中國(guó)奧園佛山一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的部分業(yè)主向《紅周刊》表示，從年初至今，中國(guó)奧園方面曾承諾該項(xiàng)目在3月復(fù)工，后又改為6月底復(fù)工，但項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)并無(wú)復(fù)工跡象。從中國(guó)奧園來(lái)看，在2021年底出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，之后又遇到2021年和2022年兩份年報(bào)難產(chǎn)，以及公司停牌時(shí)間長(zhǎng)達(dá)15個(gè)月——距離港交所上市公司停牌時(shí)間最長(zhǎng)18個(gè)月的規(guī)定僅余3個(gè)月，中國(guó)奧園當(dāng)前的壓力不小。而且，若觸發(fā)港交所相關(guān)規(guī)定，不排除中國(guó)奧園被摘牌的可能。

(資料圖)

近日，就廣東佛山南山鎮(zhèn)的三水奧園尚居（別名“三水奧悅豪庭”）項(xiàng)目，多位業(yè)主向《紅周刊》反饋，該樓盤停工近兩年，原定今年3月份復(fù)工，后續(xù)又商定6月30日前復(fù)工，但這兩次中國(guó)奧園項(xiàng)目方均“食言”。據(jù)業(yè)主介紹，該項(xiàng)目有的樓棟原定于在3月和6月分別交付，目前不僅不可能交付，連何時(shí)復(fù)工都難以確定。而在之前的5月份，中國(guó)奧園曾宣稱絕大多數(shù)已售項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了100%復(fù)工，這顯然無(wú)法得到三水奧園尚居業(yè)主的認(rèn)同。

據(jù)《紅周刊》了解，中國(guó)奧園一直在為化解自身債務(wù)問(wèn)題而努力。按照中國(guó)奧園相關(guān)公告，公司近期債務(wù)重組已取得實(shí)質(zhì)進(jìn)展，擬在6月30日召開董事會(huì)審議財(cái)報(bào)、考慮及批準(zhǔn)年報(bào)發(fā)布，希望于今年年中完成債務(wù)重組，實(shí)現(xiàn)上市公司復(fù)牌。不過(guò)，從2022年4月1日停牌算起，中國(guó)奧園停牌時(shí)間已近15個(gè)月，距離最長(zhǎng)停牌18個(gè)月、逾期可摘牌的規(guī)定不遠(yuǎn)，這意味著留給中國(guó)奧園復(fù)牌的時(shí)間其實(shí)已經(jīng)不多了。

三水奧園尚居停工兩年交付爽約

復(fù)工承諾上演“拖字訣”

2021年8月，葉梵（化名）一擲50萬(wàn)元，買下佛山南山鎮(zhèn)三水奧園尚居一套面積80多平方米的住宅，按照約定，交付時(shí)間本該在今年3月。不過(guò)，停工至今的樓盤顯然逾期?！皹I(yè)主們和開發(fā)商以及有關(guān)部門談過(guò)，一次又一次地簽署承諾書，（奧園）承諾6月30號(hào)復(fù)工，但是我們?nèi)ギ?dāng)?shù)乜戳?，現(xiàn)場(chǎng)沒有工人，一點(diǎn)復(fù)工的跡象都沒有。”

“根本就是一場(chǎng)‘騙局’，項(xiàng)目銷售的時(shí)候，其實(shí)已經(jīng)停工了，業(yè)主們不知情，否則也不會(huì)買?！比~梵表示，“我是給的全款，還有一些業(yè)主更慘，交不了樓，但要每個(gè)月分期還款給銀行。”

據(jù)葉梵介紹，三水奧園尚居項(xiàng)目包括6座樓盤，目前維權(quán)的樓棟主要集中在2座，大概60多戶業(yè)主。據(jù)介紹，準(zhǔn)業(yè)主們?cè)噲D通過(guò)各種渠道維權(quán)，不過(guò)求訴無(wú)門，“大家希望能跟奧園高層談?wù)?，不過(guò)對(duì)方不肯露面?！?/p>

該批維權(quán)業(yè)主大多在2021年前后購(gòu)買，從不同的約定交付批次來(lái)看均已逾期。作為最早一批購(gòu)房客，楚鑫（化名）向《紅周刊》表示：“我是2020年12月份買的，約定交付時(shí)間是2022年12月份。聽說(shuō)項(xiàng)目預(yù)計(jì)分幾批交付，包括2022年12月、2023年3月和6月。不過(guò)都是2座的業(yè)主，現(xiàn)在爛尾都交付不了。”

