作者 | 詹方歌

編輯 | 邢昀

2023年，房產(chǎn)市場之冷，超出行業(yè)內(nèi)外的預(yù)期。但在這樣的市場環(huán)境下，北京西城金融街片區(qū)的房價仍舊能保持在20萬/平米。難道學(xué)區(qū)房市場遵循的是另一套邏輯嗎？

(資料圖片)

今年6月，西城區(qū)幼升小派位結(jié)束，新一輪的西城房產(chǎn)市場洗牌又開始了。

2020年春天“7.31”政策出臺，不少家長想在大限之前搶到確定的船票，學(xué)校資源均衡的德勝片區(qū)備受追捧，房價一路水漲船高。如今低迷的市場環(huán)境疊加“多校劃片”等政策強有力的落地，德勝成了跌幅最大的學(xué)區(qū)。而當(dāng)年被諸多家長放棄的金融街片區(qū)，則因為學(xué)位較充足，成為了房價最為堅挺的區(qū)域。

這時候， 家長們終于意識到，所謂學(xué)區(qū)真的是一場只能用現(xiàn)在的目光去搏未來的風(fēng)險投資。 而他們真正期待的也不只是房子作為資產(chǎn)的增值，更是一項夾雜著諸多不確定性的，名為“光明前程”的附加收益。 當(dāng)所期待的收益與投入不再有明確的相關(guān)性，投資便不再像投資，更像一場苦楚不足為外人道的被動賭博。

1、德勝神話破滅？

德勝，曾經(jīng)西城學(xué)區(qū)里的“明珠”，房價一度漲到20萬/平米，如今已經(jīng)重新跌到了14萬元/平米左右，有些房源甚至單價11萬到12萬就可以拿下。

一切的轉(zhuǎn)折都源于2020年的731政策。

西城是北京教育資源的絕對高地。在西城的學(xué)區(qū)房市場里，向來有“金、德、月”的說法，分別指代了西城最好的三個學(xué)區(qū)：金融街，德勝和月壇。金融街勝在上限高，區(qū)域內(nèi)有兩所頂尖小學(xué)，但也有“渣小”。

沒有“渣小”的德勝，更是很多家長心中最具有確定性的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)， 一本德勝片區(qū)的房本，就意味著牛小的錄取通知書。

新風(fēng)北里，西城德勝片區(qū)育翔小學(xué)對應(yīng)學(xué)區(qū)房，建于1990年，在德勝片區(qū)不算老房子，出門就是雙秀公園。用家長的話說，“是遛娃的好地方”。

鏈家官網(wǎng)顯示，2020年5月，新風(fēng)北里平米均價約在14.5萬元/平米，正在出售房源13套，近30天內(nèi)帶看次數(shù)則為144次。

高帶看背后是家長們的焦慮。2020年4月30日，北京西城區(qū)落地了多校劃片政策：自2020年7月31日后，戶籍從本市其他區(qū)遷入西城區(qū)的適齡兒童申請入小學(xué)時，不再對應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。

趕在多校劃片政策落地前賭一把，通過學(xué)區(qū)房留在德勝學(xué)區(qū)，成了很多人的想法，家長們涌入了德勝。此后新風(fēng)北里房價也一路走高。有中介對《豹變》透露，德勝附近的房源最高曾經(jīng)到過20萬/平米。731大限之后，德勝學(xué)區(qū)雖然降溫，但仍有支撐，不少家長猜測：政策剛落地，可能孩子被調(diào)劑出學(xué)區(qū)的概率沒有那么高。

然而， 2022年和2023年多校劃片如石頭般強硬落地，擊中了家長們的痛點。

“7.31之后落戶的全部出區(qū)?！睅缀跛械牡聞偌议L都在祈禱，不要接到調(diào)劑電話，社交媒體上的焦慮情緒，在幼升小全區(qū)派位結(jié)果公布的6月和7月傳播開來。坊間傳聞，連續(xù)兩年，片區(qū)內(nèi)在“7.31”大限之后買房落戶的孩子，全部被調(diào)劑出了德勝學(xué)區(qū)，去到了相鄰的新街口和什剎海學(xué)區(qū)內(nèi)的小學(xué)。

