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文｜胡玉瑋

本文對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行回顧、從供需端梳理過(guò)熱階段出臺(tái)的政策、最后分析房地產(chǎn)政策還存在的優(yōu)化空間。在過(guò)熱階段出臺(tái)的政策主要是在需求端發(fā)力，在2020年之后就在供給側(cè)發(fā)力，出臺(tái)的政策主要包括“三道紅線”和“貸款集中度管理”。自去年年底以來(lái)，供給側(cè)“三支箭”落地寬松，需求側(cè)強(qiáng)調(diào)“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，供需兩側(cè)相較于以往皆有所寬松，我們預(yù)計(jì)房地產(chǎn)政策還可從以下五方面進(jìn)一步優(yōu)化，一是房企融資邊際寬松；二是差異化降低首付比例和貸款利率；三是一二線城市放寬購(gòu)房資格；四是“城中村”改造和老舊小區(qū)升級(jí)進(jìn)一步推進(jìn)；五是關(guān)注縣域及鎮(zhèn)域舊房升級(jí)。

7月14日，中國(guó)人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾在2023年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)指出，“我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生深刻變化，過(guò)去在市場(chǎng)長(zhǎng)期過(guò)熱階段陸續(xù)出臺(tái)的政策存在邊際優(yōu)化空間”。本文對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行回顧、從供需端梳理過(guò)熱階段出臺(tái)的政策、最后分析房地產(chǎn)政策還存在的優(yōu)化空間。

房地產(chǎn)行業(yè)回顧：從供給端來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)投資自1998年停止住房實(shí)物分配以來(lái)，至2014年維持在10%以上的高增長(zhǎng)，到2022年轉(zhuǎn)負(fù)，新開(kāi)工房屋面積則波動(dòng)較大；從需求側(cè)來(lái)看，商品房銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積走勢(shì)較為一致，自1998年房改后，分別在2008年、2014年和2022年增速轉(zhuǎn)負(fù)；在資本市場(chǎng)方面，頭部房企與上市房企走勢(shì)基本一致，但頭部房企上漲與下跌都更為穩(wěn)妥。

過(guò)熱階段出臺(tái)的政策：從最低首付比例來(lái)看，首套房基本維持在30%左右，第二套房的最低首付比例高達(dá)60%及以上；從房貸利率來(lái)看，貸款利率基本上都不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，隨后房貸利率在LPR的基礎(chǔ)上加點(diǎn)形成；從稅費(fèi)來(lái)看，普通住房雖然在居住一段時(shí)間后可以免征營(yíng)業(yè)稅，但房屋轉(zhuǎn)讓與出售等相關(guān)稅費(fèi)仍不低。在過(guò)熱階段出臺(tái)的政策主要是在需求端發(fā)力，在2020年之后就在供給側(cè)發(fā)力，出臺(tái)的政策主要包括“三道紅線”和“貸款集中度管理”。

還存在的優(yōu)化空間：自去年年底以來(lái)，供給側(cè)“三支箭”落地寬松，需求側(cè)強(qiáng)調(diào)“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，供需兩側(cè)相較于以往皆有所寬松，我們預(yù)計(jì)房地產(chǎn)政策還可從以下五方面進(jìn)一步優(yōu)化，一是房企融資邊際寬松；二是差異化降低首付比例和貸款利率；三是一二線城市放寬購(gòu)房資格；四是“城中村”改造和老舊小區(qū)升級(jí)進(jìn)一步推進(jìn)；五是關(guān)注縣域及鎮(zhèn)域舊房升級(jí)。

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