7月2日，銀城生活服務(wù)有限公司(以下稱“銀城生活”)提交港股主板IPO上市申請材料獲港交所受理，作為從新三板轉(zhuǎn)板而改道港股的物業(yè)管理公司，銀城生活并不是第一個(gè)吃螃蟹的，但是緊跟同系地產(chǎn)公司銀城國際一同上市募資的情況，讓市場和投資者多了幾分注意。

3月6日，銀城國際成功登陸港股，僅四個(gè)月后，銀城生活便出現(xiàn)在港股聆訊信息一欄中，作為黃清平控制的兩家公司，地產(chǎn)和物業(yè)公司前后腳開啟上市融資的動作，黃清平的銀城有多缺資金?

還只居于南京一隅 增值服務(wù)占比低、利潤率低

銀城生活的歷史可追溯到1997年年底，當(dāng)時(shí)其主要營運(yùn)附屬公司之一南京銀城物業(yè)服務(wù)股份有限公司(以下簡稱“銀城物業(yè)服務(wù)”)，由銀城地產(chǎn)及南京銀波工貿(mào)公司成立。到2016年銀城生活在新三板上市，并隨后于2018年4月摘牌，改道港交所提交上市申請。

遞交招股書顯示，黃清平通過Silver Huang和Silver Wutong持有銀城生活54.5%的股份(IPO前)，銀城國際控股則是由黃清平通過Silver Huang持有48.72%股份，兩家公司的實(shí)控人均指向黃清平。

銀城生活通過100%控股的南京成城持有境內(nèi)銀城物業(yè)服務(wù)的100%股權(quán)。

截止今年4月底，銀城生活服務(wù)的業(yè)務(wù)只覆蓋10個(gè)城市，包括江蘇的7個(gè)城市以及長三角的其他省份的3個(gè)城市。盡管有部分業(yè)務(wù)逐步在無錫、蘇州及常州等城市展開，但南京依然是銀城生活的大本營，2018年今年前四個(gè)月，南京市的業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)占比高達(dá)87.1%、84%。

銀城生活盡管有著20年經(jīng)營歷史，但仍只是居于南京一隅的區(qū)域物業(yè)管理公司，雖管理規(guī)模已成長為南京第一，占市場份額仍只有5.77%。另外，銀城生活也是江蘇排名第五的物業(yè)管理公司，但市場份額為也僅為0.97%，江蘇省前五大物管公司市占率之和也僅有6.53%，可見，物業(yè)管理市場極為分散，是一個(gè)充分競爭的行業(yè)。

截止今年4月，銀城生活在管理建筑面積達(dá)19.6百萬平方米，管理項(xiàng)目197個(gè)。包括89個(gè)住宅物業(yè)和108和非住宅物業(yè)。業(yè)務(wù)模式分為兩大類：物業(yè)管理服務(wù)即基礎(chǔ)物業(yè)管理業(yè)務(wù)，主要包括：保安服務(wù)、清潔服務(wù)、停車場管理、特種電梯等設(shè)備的維修與保養(yǎng)、園林施工及綠化等。生活社區(qū)增值服務(wù)，包括：生活社區(qū)便利服務(wù)、共用空間增值服務(wù)及健身服務(wù)等。相對而言，基礎(chǔ)物業(yè)管理業(yè)務(wù)占銀城生活營收在80%左右，增值服務(wù)僅在20%左右。

根據(jù)弗諾斯特沙利文數(shù)據(jù)顯示，長三角地區(qū)物業(yè)管理公司總收益為1723億元，其中其他服務(wù)類(主要為增值服務(wù))收益達(dá)526億元，占比為30.53%，明顯超過銀城生活的水平。

根據(jù)新浪財(cái)經(jīng)此統(tǒng)計(jì)在港上市物管公司的平均增值服務(wù)占比約為25%，銀城生活也明顯低于該水平，高利潤率的增值服務(wù)占比低使得公司的毛利率、凈利潤率分別僅有14.5%、5.78%，明顯低于上市物管公司的平均水平。

人工成本占比高 盈利能力一般

銀城生活2016、2017、2018三年實(shí)現(xiàn)營收2.27億元、3.06億元、4.68億元，復(fù)合增長率為43.58%，實(shí)現(xiàn)盈利0.23億元、0.20億元、0.27億元，但經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額卻有所下降，分別為0.52億元、0.45億元、0.36億元。

在長三角城市群中，住宅及非住宅的物業(yè)管理平均管理費(fèi)近年來微升，住宅物業(yè)的平均管理費(fèi)為1.35元每月每平方米，非住宅物業(yè)的平均管理費(fèi)用為3.51元每月每平方米。2018年，銀城生活的住宅平均物業(yè)費(fèi)為1.72元每月每平米，高于長三角平均水平。

銀城生活的業(yè)務(wù)收入主要為包干制和酬金制收取的物業(yè)管理費(fèi)，2018年公司包干制業(yè)務(wù)管理的面積達(dá)到15.29百萬平方米，實(shí)現(xiàn)收入3.66億元，占總營收比高達(dá)99.7%，接近百分之百。

