由于房地產(chǎn)在過(guò)去是許多家庭的重要投資渠道，我們應(yīng)該知道持有房地產(chǎn)是否能夠抵御通貨膨脹，甚至在未來(lái)增值。尤其是在我們“先老后富”的時(shí)候，當(dāng)相關(guān)的保護(hù)措施不健全時(shí)，把我們的大部分財(cái)產(chǎn)用于房地產(chǎn)是明智的嗎?接下來(lái)，根據(jù)“100萬(wàn)”的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，10年后該房地產(chǎn)的價(jià)值是多少?主要有三個(gè)方面:

1.對(duì)土地的財(cái)政依賴已經(jīng)減少，但土地價(jià)格將繼續(xù)上漲。2017年，全國(guó)土地銷售收入將占地方平均財(cái)政收入的24%。未來(lái)，隨著制造業(yè)的回歸，特別是人工智能的日益增長(zhǎng)，財(cái)稅體制將會(huì)統(tǒng)一。據(jù)估計(jì)，在未來(lái)10年內(nèi)，土地銷售收入將降至地方財(cái)政的15-20%。當(dāng)然，這是平均值。例如，只有8-12%的二線城市和20-30%的三線和四線城市可能參與其中。此外，國(guó)家有一條紅線，所以沒(méi)有多少建設(shè)用地可供建設(shè)和發(fā)展。除去配套用地和工業(yè)用地，居住用地更少。由于土地稀缺，未來(lái)10年土地價(jià)格將繼續(xù)上漲，增長(zhǎng)率將降至平均5-8%。同時(shí)，我認(rèn)為房產(chǎn)稅不會(huì)對(duì)地價(jià)產(chǎn)生太大影響。

2.城市人口持續(xù)增長(zhǎng)，城市被分割。如以上數(shù)據(jù)分析所示，城市化將繼續(xù)。在未來(lái)10年，2億人口將不可避免地流向主要城市群體。雖然人口數(shù)據(jù)可以量化，但流入不同城市群體后對(duì)房?jī)r(jià)的影響無(wú)法量化，這也是一個(gè)動(dòng)態(tài)和持續(xù)的過(guò)程。根據(jù)過(guò)去5年1%的年均城市化流入率，未來(lái)10年有可能下降到0.8%左右，比以前略弱。如果影響因子計(jì)算為10點(diǎn)，則暫時(shí)計(jì)算為8點(diǎn)。不同等級(jí)的城市分?jǐn)?shù)將會(huì)有很大的差異。

3.貨幣增長(zhǎng)率將會(huì)放緩，但貶值的壓力仍然很大。到2016年，M2的增長(zhǎng)率將保持在11%以上，但在2017年和2018年將降至略高于8%。貨幣和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是一致的，都呈現(xiàn)出“升”的趨勢(shì)。根據(jù)目前趨勢(shì)，未來(lái)貨幣發(fā)行率將保持穩(wěn)定和適度。據(jù)估計(jì)，在未來(lái)10年內(nèi)，貨幣增長(zhǎng)率將在5-6%左右，這一數(shù)字可能會(huì)重復(fù)出現(xiàn)，但不足以影響這一趨勢(shì)。

根據(jù)以上三個(gè)因素，可以推斷房?jī)r(jià)在未來(lái)十年內(nèi)不太可能繼續(xù)保持其急劇的趨勢(shì)。如果將人口因素作為一個(gè)附加分?jǐn)?shù)，輔以10%的速度分?jǐn)?shù)，再加上地價(jià)5-8%和貨幣5-6%的年均增長(zhǎng)率，預(yù)計(jì)未來(lái)10年房?jī)r(jià)的年均增長(zhǎng)率將在6-8%左右。當(dāng)然，不同等級(jí)的城市是完全不同的。有些城市的增長(zhǎng)率可能只有3-4%，有些城市的增長(zhǎng)率可能超過(guò)10%。如果我們計(jì)算平均值，現(xiàn)在的“100萬(wàn)”房產(chǎn)數(shù)量將在180萬(wàn)到240萬(wàn)之間。

關(guān)鍵詞： 100萬(wàn)房產(chǎn)