據(jù)房天下等中介平臺(tái)信息，三水奧園尚居項(xiàng)目位處佛山市南山鎮(zhèn)南丹山生態(tài)旅游風(fēng)景區(qū)，包括6棟高層住宅，規(guī)劃建設(shè)1129戶。項(xiàng)目最早于2019年開盤預(yù)售，主力戶型為94—109平方米三居室，銷售均價(jià)6500元/平方米。另?yè)?jù)佛山市住房保障和房產(chǎn)信息網(wǎng)信息顯示，三水奧園尚居目前僅有 2、5、6座開售，購(gòu)房人已簽約及已備案規(guī)模約330余套。

該項(xiàng)目開發(fā)商為佛山市鈞裕置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“鈞裕置業(yè)”），該公司控股股東是奧園集團(tuán)孫公司廣東奧園縣域商業(yè)綜合體投資管理集團(tuán)有限公司。中國(guó)奧園的2021年中期財(cái)報(bào)披露，三水奧悅豪庭項(xiàng)目（“三水奧園尚居”別名）涵蓋綜合社區(qū)、商業(yè)類型，土儲(chǔ)面積9.01萬(wàn)平方米。

目前，三水奧園尚居的準(zhǔn)業(yè)主們大多奔波在維權(quán)路上。曾與開發(fā)商及有關(guān)部門多次談判的業(yè)主邱揚(yáng)（化名）向《紅周刊》介紹，該項(xiàng)目從2021年11月開始停工，自2022年12月召開第一次業(yè)主座談會(huì)以來(lái)，奧園方面相關(guān)負(fù)責(zé)人與三水奧園尚居2座業(yè)主其實(shí)多次簽署承諾函，復(fù)工承諾從今年3月底延期到6月底，不過(guò)目前再度“爽約”。

邱揚(yáng)向《紅周刊》提供了兩份《三水奧悅豪庭項(xiàng)目交樓承諾函》，其中一份經(jīng)項(xiàng)目公司鈞裕置業(yè)簽署于去年12月份的承諾函顯示，“本司對(duì)奧悅豪庭項(xiàng)目2座業(yè)主鄭重承諾，該項(xiàng)目于2023年3月復(fù)工，于2023年9月30日交付業(yè)主。如未如期交付業(yè)主，全額退款”；另一份承諾函如出一轍，不過(guò)復(fù)工及交付日期顯示再度推遲：“項(xiàng)目于2023年6月30日前復(fù)工，計(jì)劃于2023年10月30日前交樓?！?/p>

“現(xiàn)在對(duì)方還是明確答復(fù)‘復(fù)不了，你們要等的就等，等不了就去法院起訴’?！鼻駬P(yáng)介紹，目前三水奧園尚居項(xiàng)目其實(shí)已到封頂階段，不過(guò)在他看來(lái)，倘若6月30號(hào)不復(fù)工，預(yù)想10月30日交樓肯定有難度。

憂心錢房?jī)墒?/strong>

業(yè)主苦等交樓不退房

對(duì)于三水奧園尚居的維權(quán)業(yè)主而言，“復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交樓”成為當(dāng)前的一致訴求，業(yè)主們認(rèn)定退房是“大坑”。

邱揚(yáng)談到，目前業(yè)主之所以不再選擇退房退款，走法律途徑，是擔(dān)憂錢房?jī)墒В骸凹幢阙A了官司也拿不到錢，還要倒貼幾萬(wàn)塊訴訟費(fèi)。我們業(yè)主群里之前有案例，5座一家商鋪（業(yè)主）都勝訴一年多了，一毛錢沒拿到，這還是僅僅5萬(wàn)塊錢（購(gòu)房定金）而已。”

據(jù)奧園方面的口徑，項(xiàng)目進(jìn)度或具備不確定性。邱揚(yáng)所在的業(yè)主微信交流群中，奧園方面工作人員曾作出答復(fù)：“復(fù)工我們沒有放棄，一直有在做，只是現(xiàn)在確定不了時(shí)間?！?/p>

