報(bào)告中提到，大型投資者對(duì)美國(guó)房市的投資熱情在2013年時(shí)就達(dá)到了巔峰，之后便一路下滑;而小型投資者則與之剛好相反。

美國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公司CoreLogic的最新研究表明，美國(guó)投資者對(duì)于房地產(chǎn)的購(gòu)買熱度居高不下。2018年，投資者花在購(gòu)買房屋上的資金創(chuàng)20年以來(lái)的新高。

不過(guò)值得注意的是，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，這種增長(zhǎng)的動(dòng)力并非來(lái)自大型機(jī)構(gòu)買家入場(chǎng)，而是受到大量中小型房產(chǎn)投資者的推動(dòng)，其中不少投資者都是剛需房的買家，尤其在租金回報(bào)率相對(duì)較高的城市、地區(qū)，這類情況特別明顯。

小型投資者涌入房市

CoreLogic的研究顯示，2018年美國(guó)投資者將11.3%的資金投入了房地產(chǎn)市場(chǎng)，這是該公司自1999年進(jìn)行這項(xiàng)統(tǒng)計(jì)以來(lái)的最高紀(jì)錄，不但高于2017年的11%，也高于上一個(gè)高峰期(2012~2014年)的10.3~10.9%，當(dāng)時(shí)的美聯(lián)儲(chǔ)還堅(jiān)守零利率，并在施行量化寬松(QE)的貨幣政策。

CoreLogic在報(bào)告中提到，持有100套以上房產(chǎn)的大型投資者對(duì)美國(guó)房市的投資熱情在2013年時(shí)就達(dá)到了巔峰(投資占比約24%)，但之后便一路下滑，截至去年底已不足17%;與之剛好相反的是，持有房產(chǎn)不超過(guò)10套的小型投資者自2013年起開(kāi)始逐年加大了對(duì)房地產(chǎn)的投入，到2018年末時(shí)的投資占比已從2013年的48%上升到近62%。

而持有10~100套房產(chǎn)的中型投資者，其情況與大型投資者類似，當(dāng)前在房地產(chǎn)上的投資占比為22.7%，較2009~2011年期間的近30%大幅下降。

此外，2018年投資者在剛需房上的投入比例高達(dá)20.3%，遠(yuǎn)高于對(duì)中、高端房產(chǎn)的投資(分別為7.8%、6.3%)。

如果結(jié)合去年全球金融投資環(huán)境來(lái)看，小型投資者在房地產(chǎn)上加碼的做法可謂是“歪打正著”。據(jù)德意志銀行統(tǒng)計(jì)，若以美元計(jì)價(jià)，包括股票、債券、信貸、商品在內(nèi)的70多個(gè)資產(chǎn)類別，其中九成在2018年的回報(bào)率為負(fù)，是自1901年有統(tǒng)計(jì)以來(lái)最糟表現(xiàn)。

但房地產(chǎn)市場(chǎng)卻是個(gè)例外，惠譽(yù)國(guó)際評(píng)級(jí)公司(Fitch Ratings)在2019全球房地產(chǎn)展望報(bào)告中指出，去年的發(fā)達(dá)國(guó)家市場(chǎng)，除了澳大利亞、加拿大、瑞典等國(guó)之外，其他國(guó)家的房產(chǎn)價(jià)格均呈上漲趨勢(shì)，2018年加息4次的美國(guó)均價(jià)也上漲了5%。

投資者更傾向在東部買房

CoreLogic的研究還發(fā)現(xiàn)，投資者更傾向于在美國(guó)東部買房，其中購(gòu)房率最高的10座城市有8個(gè)位于東部(底特律、費(fèi)城等)，而只有兩個(gè)在西部，分別是得梅因(Des Moines)和俄克拉荷馬城。

相反，美國(guó)房產(chǎn)投資活動(dòng)最不活躍的五個(gè)城市全部位于落基山脈以西，其中四個(gè)城市都在位于加利福尼亞州——美國(guó)房?jī)r(jià)最貴的地區(qū)之一。

