潮新聞客戶端 記者 任思思

(相關(guān)資料圖)

今年的杭州樓市，有一類投訴明顯增加，即一些紅盤，開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)達(dá)成默契，通過限制按揭的方式“捆綁”銷售車位。購房者只有買車位，甚至買多個車位，銀行才能通過按揭，不然就拿不到貸款，即便搖到了紅盤也買不成。

圖源：視覺中國

站在自住的角度，購房者買車位也是理所應(yīng)當(dāng)，為何極其不滿，到處投訴呢？除了遭遇“捆綁”，失去了選擇權(quán)利之外，更讓購房者生氣的是，現(xiàn)在的車位價格普遍虛高，一買入就折價，甚至打?qū)φ?，自己卻只能做被割的“韭菜”。

但對開發(fā)商來說，又為何寧愿損害品牌，也必須“捆綁”銷售高價車位呢？

房子交付沒多久

開發(fā)商半價賣車位

前不久，蕭山市北板塊某樓盤業(yè)主收到了小區(qū)車位的促銷信息。原價29-31萬元的車位，現(xiàn)在只需要15萬元，直接半價。

雖然開發(fā)商明確表示，這一優(yōu)惠僅針對之前已購車位的業(yè)主復(fù)購使用，沒有購買過的業(yè)主不能享受。但實際上，杭州的車位沒有產(chǎn)權(quán)，只有使用權(quán)。沒買過車位的業(yè)主，也可以適當(dāng)加價的方式，從復(fù)購業(yè)主手里購買這些打折車位的使用權(quán)。至于加價多少，就根據(jù)小區(qū)里的供需關(guān)系決定，這對于已購業(yè)主來說，也相當(dāng)于變相降價。

崇賢板塊杭語清澄的業(yè)主，也遇到了車位價格腰斬的情況。杭語清澄在銷售新房時，一部分業(yè)主以22萬元的價格購買了車位。沒想到小區(qū)剛交付1個多月時間，車位價格直降5萬元，變成了17萬元，在此基礎(chǔ)上，復(fù)購的業(yè)主還能再優(yōu)惠5萬元。這意味著業(yè)主們之前花22萬買的車位，瞬間變成了12萬元。

為此，杭語清澄業(yè)主投訴到臨平區(qū)住建局，住建局的回復(fù)是：“車位降價銷售是房產(chǎn)企業(yè)的自主市場行為，未違反相關(guān)法律政策規(guī)定?！?/p>

早在2017年，杭州就出臺《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品住房及其地下車位（庫）銷售行為的通知》相關(guān)規(guī)定，商品房項目的地下車位價格不得高于樓盤均價的10.5倍。杭語清澄精裝修限價2.3萬元/㎡，因此，只要車位價格不高于24萬元/個，就不算違規(guī)。

次新房的二手車位

大部分都貶值

開發(fā)商剩余的新房車位打?qū)φ圪u，那么最近這些年交付的次新房，其二手車位價格又如何呢？記者對杭州部分板塊的車位市場調(diào)查采訪后發(fā)現(xiàn)，近五年交付的次新小區(qū)二手車位價格，不僅遠(yuǎn)低于區(qū)域內(nèi)新房車位價，而且和幾年前一手買入價格相比還虧了不少。

“我家35萬買進(jìn)的車位，20萬才賣出去”、“20多萬買來，現(xiàn)在10多萬都賣不掉”……網(wǎng)絡(luò)上關(guān)于車位的話題，有不少人表示當(dāng)初高價買的一手車位，如今放在二手市場只能打折出售。

對于車位貶值，住在余杭良渚的小翀深有感觸。2018年，小翀搖中當(dāng)時的“萬人搖”紅盤融信·瀾天，并在選房當(dāng)天以21萬的價格入手了一個車位。最近，他向中介一打聽才發(fā)現(xiàn)，當(dāng)初21萬元買來的車位，如今只值15萬元，5年虧了30%。