三水奧園尚居部分購(gòu)房客并非佛山本地人，不少來(lái)自廣東其他城市以及湖南，部分準(zhǔn)業(yè)主集體輾轉(zhuǎn)于多個(gè)渠道尋求解決方案無(wú)果?！拔移綍r(shí)在廣州，當(dāng)時(shí)購(gòu)買也是在某新媒體平臺(tái)看到地產(chǎn)中介的廣告，想著價(jià)格便宜，佛山離廣州一個(gè)小時(shí)車程也還算近?！比~梵談到，“項(xiàng)目能盡快復(fù)工最好，不至于現(xiàn)在這樣頭痛。”

《紅周刊》了解到，作為項(xiàng)目直接開發(fā)商，鈞裕置業(yè)目前已成為失信被執(zhí)行人。企查查顯示，鈞裕置業(yè)今年以來(lái)共有4條被執(zhí)行人信息，被執(zhí)行總金額合計(jì)4582萬(wàn)元。公司涉及30多條司法案件，涵蓋建設(shè)工程合同糾紛、承攬合同糾紛、商品房預(yù)約合同糾紛等。

忙于債務(wù)重組及完成復(fù)牌指引的中國(guó)奧園目前正內(nèi)外交困。中國(guó)奧園至今（截至6月29日）仍未刊發(fā)2021年及2022年全年業(yè)績(jī)。公司停留在2021年中報(bào)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至當(dāng)時(shí)，其總負(fù)債為2629億元，其中一年以內(nèi)需償還的借款、優(yōu)先票據(jù)及債券規(guī)模為517.22億元；同期集團(tuán)的現(xiàn)金及銀行存款約606.45億元，尚能覆蓋前述短債。不過(guò)，在房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)危機(jī)蔓延的2021年下半年，中國(guó)奧園債務(wù)危機(jī)爆發(fā)，經(jīng)歷債權(quán)人清償要求陡然增多、國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)，中國(guó)奧園已于2022年1月官宣美元債違約，邁入出險(xiǎn)房企行列。

中國(guó)奧園百分百?gòu)?fù)工“水分”較大

退市危機(jī)未解

自2022年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議等定調(diào)扎實(shí)做好“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”各項(xiàng)工作、支持銀行提供專項(xiàng)借款以來(lái)，“保交樓”成為房企及各地建設(shè)單位的核心任務(wù)。部分出險(xiǎn)房企甚至標(biāo)榜“棄外保內(nèi)”，境外債務(wù)重組“躺平”，集中資金用于保交樓和穩(wěn)運(yùn)營(yíng)。

奧園集團(tuán)也一度標(biāo)榜推行已售項(xiàng)目百分之百?gòu)?fù)工、百分之百交樓“雙百行動(dòng)”。據(jù)奧園集團(tuán)5月25日在企業(yè)微信公眾號(hào)披露，截至目前，奧園廣東區(qū)域、華中區(qū)域、華東區(qū)域、中西部區(qū)域等絕大多數(shù)已售項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)100%復(fù)工，全集團(tuán)1-4月交付近1.1萬(wàn)套，交付面積約139萬(wàn)平方米，各區(qū)域項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)正不遺余力保質(zhì)保量交付。

不過(guò)目前來(lái)看，因交付問(wèn)題而與業(yè)主頻頻拉鋸的中國(guó)奧園可能言過(guò)其實(shí)?！都t周刊》查詢?nèi)嗣窬W(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板了解到，在陜西、安徽、河南等地，今年奧園樓盤因交付減配、拖延退房款、工程進(jìn)度緩慢等問(wèn)題仍面臨密集投訴。比如，6月份有鄭州網(wǎng)友投訴奧園御湖灣逾期交房、具體交付時(shí)間不明。據(jù)留言，“龍?jiān)绰穵W園御湖灣存在表演式復(fù)工，每天工地就一二十個(gè)工人，原本定于2023年4月30號(hào)交房，現(xiàn)已違約，給業(yè)主發(fā)的通知函連具體交付時(shí)間都未標(biāo)明，現(xiàn)在奧園總部每個(gè)月?lián)芨?00萬(wàn)元左右用于工地施工，然而一期和二期完全交付加起來(lái)還需2.4億元，照這樣的速度，我們20年也住不進(jìn)新房”。

即便在大本營(yíng)廣東，中國(guó)奧園卷入“爛尾”風(fēng)波的項(xiàng)目也不止前述三水奧園尚居一處。“目前就我所知道的，佛山南海區(qū)那邊也有一個(gè)奧園樓盤（爛尾）?！背伪硎?。

