隨著產(chǎn)業(yè)升級和城市發(fā)展，佛山高素質(zhì)人才和新流入人口不斷增加，他們對于城市居住提出更高的要求。

日前，佛山針對租賃市場發(fā)展再度發(fā)布四份文件，規(guī)范集體用地建設(shè)租賃住房、城中村房源管理等，進(jìn)一步加大市場供給。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從佛山被列入全國租賃試點(diǎn)城市開始截至今年4月，全市基本確定利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房示范項(xiàng)目7個。目前佛山品牌公寓已經(jīng)從一年多之前的十余家發(fā)展到現(xiàn)在擁有大大小小幾十家。

但不容忽視的是，一方面是租賃市場的高速發(fā)展，另一方面是全國有部分城市長租公寓項(xiàng)目出現(xiàn)危機(jī)。業(yè)內(nèi)人士指出，在大力增加租賃房源供給的同時，對市場監(jiān)管體系如何才能與時俱進(jìn)和逐步完善，以保障租賃市場的穩(wěn)步發(fā)展，提出了更高的要求。

A　現(xiàn)狀

年輕人“找房子”方式變了

“2009年來佛山的時候，還是同事幫忙找的房子。同事親友之間一問，就找到了一間剛好空出來的合租房。”在禪城上班的李先生說，隨后幾年從合租房搬到單獨(dú)租住的房子，有的是在路邊中介門店看到房源，“現(xiàn)在公司新來的年輕的同事，都是直接在APP上選房了。”

從2017年到2018年這個時間，大約是佛山租賃市場發(fā)展的一個節(jié)點(diǎn)。如今，再打開佛山房屋租賃交易監(jiān)管平臺“陽光美好家園”或者是鏈家、合富置業(yè)或者貝殼找房等中介平臺，可以看到的除了個人房源之外，還有越來越多的品牌公寓。

“客廳里沙發(fā)、電視、桌子都是現(xiàn)成的，搬家時我就買了一張自己喜歡的顏色的桌布。”吳女士說，“拎包入住”的方便是她選擇酒店式長租公寓的原因。在佛山，像吳女士租賃的此類公寓并不少見。

在佛山房屋租賃交易監(jiān)管平臺“陽光美好家園”上，僅以南海區(qū)為例，就有貝塔公寓(天安店)、建方佛山項(xiàng)目(金色領(lǐng)域)、廣佛智城(二期)、致越優(yōu)城廣場、歐寓佛羅倫薩小鎮(zhèn)店、泊寓(威爾斯店、石石肯店、南海廣場店、佰德廣場店)、美邦公寓、(南舜)圓方廣場公寓、鉑頓國際公寓西樵山店、佛山思越公寓千燈湖店(致越優(yōu)城)、廣佛電商城、銳思堡南海萬達(dá)店、億美公寓樓、微家樂寓(大瀝店)、怡翠百年匯公寓世嘉店等等品牌公寓。

據(jù)佛山市住建管理局最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至8月14日佛山房屋租賃交易監(jiān)管平臺上登記的房源已經(jīng)達(dá)到32020套，注冊用戶約為10萬人。截至8月累計(jì)租賃備案超過了1萬套。

從起初十來家到現(xiàn)在幾十家

據(jù)戴德梁行研究部數(shù)據(jù)顯示，紅璞、泊寓、魔方、城家和冠寓五大品牌長租公寓在全國門店數(shù)量超500家。就參與主體而言，房企系品牌在長租公寓市場中發(fā)展迅猛，根據(jù)各大品牌公布的發(fā)展計(jì)劃，龍頭房企旗下的公寓品牌還將進(jìn)一步擴(kuò)展，加速搶占市場份額。與此同時，大型國有租賃企業(yè)在政策支持下，在各地積極成立國有租賃公司，發(fā)揮了引領(lǐng)帶動的作用。

在佛山也是如此，據(jù)南都記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前佛山品牌公寓已經(jīng)從一年多之前的十余家發(fā)展到現(xiàn)在，僅在陽光美好家園登記的租賃企業(yè)就達(dá)到了35家，其中很多品牌公寓在佛山就有多間分店。

在南都記者去年的采訪中，佛山已有萬科泊寓、世聯(lián)紅璞、建新樂家和You+青年公寓等品牌公寓，而截至今年8月，龍湖冠寓在佛山已有季華五路店、佛山金沙洲店;世聯(lián)紅璞公寓除了萬達(dá)店，還有季華園店、佛山大道店等;此前宣布將進(jìn)駐佛山的旭輝領(lǐng)寓，目前已有新開業(yè)的大瀝金磊廣場店。萬科泊寓作為最早布局佛山品牌公寓之一，截至2019年8月，佛山區(qū)域內(nèi)已有8個項(xiàng)目。

