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從2022年的5月份開始，為了穩(wěn)住房地產(chǎn)，一系列的刺激政策不斷出臺，這里邊就包括了像房貸利率的變化，還有像二手房市場交易稅費(fèi)的返還，其中被社會關(guān)注的是在2022年的10月份，央行和銀保監(jiān)會出臺了對房地產(chǎn)企業(yè)通過商業(yè)銀行信貸融資閘門重新打開，另外在2022年的11月份，證券監(jiān)管部門是對房地產(chǎn)企業(yè)比方說IPO或者說資產(chǎn)并購重組等等這方面的閘門也再度打開。

為了穩(wěn)住房地產(chǎn)的一系列政策的量變到質(zhì)變的積累，進(jìn)入到2023年，我們看到房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)迎來了一個(gè)小陽春，1~3月份1~4月份整個(gè)從交易量到價(jià)格上漲的城市數(shù)量是不斷增加的。

但是進(jìn)入到2023年的5月份，我們再來看房地產(chǎn)企業(yè)的到位資金又呈現(xiàn)了加速減少的新的變化，如果說當(dāng)前的局面沒有扭轉(zhuǎn)的話，恐怕到2023年的下半年，像過去的2021年2022年出現(xiàn)的房地產(chǎn)企業(yè)不能如期償還到期債務(wù)的現(xiàn)象會再度發(fā)生。

下面我們具體來看一下數(shù)據(jù)，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局在2023年的6月中旬所公布的數(shù)據(jù)，全國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1~5月份到位的資金是同比去年同期減少了6.6%，其中1~4月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是同比減少6.4%，也就是多了一個(gè)月其實(shí)到位資金的同比呈現(xiàn)了一個(gè)加速減少的這么一種局面。

我們來看看房地產(chǎn)企業(yè)到位資金主要有哪些構(gòu)成，主要包括大約是5部分，一個(gè)是國內(nèi)的貸款，另外一個(gè)是利用外資，第三個(gè)是自籌資金，第四個(gè)是定金及預(yù)售款，最后一部分是個(gè)人按揭貸款。

像定金及預(yù)售款以及個(gè)人按揭貸款比較好理解，主要是大家購買比方說期房或者現(xiàn)房等等，你從商業(yè)銀行里面貸到的錢可能就轉(zhuǎn)到開發(fā)商了，或者說在購買期房的時(shí)候，你所交的這些定金也變成了開發(fā)商一部分的資金收入，還有像預(yù)售款，房子還沒有交，但是錢都已經(jīng)交給他了，這些叫預(yù)售款。

總體來看，1~5月份的定金及預(yù)售款同比是增長了4.4%，個(gè)人按揭貸款同比增長了6.5%，您注意這都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的到位資金的組成，這就意味著說1~5月份，實(shí)際上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賣房的收入同比是增長的，但是剛才講了總的到位的資金是減少了，而且呈現(xiàn)了新的加速減少的局面，主要原因肯定就出在了除這一些賣方收入之外的其他因素，包括哪一部分？像國內(nèi)的貸款，另外利用外資、自籌資金這三部分。

我們先說一下利用外資，利用外資1~5月份同比去年同期減少了73.5%，減少的幅度聽上去非常之大，但是主要是實(shí)際上進(jìn)入到2023年以來，也包括2022年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還能夠利用的外資已經(jīng)是杯水車薪了，可以這么來理解，就是境外這些美元資金對國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的融資已經(jīng)是不再信任了，想拿到錢已經(jīng)很難了，所以從總的數(shù)據(jù)來看，同比減少幅度很大，但我來告訴你總的融資金額實(shí)際上也是非常小了，這是一部分。

另外一部分國內(nèi)的貸款同比減少10.5%，貸款是什么？就是2022年10月份，央行和銀保監(jiān)會出臺對房地產(chǎn)企業(yè)信貸融資開綠燈的這么一個(gè)通道，但是我們來看1~5月份同比減少10.5%，也就意味著比2022年的1~5月份的銀行里面信貸的規(guī)模還是要大幅減少了，這就說明了雖然在去年商業(yè)銀行里面打開了向房地產(chǎn)企業(yè)的融資的通道，但實(shí)際上進(jìn)入到2023年，尤其是進(jìn)入到5月份之后，其實(shí)能夠從商業(yè)銀行里面融資這個(gè)渠道仍然并不通暢。