近日，嘉利華府莊園物業(yè)管理委員會（以下簡稱物管會）成立。自今年4月1日《無錫市物業(yè)管理委員會組建運(yùn)行辦法（試行）》施行后，物管會在市區(qū)部分小區(qū)逐漸落地。作為溝通社區(qū)、物業(yè)和業(yè)主的橋梁，物管會這把新“鑰匙”，如何打開小區(qū)治理難題的突破口？

小區(qū)物管會應(yīng)“難”而生

“成立物管會是居民聯(lián)名申請的”，嘉利華府莊園居民許老伯說，此前小區(qū)經(jīng)歷了兩次成立業(yè)委會失敗，業(yè)主個人向物業(yè)反映小區(qū)里的情況，很難得到快速有效解決，需要一個組織為業(yè)主出面。拿停車問題來講，小區(qū)車位本就配比不足，加上小區(qū)電動自行車很多，把一些地面汽車位占掉了，造成停車更加困難。地下車庫設(shè)置了機(jī)械車位，本可以滿足一些小體型汽車的停放，但有些車位被業(yè)主購買，偏偏停放的是超長超寬車輛，機(jī)械車位沒法升降，“如果合理協(xié)調(diào)車位，給SUV等大體型車合適的地方，把空置的機(jī)械車位都利用起來，能多出200多個車位”。小區(qū)路燈和門燈也受到居民關(guān)注，晚上從地鐵站出來路上燈火通明，走進(jìn)小區(qū)卻黑乎乎一片，讓人覺得回家的安全感和溫馨感打了折扣。如今物管會成立，大家對改善小區(qū)居住品質(zhì)抱有很大期待。

(資料圖片僅供參考)

新成立的物管會共有11名成員，主任是惠南二社區(qū)副書記趙苗，3名成員分別來自街道、派出所和開發(fā)商，還有7名成員是小區(qū)居民。趙苗說，盡管物管會工作場地還沒弄好，但已經(jīng)運(yùn)作起來，小區(qū)微網(wǎng)格員陸續(xù)收集反映了一些問題。物管會要開展的工作排上了日程，包括完成相關(guān)資料交接、公共收益專項(xiàng)審計(jì)、排查物業(yè)配套用房使用情況等，并且會逐步解決居民關(guān)心的小區(qū)內(nèi)部停車、安保系統(tǒng)升級等問題。

不只一些商品房小區(qū)迫切需要物管會，老舊小區(qū)對物管會也有需求。完成了老舊小區(qū)改造的曹張新村，小區(qū)環(huán)境煥然一新，老居民過上了既實(shí)用又有品位的美好生活。曹張新村此前是個長達(dá)40年無專業(yè)物業(yè)管理的老舊小區(qū)，2020年國有物業(yè)進(jìn)駐托管后，“管家”讓小區(qū)變得井然有序，新村整體面貌得到了很大提升。從今年夏天開始，曹一社區(qū)、曹二社區(qū)、曹三社區(qū)的國企物業(yè)托管將陸續(xù)到期，為了避免小區(qū)后續(xù)的物業(yè)管理陷入真空或斷檔，三個社區(qū)統(tǒng)一成立了曹張片區(qū)物管會。物管會由11名成員組成，其中6名是新村居民，3名是社區(qū)工作人員，1名是街道建設(shè)局工作人員，還有1名來自屬地派出所。曹張片區(qū)物管會主任陸怡均說，物管會希望完善小區(qū)物業(yè)管理模式，目前曹張新村業(yè)主的物業(yè)費(fèi)繳納意愿還處于低水平，而小區(qū)配套設(shè)施維護(hù)成本、居民對小區(qū)幸福生活的訴求又是很高的。未來設(shè)想在曹張片區(qū)探索實(shí)行“大物業(yè)”和“忠信制”物業(yè)管理模式，通過提高資源利用率、整合資產(chǎn)資源等方式，多途徑解決物業(yè)費(fèi)收支問題，實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)的常治長效管理。

社區(qū)工作者的新身份

小區(qū)居民最關(guān)心物管會成立之后能否為小區(qū)切實(shí)解決問題。祥育苑小區(qū)今年6月成立了物管會，8月引進(jìn)了物業(yè)公司。半個月以來，居民親眼可見小區(qū)樓道被打掃清洗了，公共區(qū)域犄角旮旯堆放的雜物被清理干凈，小區(qū)出入口和通道上破損缺失的減速帶重新安裝，大門口的智能道閘開始更換最新配置……居民們感受到小區(qū)變化，有的業(yè)主為此主動去繳納了物業(yè)費(fèi)。也就是從6月開始，長寧社區(qū)副主任高正棟多了一個新的身份：祥育苑物管會主任。高正棟說，這個小區(qū)處于老商品房典型的尷尬境地，小區(qū)物業(yè)費(fèi)每平方米0.7元，對居民而言很實(shí)惠，但小區(qū)只有40多個樓棟，整個規(guī)模不到周邊一些小區(qū)的一半甚至四分之一，盤子小經(jīng)費(fèi)少，物業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)就很難。之前的物業(yè)撂挑子不干了，有5年左右時(shí)間由社區(qū)托管，維持著基本的保安和保潔工作，小區(qū)細(xì)節(jié)方面的管理難以滿足居民需求。而且作為建成入住超過15年的小區(qū)，維修保養(yǎng)等問題越來越突出，成立不了業(yè)委會，沒有組織去選聘物業(yè)公司，小區(qū)的管理就無法細(xì)化改善。“成立物管會后，第一件事情便是選物業(yè)，而且督促物業(yè)上任抓緊干活，用實(shí)篤篤的行動改變小區(qū)面貌，提高居民滿意度”，高正棟說。