連續(xù)兩年的“全部出區(qū)”，也讓還在觀望德勝學(xué)區(qū)的家長們徹底失望，加之今年房地產(chǎn)市場的極度冷清，昔日的學(xué)區(qū)房王者——德勝片區(qū)應(yīng)聲而跌。

備受青睞的新風(fēng)北里，也避免不了大幅降價的魔咒。鏈家官網(wǎng)，目前正在出售的房源有23套，而近90天內(nèi)的成交則是0套。有中介向《豹變》展示了新風(fēng)北里某套近60平米房源的調(diào)價記錄，2023年4月掛出價格是910萬元，到5月降到了840萬元。在中介口中，這位業(yè)主要換房，但并不很急。

如果急，降價幅度只會更大。有該區(qū)域的房產(chǎn)中介告訴《豹變》，有客戶在2020年的高點上買了六鋪炕小區(qū)的房子，總價1100萬左右，不到80平，今天再拿出來賣，要虧100萬。

而這一切都是因為片區(qū)內(nèi)的孩子太多了?？陀^來看， 德勝學(xué)區(qū)的學(xué)校承載量并不小，仍舊遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的學(xué)位和當(dāng)年接近20萬元/平米的價格，是兩年間所有瘋狂時刻的印證。

2、換個片區(qū)，賭未來

德勝雖然走下了神壇，但西城區(qū)學(xué)區(qū)房的價值并沒有稀釋。

2020年因為學(xué)區(qū)內(nèi)有兩所“渣小”讓家長們猶豫的金融街學(xué)區(qū)，如今因為學(xué)位穩(wěn)定，幾乎不需要調(diào)劑又成了香餑餑。這里比較極致的案例來自平房社區(qū)，500萬左右的價格，只能買到十幾平米的房子，平米單價接近40萬。

中介直言，這種房子不是用來住的。它此前對應(yīng)著北京市著名牛小——宏廟小學(xué)。“在我們這是秒搶的。秒搶的意思是從登記到成交最多七天?！苯鹑诮謪^(qū)域的房產(chǎn)中介告訴《豹變》，本來只有四五套的庫存，6月份已經(jīng)很快被清空。而其余的樓房社區(qū)，平米單價平均在20萬元左右，價格穩(wěn)定。

買了宏廟的平房，就能夠上宏廟小學(xué)嗎？沒有人敢打包票。不止宏廟，所有的西城房產(chǎn)中介，都不敢對升學(xué)這件事，打任何包票。

有中介告訴《豹變》，宏廟小學(xué)里的政保家庭（即享受政策保障優(yōu)待的家庭）相當(dāng)多，而宏廟小學(xué)本身招生數(shù)量就較少。如果當(dāng)年政保生源多，被調(diào)劑的可能性很大?！叭绻沁@兩年上學(xué)的話，被調(diào)劑的幾率幾乎是100%?！庇兄薪橹毖浴?

這樣高的調(diào)劑概率和不確定性，為什么還要買學(xué)區(qū)房？以德勝片區(qū)為例，目前買學(xué)區(qū)房的家長一些是西城本區(qū)內(nèi)換房，他們不受“7.31”政策影響。而來 自外區(qū)的家長則是在賭幾年后片區(qū)內(nèi)的生源數(shù)量下滑，學(xué)位將變得充足。

這樣的預(yù)測并非沒有道理。官方數(shù)據(jù)顯示，北京戶籍人口出生數(shù)在2017年達(dá)到頂峰，為17.1萬人，隨后開始下跌，2018至2021年間由14.1萬人下降至9.0萬人。而2017年出生的孩子，剛好在2023年上學(xué)，這也是為什么今年幼升小競爭格外激烈。

