文｜陳聰張全國劉河維

城中村改造不僅能夠改善民生、促進城市發(fā)展，也能夠為房地產(chǎn)行業(yè)帶來新的業(yè)務機遇。我們推薦規(guī)模大、資金成本低、運營能力強、有豐富歷史經(jīng)驗或本地資源的央企和地方國有開發(fā)企業(yè)，以及具備城市服務和舊城管理經(jīng)驗、具備資產(chǎn)運營能力和保值增值能力的輕資產(chǎn)服務企業(yè)。

(資料圖)

▍城中村改造積極推進，我們測算19個超大特大城市待改造城中村占地面積超過14億平方米。

本輪城中村改造聚焦超大特大城市，既有拉動內(nèi)需，提振經(jīng)濟的考慮，更有優(yōu)化社會治理，改變城市風貌的意圖。我們根據(jù)2020年人口普查年鑒長表數(shù)據(jù)中所列示的各城市居住在自建房屋中的家庭戶數(shù)來估算城中村占地面積。我們測算，19個超大特大城市共有城中村占地面積14億平米。當然，我們認為19個超大特大城市之外，也可能存在一些城市有城中村改造的需要。

▍我們測算，如果60%的城中村可以以規(guī)劃拔點和整體改造方式拆建（剩余部分微改造或?qū)嶋H未完成改造），改造后建筑面積規(guī)模達到26億平方米。

從歷史經(jīng)驗來看，我們認為拆建部分占到待改造城中村60%比例的估算是相對合理的。在已經(jīng)公告城中村改造初步計劃的城市中，上海城中村點位有85%計劃采用整體改造或規(guī)劃拔點的方式進行，廣州舊村莊改造拆除重建方式占比也達到64%。根據(jù)歷史上不同業(yè)態(tài)的結(jié)構(gòu)，我們預計本輪城中村改造可以新增公建配套建筑面積1.7億平米，產(chǎn)業(yè)和商服建筑面積10.0億平米，回遷住宅建筑面積7.5億平米，可供商品化的建筑面積6.8億平米。

▍特大超大城市的城中村改造，給房地產(chǎn)行業(yè)打開了可持續(xù)的增量發(fā)展空間。

我們估計19個超大特大城市能夠帶來的年化新增商品房貨值1.9萬億，占這些城市2022年銷售額的37%。在全部改造進度完成后，我們估計帶來增量持有物業(yè)飽和年化租金規(guī)模約8000億、物業(yè)服務增量業(yè)務年新增飽和收入規(guī)模1200億元。需要說明的是，商品房貨值為年度增量業(yè)務，其年化金額按照10年改造時間計算。租金和物業(yè)管理費是存量業(yè)務，所有項目改造完成之后可能持續(xù)為企業(yè)產(chǎn)生收入貢獻，并不以十年為限。

▍風險提示：

研究方法論風險：我們沒有考慮城中村改造勢必留出一部分住宅建筑面積用以建設保租房和人才公寓，但我們也沒有考慮19個城市之外的城中村改造潛力。這兩個因素，前者會小幅拉低測算結(jié)果，后者則可能會提升測算結(jié)果。房地產(chǎn)市場下行的風險；城中村改造范圍不及預期的風險；城中村改造項目復雜程度超出預期，導致企業(yè)資金占用時間長的風險；城中村改造規(guī)劃調(diào)整導致資金回流不及預期的風險。

▍投資建議：打開房地產(chǎn)公司增量發(fā)展空間，增厚持續(xù)運營服務企業(yè)業(yè)務基座。

我們認為，當前房企既面臨房價下跌、資產(chǎn)負債表承壓的短期問題，也面臨發(fā)展空間有限、無法足量拿地的中長期問題。城中村改造打開了解決房企發(fā)展中長期空間的重要路徑，預計具備本地開發(fā)能力、低資金成本和不動產(chǎn)運營能力的企業(yè)將占據(jù)顯著優(yōu)勢。此外，核心城市城中村改造將顯著增厚不動產(chǎn)資產(chǎn)運營和物業(yè)管理公司的業(yè)務底座。

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