至于為何不同地區(qū)的投資熱度差異如此之大，CoreLogic在報(bào)告中稱，投資者買房最優(yōu)先考慮的通常都是投資(租金)回報(bào)率，而房?jī)r(jià)較高的地區(qū)，由于市場(chǎng)溢價(jià)過(guò)多，租金回報(bào)率往往不會(huì)太高，市場(chǎng)也會(huì)比較平淡。

與之相反，人口較多，同時(shí)均價(jià)較低的城市的房產(chǎn)交易量則往往要高很多，比如購(gòu)房率排在第一的底特律，據(jù)美國(guó)住房聯(lián)合投資公司Unison近日發(fā)布的一份報(bào)告顯示，底特律房?jī)r(jià)中位數(shù)僅51233美元，而當(dāng)?shù)厝司率杖氲闹形粩?shù)28617美元，買房并不用承擔(dān)太多經(jīng)濟(jì)壓力。

當(dāng)然，除了租金回報(bào)率之外，投資者還會(huì)考慮未來(lái)房屋增長(zhǎng)潛力、當(dāng)?shù)乜罩寐省⒎慨a(chǎn)稅等因素。報(bào)告還稱，通常一個(gè)供不應(yīng)求的房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其能吸引資金流入，因?yàn)橥顿Y者普遍認(rèn)為，投資一個(gè)供應(yīng)不斷減少的市場(chǎng)，遠(yuǎn)比一個(gè)供應(yīng)持續(xù)增加的市場(chǎng)更安全。

降息預(yù)期將為房市推波助瀾？

盡管美聯(lián)儲(chǔ)在6月的議息會(huì)議上并未宣布降息，但美聯(lián)儲(chǔ)主席鮑威爾極為鴿派的表態(tài)，已讓市場(chǎng)對(duì)于美聯(lián)儲(chǔ)年內(nèi)降息的預(yù)期空前放大。

這一點(diǎn)從美國(guó)最大的房地產(chǎn)抵押貸款公司房地美(Freddie Mac)最新公布的房貸利率上就可見(jiàn)一斑。當(dāng)前30年期的固定房貸利率為3.84%，低于一年前的4.57%;15年期的固定利率下滑到了3.25%，一年前為4.04%;5年期的平均浮動(dòng)利率也降至3.48%，不如一年前的3.83%。

Zillow經(jīng)濟(jì)學(xué)家施塔克曼(Matthew Speakman)表示，本周抵押貸款利率基本持平，但在大西洋兩岸兩大央行相繼唱“鴿”之后，抵押貸款利率料將繼續(xù)下滑。

美國(guó)抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)(MBA)總裁兼首席執(zhí)政官布魯克斯米特(Bob Broeksmit)表示，由于降息預(yù)期大增，不少人選擇暫時(shí)撤回了房貸申請(qǐng)，希望之后會(huì)有更低的貸款利率。他稱：“盡管上周的貸款申請(qǐng)量下降了4%，但再融資率比一年前增加了79.5%，購(gòu)買活動(dòng)也增加了4%”。

對(duì)于房市而言，降息可以直接降低投資者的投資成本，這無(wú)疑是一個(gè)不容忽視的利好因素。

全球海外中文房產(chǎn)平臺(tái)居外網(wǎng)董事兼CEO羅雪欣女士在接受第一財(cái)經(jīng)采訪時(shí)表示：“美國(guó)房?jī)r(jià)近年來(lái)一直穩(wěn)定上漲，但去年以來(lái)，由于按揭利率上升而遇冷。今年上半年美聯(lián)儲(chǔ)關(guān)于年內(nèi)利率不變的信號(hào)，已經(jīng)讓樓市有回暖跡象，如果年底前降息，則將導(dǎo)致更多投資人和資本進(jìn)入樓市，樓價(jià)上漲速度將加快。

她還稱：“以前，在美國(guó)買房，一處房源會(huì)有好幾個(gè)潛在買家競(jìng)爭(zhēng)，買方經(jīng)紀(jì)人要使出渾身解數(shù)才能幫客戶拿下看中的房子。隨降息而來(lái)的樓市升溫，這種現(xiàn)象料會(huì)重現(xiàn)。我們預(yù)料到202年上半年，美國(guó)樓價(jià)上漲速度會(huì)高于2018年的增幅(4%)，但還不至于超過(guò)2017年(增幅7%)。”

關(guān)鍵詞： 美國(guó)樓市