在租金方面，根據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計(jì)，佛山主流集中式長租公寓品牌的平均租金為52.1元/平方米·月，30元-60元/平方米·月為主流租金。根據(jù)進(jìn)駐佛山的主流集中式長租公寓品牌來看，房型主要為單房和一房一廳，按照目前市場上的長租公寓平均建筑面積約為29.5平方米計(jì)算，平均每套的月租金為1537元/平方米。

另據(jù)佛山市住建管理局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，目前佛山租賃房源中中高端租金為20-50元/平方米·月，村集體及村民個人出租房租金一般為7-15元/平方米·月。

與之相比，品牌公寓因?yàn)榧译婟R全、統(tǒng)一裝修并附加物業(yè)、安保等統(tǒng)一管理服務(wù)，綜合租金在佛山租賃市場中屬于較高水平。但因?yàn)閱伍g面積較小，一套品牌公寓的租金與佛山住房主力租金水平1500-2500元/月相當(dāng)。

B　聚焦

管理模式存隱憂 　“二房東”市場亟待規(guī)范

但不容忽視的是，一方面是租賃市場的高速發(fā)展，另一方面是全國部分城市有長租公寓項(xiàng)目出現(xiàn)危機(jī)。

“對于我們租戶來說，比較關(guān)注的是甲醛是否超標(biāo)、租金畸形上漲等問題。”租戶吳女士說到。長租公寓市場仍處于發(fā)展初期，搶占市場規(guī)模被各大品牌視為重中之重，然而產(chǎn)品品質(zhì)同樣不可忽視。隨著長租公寓市場進(jìn)入發(fā)展的快車道，快速擴(kuò)張發(fā)展之下的一些問題也暴露出來。

首先是進(jìn)入市場的長租公寓品牌逐漸增多，從投資者、開發(fā)商、國有企業(yè)到金融機(jī)構(gòu)，各路資本紛紛布局長租公寓，因此也帶來了在市場方面品牌魚龍混雜。對于項(xiàng)目自身而言，還存在著成本的投入對未來物業(yè)的估值、物業(yè)管理治安、租金、折舊率高等風(fēng)險(xiǎn)。

就在8月初，南京樂伽(公寓)公司發(fā)布公告：“已停止經(jīng)營，關(guān)閉所有業(yè)務(wù)，員工大量離職，沒有經(jīng)營收入，無法償還客戶欠款。”樂伽公司公告指出，公司“高進(jìn)低出”的經(jīng)營模式存在嚴(yán)重缺陷，已對長租市場帶來較大風(fēng)險(xiǎn)。

對此，某品牌公寓業(yè)內(nèi)人士指出，在租購并舉的發(fā)展背景下，不乏存在企業(yè)或者投資者想在這個發(fā)展“風(fēng)口”上“挖一桶金”，在政府不斷加強(qiáng)監(jiān)管的同時，無論是業(yè)主還是租房者也都要提高警惕，“首先是高進(jìn)低出，也就是高價(jià)從業(yè)主手中收房子，低價(jià)租出去的行為本來就不符合市場行情，更不符合生意邏輯，存在很大風(fēng)險(xiǎn)隱患。”

該業(yè)內(nèi)人士指出，這類所謂品牌公寓實(shí)質(zhì)上就是“二房東”，如果操作不規(guī)范不僅給業(yè)主和租戶，給整個租賃市場發(fā)展都將帶來損害，“值得市場和監(jiān)管部門警惕。”

據(jù)南都記者了解，為保障租賃雙方的合法權(quán)益，在佛山房屋租賃交易監(jiān)管平臺“陽光美好家園”已經(jīng)上線合同網(wǎng)簽和備案、機(jī)構(gòu)查詢等監(jiān)管服務(wù)，在頁面中還公布了各區(qū)、鎮(zhèn)街的辦公電話，并提供合同模板。

戴德梁行發(fā)布的報(bào)告分析認(rèn)為，市場監(jiān)管體系的與時俱進(jìn)和逐步完善也會是長租公寓市場持續(xù)健康發(fā)展的前提與保障。過去一年，從住房租賃市場的宏觀政策文件到各地陸續(xù)出臺的具體政策，涵蓋增加租賃用地、房源供應(yīng)、培育龍頭企業(yè)引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展、鼓勵居民租賃消費(fèi)、監(jiān)督和規(guī)范市場運(yùn)營、鼓勵資本支持長租公寓市場發(fā)展等多個方面，也著實(shí)大大推動并一定程度規(guī)范了長租公寓市場的發(fā)展。

