“這就是所謂的窗口指導(dǎo)。政策一般不會(huì)明白地告訴你，你拿了地王我就不能(融資)，但可能會(huì)適當(dāng)?shù)刈屇闵晕⒗щy一點(diǎn)。比如說(shuō)成本、利息水平高一些，或者對(duì)開發(fā)商償債能力、現(xiàn)金流或者覆蓋倍數(shù)的要求稍微高一些。包括背后抵押資產(chǎn)的成數(shù)有可能會(huì)要求高一些。這些都是比較隱晦的要求。但(政策)就是想傳遞這個(gè)信號(hào)，你(指房企)收斂一點(diǎn)。”瑞銀執(zhí)行董事諶戈對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說(shuō)。

2019年3、4月份，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)出現(xiàn)了一波“小陽(yáng)春”。在此背景之下，房企拿地積極性明顯上漲。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截止到6月13日，年內(nèi)拿地過(guò)百億的房企多達(dá)40家，在2018年同期只有32家企業(yè)，2017年同期只有25家。其中最多的碧桂園上半年拿地金額高達(dá)805億、融創(chuàng)673億、萬(wàn)科525億。另外包括新城、中海、綠地、旭輝、金地、華潤(rùn)、龍湖、陽(yáng)光城、保利等合計(jì)多達(dá)15家企業(yè)拿地超過(guò)200億。久違的市場(chǎng)再次活躍，而地王也隨之起舞。

在此背景之下，調(diào)控警鐘似乎再起。一則烏云再次籠罩樓市略有明朗的晴空之上：“部分房企拿地激進(jìn)，出現(xiàn)一些地王，已引起中央的注意。在住建部的指導(dǎo)之下，央行與證監(jiān)會(huì)將暫停部分房企的債權(quán)及ABS融資渠道。”

2019年下半年，樓市又將何去何從?

上半年短暫“小陽(yáng)春”

不可否認(rèn)，2019年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)還是走出了“小陽(yáng)春”行情。

央行官網(wǎng)6月12日披露了2019年5月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告和社會(huì)融資規(guī)模增量統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告。其中，新增信貸上，分部門看，住戶部門貸款增加6625億元。其中，短期貸款增加1948億元，中長(zhǎng)期貸款增加4677億元;非金融企業(yè)及機(jī)關(guān)團(tuán)體貸款增加5224億元，其中，短期貸款增加1209億元，中長(zhǎng)期貸款增加2524億元，票據(jù)融資增加1132億元;非銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)貸款增加58億元。

“住戶部門中長(zhǎng)期貸款大部分是房貸。累計(jì)數(shù)據(jù)看，前5個(gè)月，住戶部分中長(zhǎng)期貸款同比上漲了2.27萬(wàn)億。2.27萬(wàn)億的前5個(gè)月居民戶中長(zhǎng)期貸款數(shù)據(jù)是歷史高位。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析表示，從房地產(chǎn)資金面看，2019年上半年，房企融資難度有所降低，大額融資明顯增加。降準(zhǔn)帶來(lái)的信貸寬松對(duì)房地產(chǎn)影響開始逐漸出現(xiàn)。另外，3-4月份樓市的“小陽(yáng)春”，也刺激了部分貸款的需求。整體看，2019年前5月，居民戶杠桿明顯增加。

中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，1-5月份，房企融資規(guī)模超9500億元;其中信用債占比29.3%，是房企首要選擇的融資工具;海外債占比為23.1%，票面利率均值為8.91%，融資成本進(jìn)一步提高;超短期融資券5個(gè)月內(nèi)融資總額超600億元，主要用于償還債務(wù)利息。值得一提的是，房企積極推進(jìn)資產(chǎn)證券化，前五月通過(guò)資產(chǎn)證券化獲取超1000億元的資金，占全部融資規(guī)模的10.4%，有效補(bǔ)充房企的資金來(lái)源;另一方面加強(qiáng)發(fā)揮證券市場(chǎng)的融資優(yōu)勢(shì)，如新城控股通過(guò)定向增發(fā)融資38億元。

融資狂歡背后是房企銷售也整體好于預(yù)期。“根據(jù)房企披露的月度數(shù)據(jù)和CRIC數(shù)據(jù)，目前我們覆蓋的A股公司中，大部分公司前五月累計(jì)銷售額增速符合或超出我們?nèi)甑脑鏊兕A(yù)期，合計(jì)同比增速達(dá)19%。”諶戈說(shuō)。

市場(chǎng)稍有起色，警鐘再起。5月31日，有市場(chǎng)爆出多家房企被列入暫停公開市場(chǎng)發(fā)債業(yè)務(wù)名單。隨后，包括21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道在內(nèi)多家媒體透出更多信息：監(jiān)管部門將收緊部分房企公開市場(chǎng)融資，包括債券及ABS產(chǎn)品;同時(shí)，前不久，住建部也曾聯(lián)合有關(guān)部門，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)“地王”現(xiàn)象點(diǎn)名十余家開發(fā)商。

下半年是否需要悲觀？

悲情情緒再次籠罩市場(chǎng)。2019年下半年，市場(chǎng)會(huì)怎么走?