至德理想名筑物管會去年開始運(yùn)行，今年相關(guān)辦法實(shí)施后，物管會開展工作有了更詳細(xì)的規(guī)范和依據(jù)。物管會副主任張垚是鴻西社區(qū)副主任，他說物管會不失為一個有效溝通居民、物業(yè)與社區(qū)的渠道，而且物管會里一半以上成員是業(yè)主，能夠更順暢地與小區(qū)居民交流。因?yàn)槎鄶?shù)成員白天要工作，而小區(qū)里有大大小小各種事情，物管會經(jīng)常晚上開會，“有的時(shí)候一討論就到晚上10點(diǎn)多，大家犧牲了不少休息時(shí)間”。物管會主任秦華明告訴記者，物管會一些做法是集思廣益摸索出來的，比如對小區(qū)出入口查驗(yàn)提出了更多要求，保安不僅對陌生機(jī)動車詢問登記，還會對陌生非機(jī)動車登記。小區(qū)里通過貼彩色標(biāo)志區(qū)分業(yè)主、租戶非機(jī)動車，是否為訪客一目了然。該小區(qū)屬于較新的樓盤，近期陸續(xù)有業(yè)主進(jìn)來裝修，物管會盯著物業(yè)公司加強(qiáng)巡查，嚴(yán)防有人心存僥幸野蠻裝修。

物管會需要探索成長

問及有沒有遇到過質(zhì)疑時(shí)，有的物管會成員坦言小區(qū)里難免有不同聲音，有的居民則會提出各種要求讓物管會解決。實(shí)際上物管會更多是起到溝通和監(jiān)督的作用，反映業(yè)主共同關(guān)心的合理需求。記者留意到，為了提高公信力，不少物管會成立時(shí)很慎重。在業(yè)主推薦和自愿報(bào)名基礎(chǔ)上，有的鼓勵黨員積極參與，發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用；有的優(yōu)先考慮具有威信和親和力的地區(qū)志愿者、樓道長；有的會核實(shí)參選人員的物業(yè)費(fèi)繳納情況，對拖欠物業(yè)費(fèi)的人員實(shí)行一票否決；有的會到派出所調(diào)查參選人員是否有糾紛訴訟等記錄；有的物管會在公示內(nèi)容上直接寫明物管會成員不拿報(bào)酬……

長寧社區(qū)書記胡丹清說，小區(qū)物管會至少1名副主任由業(yè)主擔(dān)任。因此物管會運(yùn)行過程中，需要多培養(yǎng)業(yè)主成員的主人翁意識和協(xié)調(diào)處事能力，讓業(yè)主從臺后走到臺前?！拔锕軙罱K要引導(dǎo)推動小區(qū)成立業(yè)委會，實(shí)現(xiàn)小區(qū)自治?！?/p>

從無錫市住建局物管處了解到，小區(qū)管理涉及黨組織、居委會、物業(yè)公司、業(yè)主組織等多方主體，其中業(yè)主組織在一些小區(qū)中是比較欠缺的，導(dǎo)致小區(qū)管理產(chǎn)生了溝通不順暢和信息不對稱?！睹穹ǖ洹穼?shí)施后，不少小區(qū)由于業(yè)主入住率、業(yè)主參與度、業(yè)主意見不統(tǒng)一等多方面因素，業(yè)委會選舉產(chǎn)生難度相當(dāng)大，有的小區(qū)好不容易成立了業(yè)委會，又因?yàn)椴荒苷Ｂ穆毊a(chǎn)生了新問題。在業(yè)委會“流產(chǎn)”“難產(chǎn)”“夭折”等情況下，成立物管會補(bǔ)足了小區(qū)管理中業(yè)主組織的短板。相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，物管會是現(xiàn)下促進(jìn)小區(qū)規(guī)范化管理的一個較為有效的組織，物管會本質(zhì)上還是個業(yè)主組織，為業(yè)主在小區(qū)管理中履行業(yè)主的決定，為小區(qū)管理簽訂合同、參加聯(lián)席會議、提出合理建議等，而且接受街道辦事處、社區(qū)黨組織、居民委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督。對物管會及其成員來說，成立之后如何正常運(yùn)行，獲得小區(qū)居民的廣泛認(rèn)可支持，需要不斷探索、磨合、成長。