值得注意的是，銀城生活的營收中，來自獨(dú)立第三方的業(yè)務(wù)的收益占比逐年走高，截止2018年，占比達(dá)到76.1%，今年前四個(gè)月的占比進(jìn)一步提升到77.4%。來自于銀城國際控股集團(tuán)及銀城地產(chǎn)集團(tuán)的物業(yè)管理面積為3.0/3.6/3.6/4.1百萬平方米，分別占在管面積的45.6%、33.1%、23.5%、20.9%，銀城生活對于銀城國際的依賴并不大。

不過，銀城生活的整體人力成本占比較高，過去三年的人工費(fèi)用分別達(dá)到1.28、1.78、2.74億元，占總銷售成本的72%、69.8%、68.8%，而員工成本也是公司行政開支的最重頭，近三年占比也高達(dá)56.5%、72.6%、69.6%。

近年來，隨著中國經(jīng)濟(jì)及物業(yè)管理服務(wù)市場的快速增長，物業(yè)管理服務(wù)市場的人工平均工資持續(xù)上升，近幾年復(fù)合增長率達(dá)到8.4%，由2013年的3335.5元/月增長至2018年的4992.5元/月。未來，人工成本預(yù)計(jì)將持續(xù)上漲，這或?qū)⒃谙喈?dāng)程度上拉低公司的毛利率等盈利指標(biāo)，公司利潤率更高的增值服務(wù)占比亟需提高。而截止今年4月，銀城生活的全部雇員人數(shù)達(dá)4086名，其中基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)人員3948名，占據(jù)大多數(shù)，生活社區(qū)增值服務(wù)的的雇員僅39人。

報(bào)告期銀城生活的凈資產(chǎn)收益率分別為103.9%、47.1%、43.2%，隨著上市募資增厚資本后，公司的ROE將進(jìn)一步下降。

值得注意的是，公司應(yīng)收賬款水漲船高，并大幅超越當(dāng)期收益，近三年的應(yīng)收款分別為0.18、0.3、0.56億元，今年前四個(gè)月的營收更是高達(dá)0.88億元，為當(dāng)期收益的8.8倍。如果應(yīng)收賬款出現(xiàn)較大的壞賬比例，公司的盈利將被明顯侵蝕。

地產(chǎn)物業(yè)先后赴港上市 黃清平的銀城有多缺資金

相對于地產(chǎn)業(yè)務(wù)而言，物業(yè)管理的體量相對較小，銀城國際能更真切的反應(yīng)整個(gè)銀城的財(cái)務(wù)狀況。

2018年，銀城國際總資產(chǎn)255.4億元，其中負(fù)債總計(jì)231.29億元，歸母股東權(quán)益僅15.69億元，資產(chǎn)負(fù)債率自2015年的79.43%連續(xù)上升至2018年的90.56%的水平。

2018年，銀城國際短期借款由上年的13.42億元猛增至53億元，而賬面貨幣資金僅15.89億元，即使加上受限制現(xiàn)金1.23億元，也僅17億出頭，短期償債壓力巨大。長期借款48.91億元，短長占比結(jié)構(gòu)也不盡合理。公司的凈負(fù)債率高達(dá)350%，即使在上市融資后該指標(biāo)也高達(dá)250%。

銀城國際的計(jì)息銀行及其他借款的財(cái)務(wù)成本為5.37億元，較上年同比增長54.3%。值得注意的是，2018年銀城國際的歸母凈利潤也僅只有4.42億元。

當(dāng)今背景之下，如此之高的杠桿，公司保險(xiǎn)的選擇是減少拿地并加大銷售回款。據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)示，2018年銀城國際確實(shí)在降價(jià)銷售：實(shí)現(xiàn)銷售95.45億元，同比增長65.7%，銷售均價(jià)有2017年2.76萬元/平米大幅下降至1.9萬元/平米，下降幅度高達(dá)30.94%。今年上半年銀城國際銷售金額為78.99億元，達(dá)去年全年銷售額的93%，但銷售均價(jià)繼續(xù)大幅下滑至1.54萬元/平米。

近日克而瑞發(fā)布的半年新增土地排行榜顯示，銀城國際的新增土地價(jià)值和面積均未能進(jìn)入前100，最后一名的拿地金額和面積為27.3元、59.2萬平方米，相較于2018年銀城國際384.97萬平方米的新增土儲面積而言差距明顯。截止2018年末，銀城國際的土地儲備為343.72萬平方米，為公司今年上半年銷售面積51.3萬平方米的6倍，若下半年的銷售保持上半年的體量，則土儲面積僅為銷售面積的3倍。2019年如果保持極少拿地的情況，則到2019年末，留給銀城國際的土儲只夠2年的2019銷售體量，說土地儲備捉襟見肘并不為過。

一方面是加大銷售回款、減少拿地，一方面是土地儲備捉襟見肘，同時(shí)伴隨著房地產(chǎn)持續(xù)調(diào)控且融資趨緊情況下的自身高杠桿，銀城國際需要三面兼顧，但歸根結(jié)底仍是資金問題?；蛟S對于黃清平來說，放棄部分股權(quán)，換得一定的騰挪空間才是地產(chǎn)和物業(yè)公司相繼上市的難言之隱。

關(guān)鍵詞： 地產(chǎn)物業(yè)