諶戈稱，我們與多家上市房企進(jìn)行了溝通，包含部分新聞中提到的房企。主要反饋如下：第一，未有公司反映近期發(fā)行債券、ABS融資受限，且部分公司近期剛剛成功發(fā)行了債券、ABS;這些公司也未聽說(shuō)有同行受到了限制;第二，有公司指出，針對(duì)拿到“地王”的公司，融資時(shí)的要求往往有所提高，但這是一直的慣例，并非近期才出現(xiàn);第三，有公司認(rèn)為近期融資較稍早前確有邊際收緊，但認(rèn)為這或有助于土地市場(chǎng)降溫，從而降低拿地成本、增厚利潤(rùn)率。

因此，諶戈認(rèn)為，市場(chǎng)無(wú)需過(guò)度擔(dān)憂融資收緊。“我們注意到四月以來(lái)地產(chǎn)相關(guān)政策較年初邊際有所調(diào)整，也包括融資方面。我們認(rèn)為，四月以來(lái)整體利率水平已有所上行，不過(guò)我們的債券分析師預(yù)計(jì)今年十年期國(guó)債收益率將在3.0%-3.5%之間波動(dòng)，不會(huì)繼續(xù)大幅上行;房企相關(guān)的融資政策或更傾向于分類指導(dǎo)、邊際調(diào)整而非“一刀切”。在悲觀情景下，若上述新聞屬實(shí)，我們簡(jiǎn)要分析其對(duì)我們覆蓋公司的影響：杠桿較高、較依賴債券及ABS融資的房企短期或受到影響。”

大棒已經(jīng)揮舞，市場(chǎng)已有悲觀情緒。58安居客首席分析師張波認(rèn)為，收緊的調(diào)控政策在下半年也會(huì)繼續(xù)出臺(tái)，這些都將繼續(xù)對(duì)房企形成一定的資金管控強(qiáng)度，不會(huì)放松。而針對(duì)用戶房貸層面，基本上各個(gè)城市房貸打折利率繼續(xù)下調(diào)的空間已經(jīng)很小，目前維持現(xiàn)有的房貸利率。不排除一些城市出現(xiàn)房貸利率上調(diào)。因?yàn)橐恍┏鞘谐山涣吭诜帕?，政策?huì)進(jìn)行收緊和控制。

不過(guò)，張波也認(rèn)為，下半年政策收緊不會(huì)是針對(duì)所有房企。”它只會(huì)針對(duì)一些過(guò)激的房企。原來(lái)是全面收緊，今年下半年更多是有針對(duì)性的收緊。如果過(guò)于激進(jìn)拿地王或者過(guò)于激進(jìn)開發(fā)，那么，政策層面收緊力度會(huì)更強(qiáng)一些。針對(duì)房企側(cè)的針對(duì)性政策也會(huì)更加細(xì)化，不會(huì)全部收緊。不過(guò)，大趨勢(shì)不會(huì)發(fā)生變化，整個(gè)房企的融資難問題不會(huì)有改變。”

某前十房企高管如此判斷2019年下半年市場(chǎng)走勢(shì)：“調(diào)控針對(duì)性愈來(lái)愈精準(zhǔn)，唯一目標(biāo)是維持平穩(wěn);樓市資金流入基本穩(wěn)定，不會(huì)太多也不會(huì)太少，信貸資金正常發(fā)放，發(fā)債規(guī)模限于借新還舊，信托資金嚴(yán)格依規(guī)，影子銀行有所收斂;土地供應(yīng)相對(duì)不足，一二線依然“無(wú)地可供”，三四線整體供應(yīng)收斂;樓市整體供應(yīng)不足，城市成交有增有減，供求關(guān)系均衡城市成交依然很好，部分城市因房?jī)r(jià)上漲過(guò)快而短期承壓;房?jī)r(jià)整體相對(duì)穩(wěn)定，部分城市略有補(bǔ)漲。”

無(wú)需悲觀也難言樂觀。但不能忽視的現(xiàn)象是，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年5月，全國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控措施高達(dá)41次。2019年前5個(gè)月，累計(jì)調(diào)控次數(shù)達(dá)205次，同比增長(zhǎng)近30%。最近2個(gè)月，多地政策再次出現(xiàn)明顯的收緊，特別是海南、廣州、蘇州、合肥等繼續(xù)針對(duì)房地產(chǎn)加碼調(diào)控。此外，住建部再次強(qiáng)烈發(fā)聲，連續(xù)2個(gè)月針對(duì)多城市的房?jī)r(jià)上漲提示預(yù)警。此外，地方調(diào)控收緊預(yù)期較強(qiáng)。5月下旬，銀保監(jiān)會(huì)公布2019年銀行機(jī)構(gòu)“鞏固治亂象成果、促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作要點(diǎn)，嚴(yán)查房地產(chǎn)違規(guī)融資。銀監(jiān)系統(tǒng)再次針對(duì)房地產(chǎn)融資等加強(qiáng)監(jiān)管。

關(guān)鍵詞： 小陽(yáng)春 樓市