銷售回款方面，深陷債務(wù)危機(jī)一年多來(lái)，中國(guó)奧園的自主造血能力顯然不足。2022年，中國(guó)奧園未經(jīng)審核物業(yè)合同銷售金額累計(jì)約202.2億元，較2021年的1210.3億元銷售額跌去八成。而在房企銷售額整體回溫的2023年一季度，公司未經(jīng)審核物業(yè)合同銷售額仍同比下滑63%至29.3億元。

今年上半年，引國(guó)資、賣資產(chǎn)、尋求債務(wù)重組成為中國(guó)奧園的主要自救途徑。譬如近期中國(guó)奧園作價(jià)近3億港元出售加拿大附屬公司、作價(jià)5.84億元出售珠海奧園華富置業(yè)有限公司股權(quán)。與此同時(shí)，今年中國(guó)奧園旗下公司先后引入山東健康、南粵星橋基金、西安航投科創(chuàng)、中金國(guó)測(cè)4家國(guó)資背景企業(yè)合作或參股，目標(biāo)指向大灣區(qū)舊改項(xiàng)目合作，一度被視為企業(yè)紓困先兆。

不過(guò)，兜售旗下公司股權(quán)之余，中國(guó)奧園正被卷入內(nèi)控制度缺陷、關(guān)聯(lián)物企資金被占用等問(wèn)題。其中，今年2月，中國(guó)奧園公告將以2.56億港元出售旗下物業(yè)上市公司奧園健康29.9%的股份予前述南粵星橋基金，中國(guó)奧園退居奧園健康第二大股東。值得一提的是，中國(guó)奧園出售奧園健康控股權(quán)預(yù)計(jì)虧損約4476.6萬(wàn)港元。

中國(guó)奧園此次“虧本套現(xiàn)”似乎是別無(wú)他法的選擇，除了迫切補(bǔ)流的需求，奧園健康存在不少歷史遺留問(wèn)題，核心便是與中國(guó)奧園之間的違規(guī)資金往來(lái)。相關(guān)往來(lái)事項(xiàng)可追溯到2022年奧園健康核數(shù)師收到一封匿名報(bào)告，指控內(nèi)容包括奧園健康的銀行貸款合約失實(shí)、未披露為母公司集團(tuán)提供總額為40億元的財(cái)務(wù)擔(dān)保等。到今年1月，奧園健康曾發(fā)布17條內(nèi)部控制評(píng)估結(jié)果，指向奧園健康與母公司中國(guó)奧園之間未處理好獨(dú)立運(yùn)營(yíng)關(guān)系。

據(jù)今年4月中國(guó)奧園發(fā)布的內(nèi)幕消息公告，關(guān)于其與奧園健康資金往來(lái)等事項(xiàng)，獨(dú)立財(cái)務(wù)顧問(wèn)的調(diào)查工作仍在進(jìn)行中，尚未達(dá)成任何結(jié)論。

于當(dāng)下的中國(guó)奧園而言，今年年中無(wú)疑是重要節(jié)點(diǎn)，奧園方面此前曾表示，希望于今年年中完成債務(wù)重組，實(shí)現(xiàn)上市公司復(fù)牌交易。

按照中國(guó)奧園的宣傳口徑，近期公司債務(wù)重組已取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。公司6月12日公告，中國(guó)奧園已就約40億美元債務(wù)與絕大多數(shù)境外主要債權(quán)人簽訂中期債務(wù)暫緩協(xié)議，中國(guó)奧園正積極與若干主要境外債權(quán)人磋商，旨在最終落實(shí)全面?zhèn)鶆?wù)重組。另?yè)?jù)企業(yè)公告，中國(guó)奧園擬在6月30日舉行董事會(huì)會(huì)議審議財(cái)報(bào)，考慮及批準(zhǔn)2021年度、2022年度業(yè)績(jī)及其發(fā)布——在此前接獲的交易所復(fù)牌指引中，補(bǔ)充尚未刊發(fā)的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)是公司復(fù)牌指引中的重要一項(xiàng)。

另外，自2022年4月1日停牌算起，中國(guó)奧園已連續(xù)停牌一年有余，按照18個(gè)月停牌期限，留給中國(guó)奧園擺脫9月30日除牌預(yù)警的自救時(shí)間只剩下3個(gè)月。