本1.41%。所以，下降房貸利率是綜合各個(gè)方面的共同需求。

三、房貸客戶(hù)的期望值是多少

銀行下調(diào)存量房貸利率也不是沒(méi)有先例。早在2008年，銀行就對(duì)存量房貸利率進(jìn)行打折。當(dāng)時(shí)，買(mǎi)房人房貸利率普遍是基準(zhǔn)利率的8.5折。2008年10月27日之后，房貸利率下限進(jìn)一步降至貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。

參照這個(gè)打折標(biāo)準(zhǔn)，按目前5年期以上的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）4.2%來(lái)看，如果是8.5折就是3.57%，如果是0.7折就是2.94%。顯然的，這么低的利率水平，商業(yè)銀行是接受不了的，目前最低的5年期以上的房貸利率是3. 7%。2008年之所以能對(duì)房貸利率進(jìn)行打折，是因?yàn)楫?dāng)時(shí)的房貸利率水平很高，最高的達(dá)到了7.74%。

那么，大家期望的存量房貸利率降至多少呢？

根據(jù)廣大網(wǎng)友的留言來(lái)看，銀行房貸客戶(hù)期望的房貸利率要與現(xiàn)在新發(fā)放的房貸利率一樣。那么，按目前LPR利率來(lái)看，4.2%的房貸利率算是一個(gè)合理的房貸利率水平。

就算是將存量的房貸利率降至4.2%，許多房貸業(yè)務(wù)較大的銀行已經(jīng)有些吃不消了。2019年的時(shí)候，許多房貸利率還高達(dá)4.9%，基本都超過(guò)了5%，比較高的甚至超過(guò)了6%。如果降到4.2%，那么有些房貸利率的下調(diào)就近2個(gè)百分點(diǎn)。

就按39萬(wàn)億元的個(gè)人房貸余額的2/3需要調(diào)整來(lái)計(jì)算，存量房貸款利率降低一個(gè)百分點(diǎn)，銀行業(yè)平均每年就要減少約1888億的利潤(rùn)。這個(gè)降幅，會(huì)給許多銀行的年度利潤(rùn)增長(zhǎng)帶來(lái)巨大的壓力。銀行利潤(rùn)減少，員工的收入就要下降，這是銀行管理層所不愿看到的結(jié)果。

四、你還打算提前還貸嗎

從2022年下半年以來(lái)發(fā)生了提前還貸潮，原因是一些存量的房貸利率偏高了，居民手中的閑置資金也沒(méi)有更好的投資去處。所以，許多年利率超過(guò)4%、5%甚至是6%的銀行房貸客戶(hù)選擇了提前還清住房按揭貸款。

但目前銀行降低存量房貸利率已成定局，只是時(shí)間問(wèn)題。在此情況下，許多銀行房貸客戶(hù)開(kāi)始重新考慮是否要提前還貸。對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，我們需要從多個(gè)角度進(jìn)行綜合分析：

首先，如果銀行降低了存量房貸利率，客戶(hù)的還款壓力將會(huì)減輕，因此提前還貸的必要性就會(huì)降低。此時(shí)，客戶(hù)可以考慮將剩余的資金用于其他投資或消費(fèi)，以獲得更高的收益。特別是當(dāng)前“活躍股市”成為一種共識(shí)，資本市場(chǎng)有逐漸回暖的跡象，這將緩解提前還房貸排長(zhǎng)隊(duì)的現(xiàn)象，甚至還有可能發(fā)生風(fēng)向的轉(zhuǎn)變，原本想提前還房貸的人取消了提前還款打算，轉(zhuǎn)向投資理財(cái)，或用閑置資金來(lái)提高生活質(zhì)量。

其次，即使銀行降低了存量房貸利率，客戶(hù)提前還貸仍然是一種有效的理財(cái)方式。提前還貸可以減少未來(lái)的還款壓力，同時(shí)減少貸款利息支出，從而節(jié)省資金成本，提高生活的幸福指數(shù)。提前還貸還可以釋放個(gè)人綜合授信額度，提高個(gè)人信用評(píng)級(jí)，為未來(lái)的貸款申請(qǐng)?zhí)峁└玫臈l件。

第三，客戶(hù)在決定是否提前還貸時(shí)，還需要考慮個(gè)人的經(jīng)濟(jì)狀況和未來(lái)的規(guī)劃。如果客戶(hù)未來(lái)可能有其他緊急的資金需求或更好的投資機(jī)會(huì)，那么提前還貸可能不是最優(yōu)的選擇。但如果客戶(hù)的經(jīng)濟(jì)狀況穩(wěn)定，未來(lái)規(guī)劃中沒(méi)有更緊急的資金需求，那么提前還貸就是一種明智的選擇。

因此，雖然銀行降低存量房貸利率已經(jīng)成定局，但并不一定意味著房貸客戶(hù)就不需要提前還貸。房貸客戶(hù)需要根據(jù)自己的實(shí)際情況進(jìn)行綜合考慮，選擇最優(yōu)的理財(cái)方式。

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