觀點(diǎn)網(wǎng) 6月26日，明喆集團(tuán)股份有限公司向深交所遞交首次公開發(fā)行股票并在主板上市的招股說明書（申報(bào)稿），保薦人為長(zhǎng)江證券。

(相關(guān)資料圖)

招股書顯示，明喆集團(tuán)擬發(fā)行不超過6000萬股，占發(fā)行后總股本的比例不低于25%，擬募資14.1億元，用于營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)及品牌建設(shè)、信息化建設(shè)與升級(jí)、人力資源建設(shè)、城市服務(wù)業(yè)務(wù)拓展和能力建設(shè)及補(bǔ)充流動(dòng)資金。

據(jù)悉，這家2000年10月31日在深圳成立的物管公司，業(yè)務(wù)聚焦在非住宅物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域，主營(yíng)業(yè)務(wù)為綜合物業(yè)服務(wù)及其配套的單位食堂服務(wù)。

其中，前者指為機(jī)構(gòu)客戶提供一體化后勤服務(wù)，主要客戶類型包括醫(yī)療機(jī)構(gòu)、行政事業(yè)辦公、企業(yè)辦公、教育機(jī)構(gòu)及其他物業(yè)。

當(dāng)下，明喆集團(tuán)的業(yè)務(wù)遍布27個(gè)省、直轄市、自治區(qū)，覆蓋70余座大中型城市，基本實(shí)現(xiàn)全國(guó)化布局，服務(wù)項(xiàng)目近600個(gè)。

值得一提的是，明喆集團(tuán)的控股股東為高海清，共同實(shí)際控制人為高海清、張國(guó)玲、高藝菲。

其中，高海清與張國(guó)玲是夫妻關(guān)系，與高藝菲是父女關(guān)系，三人合計(jì)直接持有公司股份80.7786%，合計(jì)控制公司91.7115%的表決權(quán)。

非房地產(chǎn)背景

據(jù)招股書介紹，明喆集團(tuán)目前主要采取直銷模式，通過招標(biāo)獲取客戶。

截至2022年12月31日，明喆集團(tuán)在管醫(yī)療機(jī)構(gòu)、行政事業(yè)單位、企業(yè)辦公、教育機(jī)構(gòu)及其他物業(yè)項(xiàng)目分別為99個(gè)、157個(gè)、133個(gè)、139個(gè)及55個(gè)；在管面積分別為1118萬、804萬、652.93萬、1092.46萬及423.26萬平方米。

近3年內(nèi)，國(guó)家電網(wǎng)為第一大客戶，銷售金額分別為2.355億元、2.468億元及2.5億元，占當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入比例分別為7.83%、7.39%、6.92%。同期，前五大客戶銷售額分別為6.145億元、6.23億元及6.575億元，占當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入比例分別為20.44%、18.64%以及18.18%。

整體來看，明喆集團(tuán)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入主要來源于綜合物業(yè)服務(wù)，2020年、2021年和2022年，綜合物業(yè)服務(wù)收入金額分別為26.65億元、30.21億元和33.34億元，占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的比例分別為88.72%、90.48%和92.31%，收入規(guī)模和比重持續(xù)上升。

報(bào)告期各期，明喆集團(tuán)收入分別為30億元、33.42億元及36.16億元，扣除非經(jīng)常性損益后歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)分別為2.76億元、2.48億元及2.78億元。

有報(bào)道稱，該公司收入及利潤(rùn)規(guī)模在A股上市物業(yè)公司中僅次于招商積余。

據(jù)了解，招商積余重要子公司中航物業(yè)管理有限公司主要從事辦公、商業(yè)、園區(qū)、政府、學(xué)校等業(yè)態(tài)的非住宅類物業(yè)管理服務(wù)。2022年，招商積余實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入130.24億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)5.69億元；物業(yè)管理收入占比96.01%。

觀點(diǎn)新媒體還了解到，截至2023年3月31日，招商積余物業(yè)管理業(yè)務(wù)在管項(xiàng)目數(shù)量達(dá)到1945個(gè)，管理面積達(dá)到3.15億平方米；一季度物業(yè)管理業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)新簽?zāi)甓群贤~8.04億元，較上年同期增長(zhǎng)10.14%；期內(nèi)新增辦公類、園區(qū)類、政府類項(xiàng)目30余個(gè)。

如此看來，與招商積余相比，明喆集團(tuán)無論是在營(yíng)收、凈利潤(rùn)還是在規(guī)模上都有較大差距。

而在A股上市的物企中，新大正、特發(fā)服務(wù)、南都物業(yè)等也以非住宅物業(yè)為主。2022年，上述3家公司的營(yíng)業(yè)收入分別為25.98億元、20.06億元及18.47億元；凈利潤(rùn)分別為1.86億元、1.22億元及1.55億元。

就新大正來說，截至2023年一季度末，擁有538個(gè)在管項(xiàng)目，較年初新增25個(gè)，在管面積超1.3億平方米。

毛利率方面，明喆集團(tuán)并不太差，2020-2022年度主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率分別為21.54%、16.54%和17.72%，與同行業(yè)可比公司平均值的差異分別為2.66%、-1.18%和2.66%。報(bào)告期內(nèi)，主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率與招商積余的差異分別為10.57%、5.11%和7.14%。