有中介告訴《豹變》，有客戶為家里的兩個孩子辭職專職陪讀。而幼升小考試有專門的輔導(dǎo)，一個小時兩千塊，只為了進(jìn)入西城某所有名的小學(xué)。

即便孩子少了，如果家長都涌向同樣的學(xué)區(qū)，結(jié)果會怎樣？

“現(xiàn)在西城已經(jīng)沒有100%的概率了。”上述中介對《豹變》坦言?，F(xiàn)在因為大幅調(diào)劑而不再看好德勝片區(qū)的家長，又涌向了月壇。月壇片區(qū)的中介告訴《豹變》， 雖然現(xiàn)在學(xué)位還相對充足，但接下來的兩年，這里可能也面臨著調(diào)劑出學(xué)區(qū)的情況。

政策層面為了防止學(xué)區(qū)房過度炒作，偏離房屋本身價值，做了種種努力， 學(xué)區(qū)房對于教育的影響開始重新評估。然而在這個過程中，優(yōu)質(zhì)教育的稀缺性，始終擾動著家長們的心。

3、學(xué)區(qū)房里的苦心和焦慮

“買學(xué)區(qū)房是有錢人的游戲。”這是外界對于西城家長的普遍印象，但事實上，遵循這套游戲規(guī)則的家長們， 也可能只是被現(xiàn)實焦慮裹挾的普通人。

比如，在西城，“越小的房子單價越貴”被演繹得更加淋漓盡致，背后的邏輯只是總價低。再比如，在西城買上一個住不下一家人的小房子給孩子上學(xué)，租出去，租金用來貼補全家人租一個更大的房子實際居住，這樣的情況在西城相當(dāng)常見。

這也在一定程度上 助推了學(xué)區(qū)內(nèi)的房租 ?！懊刻靵砦覀冞@看房子的，租房的可能有五六個，買房的也就1個?！苯鹑诮制瑓^(qū)的中介說，現(xiàn)在正是租房旺季，100平左右的戶型，月租在2萬元左右，夠一家老小五口人一同居住。

西城媽媽王黎告訴《豹變》，自己相熟的一位孩子爺爺住在東五環(huán)，每天早上五點鐘起床，奔波到西城來，7點鐘送孫子上學(xué)，下午把孫子接回家以后，再獨自回到朝陽居住，周而復(fù)始。

而這兩年被調(diào)整出學(xué)區(qū)的家庭，更有一定要租房的理由。不止一位西城媽媽告訴《豹變》，西城區(qū)的學(xué)校大多在胡同里，上學(xué)和放學(xué)的時刻校門口擁堵嚴(yán)重，兩三公里的路程都是不可能開車的。幾乎每個被調(diào)劑出學(xué)區(qū)的家庭，都會在學(xué)校一公里以內(nèi)租房。

為了接送女兒上下學(xué)，王黎和丈夫買了一輛自行車，小小的后座，女兒從幼兒園坐到小學(xué)四年級，還能坐得下，她覺得神奇。每天送完女兒上學(xué)，王黎的丈夫再回家，開車去朝陽上班。這是不少西城父母的日常。在父母的身份之外，他們還是海淀、朝陽、豐臺或者亦莊的職工。

他們中的一部分確實可能望子成龍，從區(qū)三好到紅領(lǐng)巾獎?wù)拢荚谒麄兊钠诖懂犂?，更遠(yuǎn)的期待則可能是高考和名校。但更多的父母，只想盡最大的可能給孩子托底一個相對好的未來。

西城媽媽張楠（化名）的兒子今年上初二，在西城一所不錯但不拔尖的初中讀書?！艾F(xiàn)在是能不能進(jìn)985、211的問題嗎？不是的。先得考上高中。”她說。

張楠在教育行業(yè)呆了20年，見過了太多的孩子，“進(jìn)到一個中等偏下的高中，要想去一個還行的大學(xué)，太難太難了，這么多年我還沒有見過。我們說的后勁兒足，孩子小學(xué)初中階段基本要在中等偏上的程度，才可能實現(xiàn)?！?

雖然很多家長明白，相對漫長的求學(xué)生涯，學(xué)區(qū)房只是起點。但是在這場夾雜著政策、投資、以及關(guān)于孩子未來的博弈中，家長們?nèi)圆坏貌槐粚W(xué)區(qū)房洪流裹挾著往前。

（應(yīng)受訪者要求，文中均為化名）