C　新政

佛山出臺四份文件　規(guī)范集體用地建設(shè)租賃住房

佛山在先后出臺了《佛山市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)佛山市開展全國租賃試點(diǎn)加快培育和發(fā)展住房租賃市場實(shí)施方案的通知》《佛山市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案》，規(guī)劃文件《佛山市住房租賃發(fā)展規(guī)劃(2017-2020年)》，推動住房租賃佛山模式的架構(gòu)、形成和完善之后，日前，佛山市自然資源局、佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局最新印發(fā)《佛山市利用集體建設(shè)用地新建租賃住房土地供應(yīng)管理實(shí)施辦法》等四份文件，進(jìn)一步規(guī)范集體用地建設(shè)租賃住房增加有效供給、對城中村房源進(jìn)行規(guī)范，增加市場供給。

據(jù)佛山市自然資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，早在上世紀(jì)90年代，佛山市開始探索集體建設(shè)用地自發(fā)流轉(zhuǎn)，經(jīng)過多年的實(shí)踐，已基本建立了集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場，但存在不符合規(guī)劃、私下交易等問題影響集體土地市場健康發(fā)展，在允許利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的政策背景下，集體土地供應(yīng)市場亟待規(guī)范。本次出臺的四份文件之一《佛山市利用集體建設(shè)用地新建租賃住房土地供應(yīng)管理實(shí)施辦法》(下稱《土地供應(yīng)辦法》)，正是對集體租賃住房土地供應(yīng)的相關(guān)程序進(jìn)行明確與細(xì)化，有利于規(guī)范土地供應(yīng)行為，為佛山順利開展集體租賃住房的試點(diǎn)工作提供有力支撐。其中就對保證集體用地建設(shè)租賃住房供地過程中，涉及規(guī)劃調(diào)整的項(xiàng)目，合法合規(guī)開展提出意見。

從全國來看，北京、上海、杭州、廣州、合肥、南京等越來越多的城市推出只租不售地塊或地塊配建租賃用房。據(jù)CREIS統(tǒng)計(jì)，2016年11月至2018年底，22個城市共推出322宗租賃相關(guān)用地，其中可建設(shè)租賃住房面積約1237萬平方米。戴德梁行發(fā)布的分析報(bào)告顯示，集體用地建設(shè)租賃住房、積極盤活存量房屋用于租賃是增加租賃住房有效供應(yīng)的重要渠道之一。

回看佛山市，據(jù)統(tǒng)計(jì)，從試點(diǎn)工作開始截至今年4月，全市基本確定利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房示范項(xiàng)目7個。其中，集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的項(xiàng)目已經(jīng)動工的有順德區(qū)樂從鎮(zhèn)葛岸村建鑫·樂家花園租賃住房示范小區(qū)項(xiàng)目和南海區(qū)丹灶鎮(zhèn)西城村集體租賃住房項(xiàng)目。

同時，本次發(fā)布的四份文件中，《佛山市利用集體建設(shè)用地新建租賃住房建設(shè)運(yùn)營審批與產(chǎn)權(quán)登記管理實(shí)施辦法》則進(jìn)一步完善建設(shè)運(yùn)營審批管理，其中提出允許配建不超過建筑面積的15%的商業(yè)用房。

城中村租賃住房占總量八成　將進(jìn)行規(guī)?；赓U，改善居住水平

本次發(fā)布的四份文件中，除了規(guī)范集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，還對佛山目前存在的大量“城中村”出租屋提出了進(jìn)一步規(guī)范管理的辦法。

佛山市住建管理局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底，佛山市登記在冊出租房屋43萬棟(套)，合計(jì)出租單元240.5萬個，城中村租賃住房占登記在冊出租屋比例為80%，租賃住房出租率為75.2%，居住在出租屋約311.31萬人。佛山的住房租賃總體呈現(xiàn)低端過剩、中端不足、高端量少的市場格局。

針對目前佛山城中村出租屋在提供低成本租賃住房的同時，也普遍存在“兩違”現(xiàn)象和消防安全等問題的現(xiàn)狀，本次出臺的《佛山市城中村存量房源規(guī)?；赓U管理試行辦法》規(guī)范具有一定規(guī)模的存量房屋實(shí)施統(tǒng)一改造達(dá)到消防、安全等驗(yàn)收條件后用于住房租賃的行為，有利于規(guī)范城中村存量房屋規(guī)?；赓U管理和改善城中村居住環(huán)境。

此外，為了推動職住平衡發(fā)展，規(guī)范村級工業(yè)園連片改造提升項(xiàng)目配建集體租賃住房行為，本次還出臺了《佛山市關(guān)于推進(jìn)村級工業(yè)園連片改造提升配建租賃住房的實(shí)施意見》，明確村改項(xiàng)目可配建兩種類型集體租賃住房，優(yōu)先面向園區(qū)內(nèi)企業(yè)或職工出租。

關(guān)鍵詞： 長租公寓