房地產(chǎn)銷售在年初階段性出現(xiàn)積極信號(hào)，二季度再度回落。展望下半年，樓市短周期內(nèi)仍有可能面臨“逆風(fēng)”。而政治局會(huì)議則給市場(chǎng)吹來(lái)了久違的暖風(fēng)。未來(lái)住房政策將加大支持力度。筆者預(yù)計(jì)全年住宅銷售額仍有望實(shí)現(xiàn)輕微正增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)總體逐步回穩(wěn)，土地市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)改善。

【資料圖】

雖然一季度樓市小陽(yáng)春轉(zhuǎn)瞬即逝，但房地產(chǎn)行業(yè)仍然具有持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力：一是政策處于相對(duì)支持的階段。前期樓市政策的進(jìn)一步落實(shí)、后續(xù)樓市政策的放松將為房地產(chǎn)行業(yè)提供相對(duì)寬松的政策支持環(huán)境。二是居民收入正在逐步改善。隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好，上半年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速為5.4%，較一季度提升1.4個(gè)百分點(diǎn)。三是新型城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供有效需求。2022年中國(guó)城鎮(zhèn)化率為65.2%，戶籍率則在47%左右，距離發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體80%的平均水平還有較大的上升空間。四是疫情擾動(dòng)等因素的褪去推動(dòng)積壓的需求得以較快釋放。

當(dāng)前居民部門購(gòu)買力不及以往類似周期。過(guò)去二十年中，房地產(chǎn)銷售面積負(fù)增長(zhǎng)一共出現(xiàn)過(guò)三次，2008年、2014年和2019年。其中，2008年是受到全球金融危機(jī)沖擊，當(dāng)時(shí)城鎮(zhèn)居民可支配收入增速在14%以上；后兩次房地產(chǎn)銷售下降時(shí)城鎮(zhèn)居民可支配收入增速在8%-9%左右，而目前在經(jīng)歷了疫情沖擊三年后，城鎮(zhèn)居民可支配收入增速僅為5%左右，居民收入增長(zhǎng)的放緩是抑制住房需求擴(kuò)張的重要因素之一。

房貸利率政策利率下調(diào)的幅度較為有限。本輪房貸利率的拐點(diǎn)始于2021年三季度末，截至到2023年二季度末，一共降低LPR（基礎(chǔ)貸款利率）45個(gè)基點(diǎn)，個(gè)人住房公積金貸款利率下降15個(gè)基點(diǎn)，兩項(xiàng)合計(jì)共累計(jì)下調(diào)60個(gè)基點(diǎn)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商實(shí)際獲得資金支持力度較小。盡管自2022年三季度開(kāi)始商業(yè)銀行在“保交樓”專項(xiàng)借款及“金融三支箭”的政策推動(dòng)下，房企貸款出現(xiàn)了階段性改善的局面，但考慮到政策支持的對(duì)象主要是優(yōu)質(zhì)房企，一些資質(zhì)相對(duì)欠缺的中小房企融資難的問(wèn)題仍舊沒(méi)有得到有效解決。到2023年上半年末，房企表外融資持續(xù)減少，另有多家上市房企被交易所告知確定或存在退市風(fēng)險(xiǎn)，民間融資能力也相對(duì)欠缺，上半年房企自籌資金（2022年占房企資金來(lái)源35%）同比下降逾20%，這種情形在以往是非常罕見(jiàn)的。

“金九銀十”旺季難重現(xiàn)

在全國(guó)大部分地方政府房地產(chǎn)支持政策“應(yīng)出盡出”的背景下，在央行、政策性銀行和國(guó)有大行加大住房金融資源投入的情況下，推出了開(kāi)發(fā)貸支持計(jì)劃、紓困基金、租賃住房金融貸款支持工具等。由于疫情沖擊和房企長(zhǎng)期債務(wù)的壓力對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的兩個(gè)重要部門：居民部門和房企，產(chǎn)生了很大的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)很難像2009年、2013年、2016年那樣快速修復(fù)，此輪市場(chǎng)的?復(fù)蘇周期很可能相對(duì)以往的周期偏弱。

綜合判斷，筆者預(yù)計(jì)年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能總體處于弱?復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)。在相對(duì)寬松的住房政策支持下，短期進(jìn)一步快速下跌的局勢(shì)得到緩解，但相較于往年歷次?復(fù)蘇周期相比恢復(fù)進(jìn)程可能會(huì)有不少波折，部分房企實(shí)際資金周轉(zhuǎn)不暢可能導(dǎo)致整體房地產(chǎn)工程建設(shè)投資難以全面好轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)投資期待重新回歸正值，需要商品房銷售的持續(xù)回暖和外部資金支撐，年內(nèi)投資下行風(fēng)險(xiǎn)猶存，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)的拖累仍需關(guān)注。

下半年房地產(chǎn)政策仍將維持偏暖的主基調(diào)。7月政治局會(huì)議定調(diào)“適應(yīng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，支持政策基本思路是繼續(xù)為改善住房銷售、激活需求著力。同時(shí)在現(xiàn)有條件的基礎(chǔ)上，政策將提升優(yōu)質(zhì)房企拿地、擴(kuò)張的能力，加強(qiáng)新建和保交樓建設(shè)工程投入，并且盡可能防止房企大規(guī)模出險(xiǎn)的局面發(fā)生。在“房住不炒”和“因城施策”的政策背景下，各地方將進(jìn)一步探索有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)的政策出臺(tái)，以逐步實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)“三穩(wěn)”的目標(biāo)。