明喆集團(tuán)表示，近年來，上市物企通過有關(guān)聯(lián)關(guān)系的房地產(chǎn)開發(fā)商支持、收并購(gòu)等方式取得了較快的規(guī)模增長(zhǎng)。公司作為完全市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)的獨(dú)立第三方物業(yè)服務(wù)企業(yè)，缺乏來自關(guān)聯(lián)方的新增項(xiàng)目交付支持，以及資本的助力，難以避免地承受一定的市場(chǎng)壓力，增加了項(xiàng)目承接的難度和成本。

非住物業(yè)前景

據(jù)了解，在2021年3月發(fā)布的《“十四五”規(guī)劃綱要》中，國(guó)家明確“加快數(shù)字社會(huì)建設(shè)步伐”，鼓勵(lì)“適應(yīng)數(shù)字技術(shù)全面融入社會(huì)交往和日常生活新趨勢(shì)，促進(jìn)公共服務(wù)和社會(huì)運(yùn)行方式創(chuàng)新”。

物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)數(shù)字化、智慧化轉(zhuǎn)型，是近年來重要的發(fā)展趨勢(shì)。

這一趨勢(shì)將部分業(yè)態(tài)的準(zhǔn)入門檻將進(jìn)一步提高，增大信息化水平不高、管理效率低下的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的進(jìn)入難度。

另外，無論是從服務(wù)對(duì)象、服務(wù)要求，還是對(duì)于設(shè)備管理要求、安全消防管理等，非住宅物業(yè)的專業(yè)門檻更高，不同業(yè)態(tài)的行業(yè)壁壘也更深。

招股書顯示，明喆集團(tuán)在主營(yíng)業(yè)務(wù)專業(yè)化分工的基礎(chǔ)上，設(shè)立了明智科創(chuàng)、深圳明喆樓宇、深圳明喆電梯等全資專業(yè)子公司。

以明智科創(chuàng)為例，致力于探索機(jī)構(gòu)類物業(yè)管理數(shù)字化轉(zhuǎn)型，以互聯(lián)網(wǎng)為抓手，借助大數(shù)據(jù)、5G、IoT、AI等主流科技手段，實(shí)現(xiàn)平臺(tái)賦能，持續(xù)提升客戶服務(wù)體驗(yàn)，為客戶提供高效優(yōu)質(zhì)的后勤一體化服務(wù)管理平臺(tái)。

截至2022年12月31日，該公司及子公司已獲得共11項(xiàng)專利、2項(xiàng)集成電路布圖設(shè)計(jì)專有權(quán)和39項(xiàng)軟件著作權(quán)。

目前，國(guó)內(nèi)物業(yè)管理公司數(shù)量眾多，市場(chǎng)呈現(xiàn)完全競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，尚未形成市場(chǎng)占有率較大的跨區(qū)域、全國(guó)性物業(yè)管理公司。相對(duì)于我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)總規(guī)模而言，物業(yè)管理企業(yè)普遍經(jīng)營(yíng)規(guī)模較小，分布較為分散，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。

有機(jī)構(gòu)還表示，物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)供需兩旺的局面，預(yù)計(jì)未來繼續(xù)保持這種發(fā)展態(tài)勢(shì)。

中物研協(xié)的數(shù)據(jù)顯示，隨著機(jī)關(guān)及事業(yè)單位后勤服務(wù)社會(huì)化改革不斷推進(jìn)，非住業(yè)態(tài)規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)，2022年非住業(yè)態(tài)物業(yè)管理總規(guī)模143億平方米，預(yù)計(jì)2025年非住宅物業(yè)管理行業(yè)總規(guī)模有望實(shí)現(xiàn)156億平方米。

另外，其發(fā)布的《2022中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力研究報(bào)告》也指出，非住宅物業(yè)規(guī)模增速超過物業(yè)的整體增速，具體表現(xiàn)500強(qiáng)企業(yè)非住宅物業(yè)管理面積占比由2018年的36.52%提升至2021年的41.68%。

明喆集團(tuán)在招股書中表示，通過二十多年的發(fā)展，積累了一定的資金和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，但業(yè)務(wù)拓展需要在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行網(wǎng)點(diǎn)布局、建設(shè)與升級(jí)信息化系統(tǒng)以及進(jìn)一步完善人力資源建設(shè)等，因此需要大規(guī)模的資金投入，亟需通過進(jìn)入資本市場(chǎng)實(shí)施股權(quán)融資等方式。

而且，該公司主營(yíng)業(yè)務(wù)成本主要以人工成本為主，報(bào)告期各期人工成本逐年上升，至2022年達(dá)到87.25%。

未來，明喆集團(tuán)表示將加速市場(chǎng)布局、提高城市業(yè)務(wù)濃度；同步發(fā)展綜合物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)、專業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)和創(chuàng)新業(yè)務(wù)，并進(jìn)行數(shù)字賦能；擇優(yōu)謹(jǐn)慎投資并購(gòu)，鞏固細(xì)分賽道行業(yè)龍頭地位。

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