短短一個(gè)月內(nèi)，“宇宙第一房企”碧桂園就傳出高管減持，捐贈(zèng)股份，面臨巨虧，兩筆美元債未能如期兌付等一系列事件，似乎是提前準(zhǔn)備好了，來了一個(gè)集中爆發(fā)。

(相關(guān)資料圖)

這個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的龐然大物，已經(jīng)走到了生死關(guān)口，結(jié)局其實(shí)已經(jīng)很明朗。

01

碧桂園的雷，是恒大的4倍

過去2年來，恒大、融創(chuàng)等一系列房企接連暴雷，而碧桂園、龍湖等巨頭由于表現(xiàn)好，被監(jiān)管定為“示范房企”。

按照碧桂園發(fā)布的2022年財(cái)報(bào)，雖然銷售額出現(xiàn)了下滑，但整體的財(cái)務(wù)狀況還不錯(cuò)?？傎Y產(chǎn)為1.74萬億元，總負(fù)債1.43萬億元，凈資產(chǎn)3096億元，沒有資不抵債。另外，公司總現(xiàn)金接近1600億元。

手里握著這么多現(xiàn)金，卻突然說1.62億元的美元債利息都拿不出來，令人匪夷所思。不過，這也說明碧桂園的問題，比我們想象中的要大。

很多人說碧桂園會(huì)不會(huì)成為第二個(gè)恒大，實(shí)際上，碧桂園這顆雷比恒大大多了。有人可能不理解了，明明碧桂園的債務(wù)更少，雷怎么會(huì)更大？

從債務(wù)上來看，恒大確實(shí)更多。截止到2022年末，恒大總負(fù)債2.44萬億元，比碧桂園足足多了1萬億，相當(dāng)于一個(gè)融創(chuàng)的總負(fù)債。

剔除合同負(fù)債，恒大還有1.7萬億，而碧桂園只有7600多億，這些錢就是真正的債務(wù)，包括銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)的借款，債權(quán)人的錢，供應(yīng)商等合作伙伴的應(yīng)付款，以及其他欠款。

按照房企暴雷的定義，只有美元債出現(xiàn)了違約，才算是真正的暴雷。恒大直接發(fā)行或擔(dān)保的境外債規(guī)模超過200億美元，而碧桂園美元債合計(jì)107.96億美元，恒大是碧桂園的2倍。

但是，這些雷都不算什么，無論是債務(wù)重組，還是破產(chǎn)重組，這些債主都還能拿到一些錢。真正的大雷是合同負(fù)債，是房企尚未交付的幾十萬套房，背后是幾十萬家庭。

一旦未能實(shí)現(xiàn)交付，那將引發(fā)巨大的社會(huì)問題。去年就出現(xiàn)過因?yàn)榉孔訝€尾，業(yè)主聯(lián)名要斷供的事件。

碧桂園的合同負(fù)債為6682億元，恒大為7210.2億元，雖然恒大更多，但碧桂園在全國(guó)還有3000多個(gè)在建項(xiàng)目，是恒大的4倍。

原因就是碧桂園64%的銷售額來自三四線城市，雖然它的合同負(fù)債少，但因?yàn)槠骄鶅r(jià)格低，所以未交付的房子數(shù)量會(huì)比恒大多很多。

實(shí)際上，碧桂園已六年蟬聯(lián)房企銷售額第一名，即便到了2022年，無論是操盤金額，還是操盤面積，都位居第一，規(guī)模比恒大更大。

02

碧桂園的終局已定

碧桂園會(huì)不會(huì)暴雷？它的終局是什么？

面對(duì)恒大的前車之鑒，很多人呼吁拯救碧桂園，畢竟它的規(guī)模更大，帶來的破壞力更強(qiáng)。而且現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)仍然沒有回暖，一旦碧桂園暴雷，無異于是引爆了一個(gè)深水炸彈。

這么說吧，碧桂園既然走到了自曝風(fēng)險(xiǎn)這一步，已經(jīng)表明了上面的態(tài)度。因?yàn)檫`約的風(fēng)險(xiǎn)可以提前預(yù)知，碧桂園必定早就求救。如果真的想救，就不會(huì)出現(xiàn)未能兌付的情況。

在碧桂園之前，泰禾、華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展、富力、佳兆業(yè)、世茂、恒大、融創(chuàng)等幾十家房企暴雷，它們的規(guī)模加起來比碧桂園大很多，可有哪家被施救嗎？

