由于房地產(chǎn)在過去是許多家庭的重要投資渠道，我們應(yīng)該知道持有房地產(chǎn)是否能夠抵御通貨膨脹，甚至在未來增值。尤其是在我們“先老后富”的時(shí)候，當(dāng)相關(guān)的保護(hù)措施不健全時(shí)，把我們的大部分財(cái)產(chǎn)用于房地產(chǎn)是明智的嗎?接下來，根據(jù)“100萬”的房地產(chǎn)市場價(jià)格，10年后該房地產(chǎn)的價(jià)值是多少?主要有三個(gè)方面:

1.對土地的財(cái)政依賴已經(jīng)減少，但土地價(jià)格將繼續(xù)上漲。2017年，全國土地銷售收入將占地方平均財(cái)政收入的24%。未來，隨著制造業(yè)的回歸，特別是人工智能的日益增長，財(cái)稅體制將會統(tǒng)一。據(jù)估計(jì)，在未來10年內(nèi)，土地銷售收入將降至地方財(cái)政的15-20%。當(dāng)然，這是平均值。例如，只有8-12%的二線城市和20-30%的三線和四線城市可能參與其中。此外，國家有一條紅線，所以沒有多少建設(shè)用地可供建設(shè)和發(fā)展。除去配套用地和工業(yè)用地，居住用地更少。由于土地稀缺，未來10年土地價(jià)格將繼續(xù)上漲，增長率將降至平均5-8%。同時(shí)，我認(rèn)為房產(chǎn)稅不會對地價(jià)產(chǎn)生太大影響。

2.城市人口持續(xù)增長，城市被分割。如以上數(shù)據(jù)分析所示，城市化將繼續(xù)。在未來10年，2億人口將不可避免地流向主要城市群體。雖然人口數(shù)據(jù)可以量化，但流入不同城市群體后對房價(jià)的影響無法量化，這也是一個(gè)動態(tài)和持續(xù)的過程。根據(jù)過去5年1%的年均城市化流入率，未來10年有可能下降到0.8%左右，比以前略弱。如果影響因子計(jì)算為10點(diǎn)，則暫時(shí)計(jì)算為8點(diǎn)。不同等級的城市分?jǐn)?shù)將會有很大的差異。

3.貨幣增長率將會放緩，但貶值的壓力仍然很大。到2016年，M2的增長率將保持在11%以上，但在2017年和2018年將降至略高于8%。貨幣和經(jīng)濟(jì)增長是一致的，都呈現(xiàn)出“升”的趨勢。根據(jù)目前趨勢，未來貨幣發(fā)行率將保持穩(wěn)定和適度。據(jù)估計(jì)，在未來10年內(nèi)，貨幣增長率將在5-6%左右，這一數(shù)字可能會重復(fù)出現(xiàn)，但不足以影響這一趨勢。

根據(jù)以上三個(gè)因素，可以推斷房價(jià)在未來十年內(nèi)不太可能繼續(xù)保持其急劇的趨勢。如果將人口因素作為一個(gè)附加分?jǐn)?shù)，輔以10%的速度分?jǐn)?shù)，再加上地價(jià)5-8%和貨幣5-6%的年均增長率，預(yù)計(jì)未來10年房價(jià)的年均增長率將在6-8%左右。當(dāng)然，不同等級的城市是完全不同的。有些城市的增長率可能只有3-4%，有些城市的增長率可能超過10%。如果我們計(jì)算平均值，現(xiàn)在的“100萬”房產(chǎn)數(shù)量將在180萬到240萬之間。

關(guān)鍵詞： 100萬房產(chǎn)