中介經(jīng)紀(jì)人告訴記者，瀾天隔壁的未來城二期，和光塵樾當(dāng)初一手車位27萬元，如今二手在售的車位價格21萬元。

在勾莊板塊，4年前幸福里開盤時，一手車位23萬元，現(xiàn)在二手車位價格18萬元。

即便是熱門的錢江世紀(jì)城板塊，如果車位單獨拿出來賣，也普遍要降價五六萬元。

圖源：視覺中國

高價車位“捆綁”銷售

形成一個困局

在車位配比普遍達(dá)到甚至高于1:1.2的當(dāng)下，車位價格以房子均價10.5倍的上限標(biāo)準(zhǔn)定價，價格虛高，如今已經(jīng)成為購房者的共識。

10.5倍的標(biāo)準(zhǔn)，初衷是在樓市火爆時期，防止天價車位出現(xiàn)。的確，在前搖號時代，開發(fā)商為了變相突破房子限價，出現(xiàn)過剛需樓盤車位80萬元的情況。

后來，開發(fā)商普遍按這個標(biāo)準(zhǔn)定價，這也使得最近幾年杭州商品房小區(qū)的車位價格普遍偏高。畢竟，單價3萬元的剛需樓盤，車位定價就是30萬元。尤其是敢于“捆綁”車位的紅盤，往往房價較高，車位價格自然也高，動輒四五十萬元。購房者明知自己剛買入車位后就會折價，自然不甘心當(dāng)“韭菜”。

既然如此，為何開發(fā)商在車位的定價上不隨行就市，一開始就參考周邊小區(qū)二手車位價格，定得低一點呢？很大的原因，是前幾年土地市場較熱時，開發(fā)商在拿地時測算的利潤，包含了較高的車位價格，因而要是降低車位價格，利潤指標(biāo)就無法實現(xiàn)。不少開發(fā)商就直言，在杭州，很多項目的利潤只能靠車位實現(xiàn)。

而敢于“捆綁”高價車位的，則往往是紅盤。紅盤的土地溢價往往封頂，因而開發(fā)商的利潤微博。紅盤的一二手房倒掛紅利較大，開發(fā)商通過“捆綁”高價車位的方式，與購房者分利，增加項目的利潤。在豐厚的紅利面前，即便“捆綁”車位，開發(fā)商也不擔(dān)心購房者不屈從，前期把大部分車位賣掉了，剩余車位再進(jìn)行降價促銷。

這也導(dǎo)致困局的誕生。開發(fā)商為了實現(xiàn)利潤指標(biāo)，車位的定價偏高；購房者發(fā)現(xiàn)車位價格越到后面降價越多，一開始不愿意購買，但無奈被“捆綁”，就去投訴；開發(fā)商明知品牌會受損，但為了將高價車位賣出去，只能出此下策。

事實上，這一困局中沒有真正的贏家。

開發(fā)商試圖降低車位成本

建議熱門地塊增加利潤空間

這一困局如何能解呢？有開發(fā)商表示，最理想的情況是在土地出讓階段，就給熱門地塊留出充足的利潤空間，同時給車位也限定一個均價。

增加利潤空間，就是增加地塊的房地價差，要么就是地價讓利，要么就是提升限價，使得開發(fā)商通過地上建筑面積的銷售就能獲取利潤。

一些開發(fā)商則想辦法壓縮車位建設(shè)成本，如在規(guī)劃階段就盡量把戶型面積做大，這樣一來，小區(qū)里房源套數(shù)變少，相對應(yīng)的車位數(shù)量也可以減少，原本需要挖兩層地下室才能滿足車位配比，如今只要挖一層就夠了，成本就大大減少。

但這個方法也有局限，一個樓盤的戶型設(shè)置，也和所處的位置和產(chǎn)品定位有關(guān)。一些價格較低的剛需樓盤，仍然需要做盡量多的小戶型，盲目做大戶型反而會造成滯銷。

溫州金茂西塘未來社區(qū)Loft車位的新技術(shù)

還有開發(fā)商嘗試引進(jìn)新的技術(shù)來降低成本。如溫州的金茂西塘未來社區(qū)，采用了Loft車位的新技術(shù)。西塘未來社區(qū)的設(shè)計師林正祥介紹說，傳統(tǒng)地下室如果要建兩層，通常會挖到7.2米的深度，而Loft車位只需要挖到6米深度。這樣一來，光是在土建成本上，就比挖2層地下室節(jié)省了15%的成本，還不算保溫層、裝飾等成本的節(jié)省。

車位成本降低了，車位價格也有條件回歸合理水平。

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