既然如此，碧桂園可以自救成功嗎？據(jù)了解，碧桂園提出了四條自救措施，全力以赴保交付，暫緩還債，努力賣房，董事長(zhǎng)掛帥加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)。

值得肯定的是，碧桂園一直把保交樓放在首位，而且做得不錯(cuò)。2022年交樓約70萬套，位居房企第一，是第二名恒大的兩倍多。今年上半年又交付了27.8萬套，仍舊排在第一名，遠(yuǎn)高于其他房企。

今年下半年還有40多萬套，明年也有40萬套要交付，壓力可不小。不過，有內(nèi)部人士稱賬戶上的資金剛好能基本保障交樓，說明保交樓還是穩(wěn)的。

保交樓就是保信用，只有房子不爛尾，大家才敢買你的房子，才能促進(jìn)銷售。但是目前樓市低迷，光靠碧桂園一家努力是不夠的，想努力賣房也難。銷售上不去，就會(huì)陷入流動(dòng)性危機(jī)。

至于暫緩還債，碧桂園已經(jīng)推出了首個(gè)債券展期方案。這種措施只能緩解一時(shí)，還是要靠銷售回升，但今年1-7月碧桂園銷售額仍然大跌34.6%，并沒有好轉(zhuǎn)跡象。

碧桂園自曝風(fēng)險(xiǎn)，立即就會(huì)出現(xiàn)“墻倒眾人推，破鼓萬人捶”的情況。據(jù)媒體報(bào)道，近50家設(shè)計(jì)公司、家電供應(yīng)商、精裝公司、建筑材料供應(yīng)商等上市公司開始采取行動(dòng)，有的直接停止供貨，有的采取法律手段。

比如惠達(dá)衛(wèi)浴就成立了專門應(yīng)收賬款管理小組，通過現(xiàn)款現(xiàn)貨、工抵優(yōu)質(zhì)房源加法律訴訟等措施最大程度地降低潛在風(fēng)險(xiǎn)。

也就是說需要現(xiàn)金，過去開商票的方式已經(jīng)行不通了。這無疑會(huì)加大碧桂園的現(xiàn)金流壓力，一旦停止供貨，保交樓就會(huì)出現(xiàn)問題。

銀行也出來辟謠，浙商銀行回應(yīng)給碧桂園貸款上千億元，表示最大單一借款人貸款余額為63億元。由此來看，去年12月，媒體報(bào)道10家銀行給碧桂園3000億的授信，最終也沒能拿到錢。

碧桂園也稱自8月初傳出票息兌付困難后，各區(qū)域需要應(yīng)付來自金融機(jī)構(gòu)、供應(yīng)商等債權(quán)人的還債要求。

毫無疑問，碧桂園正遭遇“墻倒眾人推”，銀行等金融機(jī)構(gòu)不借錢，銷售沒有起色，債權(quán)人要求還債，供應(yīng)商要求現(xiàn)款合作。

走到這一步，光靠自救，碧桂園恐怕是活不下去。碧桂園的終局已經(jīng)可以預(yù)見，但還是希望它能夠有轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)。

03

下一個(gè)是誰？

下一個(gè)暴雷的房企是誰？話音剛落，遠(yuǎn)洋集團(tuán)站了出來。這家有著國(guó)資背景的房企，2022年銷售額達(dá)1002.9億元，是不折不扣的千億房企。

按照現(xiàn)在的房地產(chǎn)形勢(shì)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)不會(huì)是最后一家。數(shù)據(jù)顯示，7月商品房銷售面積為9167萬平方米，創(chuàng)2023年以來單月最低，且環(huán)比下降46.1%。TOP100房企銷售額同比降34.1%，其中，保利發(fā)展簽約金額同比下降6.06%，金地集團(tuán)同比下降43.37%，新城控股同比下降44.86%。

在金融數(shù)據(jù)方面，7月居民貸款同比減少2007億，房貸減少了670億，居民貸款買房的錢比全社會(huì)還房貸的錢還少。這說明貸款買房的人少了，提前還貸的人反而多了。

對(duì)于房企來說，只有銷售回升了，才能拯救它們。但銷售想要回升，還要看整個(gè)樓市的信心，這就要看政策層面了，預(yù)計(jì)還會(huì)有新的措施出臺(tái)。

碧桂園等房企，都在等風(fēng)來。

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