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中證網(wǎng)訊（記者 董添）5月30日，“2023中國(guó)房地產(chǎn)及物業(yè)上市公司測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)”成功舉行。本次活動(dòng)發(fā)布了最新的《2023房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》，這項(xiàng)由上海易居房地產(chǎn)研究院主辦的測(cè)評(píng)研究工作，在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的指導(dǎo)下，已經(jīng)連續(xù)開(kāi)展了16年，是國(guó)內(nèi)關(guān)于上市房企綜合實(shí)力重要的專業(yè)測(cè)評(píng)研究成果。

根據(jù)《2023房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，10強(qiáng)上市房企排名出現(xiàn)變化，綠城中國(guó)為2023年新晉10強(qiáng)。萬(wàn)科、保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)、碧桂園、招商蛇口、金地集團(tuán)、新城控股排名居前。

此次測(cè)評(píng)還發(fā)布了2023房地產(chǎn)配套供應(yīng)鏈上市公司測(cè)評(píng)成果。測(cè)評(píng)研究報(bào)告指出，供應(yīng)鏈行業(yè)眾多，產(chǎn)業(yè)規(guī)模巨大，且作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)的制造業(yè)，一方面生產(chǎn)制造穩(wěn)定供應(yīng)，另一方面吸納就業(yè)保障民生，積極為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)大局擔(dān)負(fù)責(zé)任。在經(jīng)過(guò)核心交易對(duì)手洗牌后，涉房供應(yīng)鏈上市企業(yè)陸續(xù)完成工程客戶壞賬計(jì)提，通過(guò)優(yōu)化結(jié)構(gòu)，向制造價(jià)值鏈延展，獲取有質(zhì)量的增長(zhǎng)。與此同時(shí)，綠碳機(jī)遇顯現(xiàn)，新能源與建筑結(jié)合相關(guān)業(yè)務(wù)為供應(yīng)鏈企業(yè)新成長(zhǎng)創(chuàng)造廣闊空間。

2022年，上市房企總資產(chǎn)均值為1461.36億元，同比下降5.67%；凈資產(chǎn)均值為383.66億元，同比上漲5.07%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入均值為273.62億元，同比下降7.18%；營(yíng)業(yè)利潤(rùn)均值為26.72億元，同比下降37.58%。增速方面，凈資產(chǎn)均值增速較上年有所下降，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入增速首次轉(zhuǎn)負(fù)。

從上市房企“三道紅線”達(dá)標(biāo)率來(lái)看，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率的達(dá)標(biāo)率達(dá)到69%，較上年上升3個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率達(dá)標(biāo)率更低，約為56%，較上年下降5個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比達(dá)標(biāo)率約為57%，較上年下降9個(gè)百分點(diǎn)。

盈利能力方面，盈利空間持續(xù)收窄，各項(xiàng)指標(biāo)均有下降。2022年，上市房企營(yíng)業(yè)利潤(rùn)均值26.72億元，同比下降37.58%；凈利潤(rùn)均值10.75億元，同比下降57.32%；凈資產(chǎn)收益率均值2.51%，較上年下降0.53個(gè)百分點(diǎn)；總資產(chǎn)報(bào)酬率均值2.18%，較上年下降0.47個(gè)百分點(diǎn)。總體來(lái)看，各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)均較上年有不同程度的下滑。

房企在拿地策略方面也出現(xiàn)分化，從2023年情況來(lái)看，資金實(shí)力較強(qiáng)的央企、國(guó)企在投資拿地方面依然相對(duì)進(jìn)取。相比之下，尚在經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健狀態(tài)的民營(yíng)房企投資策略相對(duì)謹(jǐn)慎。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)金融屬性的減弱，資金回籠和去化壓力較大，上市房企存貨規(guī)模有所下降。2022年，上市房企的存貨均值同比下降6.90%，近年來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。2022年房地產(chǎn)年度累計(jì)施工面積增速近五年來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，伴隨著新開(kāi)工面積持續(xù)下滑，疊加年內(nèi)房企聚焦項(xiàng)目的竣工交付等多重原因，房企整體存貨規(guī)模增長(zhǎng)乏力。從存貨集中度情況看，10強(qiáng)上市房企總存貨占比約54%，30強(qiáng)房企占比約81%，50強(qiáng)房企占比約91%。相較上年，集中度有所提升。

在創(chuàng)新能力上，重視完善交付體系，管理效率有所提升。2022年,“交付力”逐漸成為房企實(shí)力的重要表現(xiàn)，多家上市房企已形成較為完善的交付體系，從風(fēng)險(xiǎn)管控、品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)、過(guò)程管控、服務(wù)跟進(jìn)等多個(gè)維度，形成一套覆蓋交付前、中、后全周期的標(biāo)準(zhǔn)化流程。另一方面，房企通過(guò)推進(jìn)改革創(chuàng)新，加強(qiáng)體系建設(shè)，持續(xù)升級(jí)管控體系。從管理費(fèi)用的情況看，2022年10強(qiáng)上市房企的管理費(fèi)用同比下降，2022年房企對(duì)成本管控和內(nèi)部組織優(yōu)化管理效果顯現(xiàn)，管理費(fèi)用較上年同期大幅下降。此外，在多元化布局方面，上市房企明顯分化。在融資困難去化下行挑戰(zhàn)下，許多房企通過(guò)收縮多元化業(yè)務(wù)回歸主業(yè)，獲得資金回籠提高現(xiàn)金流，也有部分房企在保障傳統(tǒng)業(yè)務(wù)健康持續(xù)發(fā)展的同時(shí)，積極尋找新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。

測(cè)評(píng)研究報(bào)告指出，2022年房地產(chǎn)行業(yè)面臨諸多挑戰(zhàn)，上市公司收入規(guī)模下降，利潤(rùn)大幅下滑，流動(dòng)性有所下降，周轉(zhuǎn)速度下降，且企業(yè)間經(jīng)營(yíng)規(guī)模、抗風(fēng)險(xiǎn)能力和盈利表現(xiàn)等方面持續(xù)分化。2023年，房地產(chǎn)放松政策進(jìn)一步落地，有利于房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，未來(lái)上市房企中擁有良好基本面的企業(yè)有望釋放更高的企業(yè)價(jià)值。