需求端，調(diào)整的方式主要是降低購(gòu)房門檻、增加交易活性。房貸利率有望小幅下降，伴隨著6月央行下調(diào)LPR基準(zhǔn)利率，商業(yè)銀行房貸基準(zhǔn)利率將對(duì)應(yīng)下調(diào)，并引導(dǎo)首套和二套房貸利率有望進(jìn)一步走低。限制性購(gòu)房政策有望進(jìn)一步松動(dòng)，預(yù)計(jì)下半年將有更多的三線城市跟隨揚(yáng)州的做法，逐步取消過(guò)往限購(gòu)、限貸、限售等措施，促進(jìn)樓市回暖?？赡軙?huì)有更多城市采納“帶押過(guò)戶”的二手房交易模式當(dāng)中，適度下調(diào)二手住房交易的稅率，降低經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)率。對(duì)于樓市供求關(guān)系偏緊的一線和二線，不排除在必要的時(shí)候取消限購(gòu)，增加購(gòu)房補(bǔ)貼力度，以提振住宅交易市場(chǎng)信心。

供給端，政策支持的方式主要是保障房企合理的融資需求、做好房企風(fēng)險(xiǎn)管控以及優(yōu)化土地交易制度。筆者預(yù)計(jì)有關(guān)部門將加快房企債券融資、股權(quán)融資審批，滿足行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)行業(yè)并購(gòu)重組，持續(xù)改善優(yōu)化房企資產(chǎn)負(fù)債狀況。下半年“保交樓”信貸資源可能加碼，推動(dòng)商品房竣工及現(xiàn)房銷售進(jìn)程加快。土地市場(chǎng)仍有改善的空間，大城市有望陸續(xù)推出高質(zhì)量土地、增加住宅用地供應(yīng)比例，土拍規(guī)則方面做出松動(dòng)，減輕房企拿地所占用的資金，有條件的城市可能會(huì)適度上調(diào)土拍溢價(jià)率的幅度，提高參拍房企的積極性。

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)全面?復(fù)蘇的基礎(chǔ)并不牢固。需求主要集中在一線城市及周邊三線城市和重點(diǎn)二線城市，過(guò)去兩年多時(shí)間積累的住房需求有望持續(xù)釋放。在經(jīng)歷了年初快速釋放后可能將在余下月份步入穩(wěn)態(tài)階段，對(duì)住房市場(chǎng)的擔(dān)憂情緒可能延續(xù)至三季度，并成為年內(nèi)最低點(diǎn)。四季度，隨著居民收入的恢復(fù)以及住房竣工端發(fā)力有望推升銷售回暖。傳統(tǒng)“金九銀十”行情恐難以再現(xiàn)，但個(gè)別大城市高端盤仍有不錯(cuò)的吸引力。

樓價(jià)末季料止跌回升

商品房?jī)r(jià)格環(huán)比走勢(shì)與住房銷售表現(xiàn)在趨勢(shì)上基本同步，筆者預(yù)計(jì)三季度房?jī)r(jià)季度環(huán)比可能小幅下降，四季度回正。大部分二、三線城市商品房庫(kù)存處于相對(duì)高位，且去庫(kù)進(jìn)程相對(duì)波折。結(jié)合類似周期的表現(xiàn)進(jìn)行測(cè)算，預(yù)計(jì)到年末，全國(guó)新房?jī)r(jià)格同比上漲1.5%，二手房?jī)r(jià)格同比上漲0.5%，較多城市房?jī)r(jià)“由跌轉(zhuǎn)漲”。個(gè)別大城市房?jī)r(jià)相對(duì)堅(jiān)挺，這得益于商品房現(xiàn)房庫(kù)存偏低以及過(guò)去三到四個(gè)季度土地價(jià)格上漲的因素。預(yù)計(jì)一線城市新房?jī)r(jià)格同比上漲3%，二手房?jī)r(jià)格同比上漲2%。

房企自身利息支出和償債壓力仍然不小，土拍市場(chǎng)主要的參與者仍是以風(fēng)格相對(duì)穩(wěn)健的央企和地方國(guó)企為主，民營(yíng)房企年內(nèi)大幅度增加土地儲(chǔ)備的可能性較低，但可能會(huì)在資金狀況相對(duì)充裕的下半年選擇性參與。期待部分大城市釋放更多優(yōu)質(zhì)地塊，央行已經(jīng)表明對(duì)優(yōu)質(zhì)房企開(kāi)發(fā)貸的支持態(tài)度，客觀上部分優(yōu)質(zhì)房企也存在補(bǔ)庫(kù)需要。綜合計(jì)算在A股和H股上市的頭部30家房企存貨與總資產(chǎn)的比值，到2022年末跌至45.9%，為2020年疫情以來(lái)的次低點(diǎn)。

考慮到住房銷售和土地市場(chǎng)改善并非全面轉(zhuǎn)好，且大部分房企仍受困于資金狀況偏緊的問(wèn)題。從房企資金來(lái)源的角度出發(fā)，下半年增量資金主要來(lái)自預(yù)收款及定金和個(gè)人按揭貸款，其增速有望小幅改善，“保交樓”專項(xiàng)借款將繼續(xù)為房屋竣工段提供支持。然而，房企表外“降杠桿”的行為可能會(huì)大概率延續(xù)，主要是中資離岸美債和信托余額將繼續(xù)減少。關(guān)于在建工程建設(shè)資金的判斷，大型優(yōu)質(zhì)房企相關(guān)貸款展期有望獲得銀行支持，但大部分中小開(kāi)發(fā)商進(jìn)一步注資的可能性較低。

綜合判斷，筆者預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)投資仍有一定下行風(fēng)險(xiǎn)，三季度壓力相對(duì)大一些，四季度有望小幅回升，全年房地產(chǎn)投資累計(jì)同比可能下跌7%。