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平頂山上一次在全國(guó)人民面前出名，是2013年的蛇年春晚的相聲中。

于謙：您準(zhǔn)備做什么生意呀?

郭德綱：我準(zhǔn)備做煤炭生意。

于謙：怎么做呀?

郭德綱：河南平頂山，從那兒弄出煤來(lái)，運(yùn)到山西大同。

這一次，通過(guò)郭德綱的免費(fèi)廣告，人們知道了平頂山，更知道了他是煤都，不但是河南的煤炭主要產(chǎn)地，更是全國(guó)的主要煤都之一。

而這一次，平頂山又一次在全國(guó)出了名，則是因?yàn)榉績(jī)r(jià)。

2019年8月16日，中國(guó)70城房?jī)r(jià)指數(shù)，這個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力連河南都排不上號(hào)的平頂山居然拔得頭籌，月度環(huán)比拿了第一。

平頂山作為中原煤都，一個(gè)這幾年經(jīng)濟(jì)不太好的礦業(yè)城市，能夠登頂榜首。

我不知道是應(yīng)該高興，還是悲哀。

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說(shuō)實(shí)話，對(duì)于中國(guó)70城房?jī)r(jià)指數(shù)，不管你們信不信，我是懷疑的，尤其是新房月度環(huán)比漲幅這個(gè)數(shù)據(jù)。

我的一個(gè)粉絲，全國(guó)某著名房地產(chǎn)咨詢公司某居的大數(shù)據(jù)中心的員工。

第一、對(duì)于一線城市，北上廣深，房?jī)r(jià)漲跌幅結(jié)果，要乘以3來(lái)看。

他曾經(jīng)告訴我對(duì)于70城房?jī)r(jià)指數(shù)的觀察方法，很有意思。比如廣州環(huán)比比上月漲了0.5%，那市面上的房?jī)r(jià)很可能大部分漲了1.5%。

第二、對(duì)于二線城市，房?jī)r(jià)漲跌幅結(jié)果，要乘以5來(lái)看。

比如武漢環(huán)比比上月漲了0.5%，那么市面上的房?jī)r(jià)很可能大部分漲了2.5%。

第三、對(duì)于三線城市，房?jī)r(jià)漲跌幅結(jié)果，要乘以8-10來(lái)看。

東邊的三線乘8，中西部城市城市乘10，比如洛陽(yáng)房?jī)r(jià)本月環(huán)比漲幅0.5%，那么市面上的房?jī)r(jià)可能大部分漲了5%。別問(wèn)我為什么乘3/5/8，他也說(shuō)不清，我更說(shuō)不清，個(gè)人經(jīng)驗(yàn)，個(gè)人意見(jiàn)，個(gè)人看法，僅供參考。

至于各地統(tǒng)計(jì)機(jī)關(guān)，如何將房?jī)r(jià)能夠聽(tīng)指揮的控制在這么小的漲跌幅之內(nèi)，用他的話來(lái)說(shuō)，有一百種方法可以做到。

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那么，按照上面的邏輯，這回平頂山房地產(chǎn)市場(chǎng)是不是真的火爆地到按不住了呢?能夠達(dá)到月度環(huán)比10%以上的上漲呢?

恐怕，這一回還真不是。

原因很簡(jiǎn)單——

煤價(jià)沒(méi)漲。

作為河南主要的礦業(yè)城市，

平頂山房?jī)r(jià)和煤價(jià)有著非常大的正相關(guān)。

2008年之前，除了鄭州，當(dāng)全省的房?jī)r(jià)還懵懵懂懂之時(shí)，由于平頂山煤礦多，富人多，房?jī)r(jià)一路走高，甚至高于其著名的鄰居——洛陽(yáng)。

然而，08年，美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)，國(guó)際煤價(jià)銳減，國(guó)內(nèi)需求萎縮，煤價(jià)一下猛跌。

平頂山房?jī)r(jià)受到重創(chuàng)，甚至比煤價(jià)跌的還要狠。

然而，隨之4萬(wàn)億的投資計(jì)劃，讓煤價(jià)有所提升，平頂山的房?jī)r(jià)有了一定的回升。

然而好景不長(zhǎng)，由于在2011到2014年，國(guó)家產(chǎn)能過(guò)剩，煤價(jià)下跌較多，平頂山的房?jī)r(jià)一直起起落落，維持在3000元——4000之間。

2015年開(kāi)始，國(guó)家煤炭產(chǎn)業(yè)供給側(cè)改革，砍掉了大量小煤窯、煤價(jià)重新上行。借著這輪?wèn)|風(fēng)，平頂山房?jī)r(jià)又開(kāi)始一些起色。

然而，

作為河南最大的煤炭工業(yè)城市，平頂山房?jī)r(jià)在整個(gè)河南始終水平不高。

這是我做的一張河南省房?jī)r(jià)地圖，平頂山平均房?jī)r(jià)5389，可以說(shuō)河南省除了三門(mén)峽最低的房?jī)r(jià)地市。

而且，當(dāng)時(shí)這張圖一出來(lái)，很多人都給我反應(yīng)標(biāo)注的房?jī)r(jià)過(guò)低，但是平頂山人很少。

對(duì)于平頂山5000-6000，是其市區(qū)正常房?jī)r(jià)。

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即使是本輪地市棚改+去庫(kù)存的大漲，基本上所有河南省地市房?jī)r(jià)大漲，對(duì)于平頂山來(lái)說(shuō)，漲幅也不大。

根據(jù)當(dāng)?shù)刈龅禺a(chǎn)的朋友的實(shí)際調(diào)研，從去年到今年，截止到現(xiàn)在，說(shuō)實(shí)話，平頂山房?jī)r(jià)真是沒(méi)怎么漲。

湛河區(qū)某大地項(xiàng)目，去年六月開(kāi)盤(pán)5900，到現(xiàn)在價(jià)格6200;

化肥廠銀基項(xiàng)目，去年四月開(kāi)盤(pán)，今年6400，到現(xiàn)在價(jià)格6600;

該項(xiàng)目旁邊的恒大項(xiàng)目，加精裝的項(xiàng)目，6700的價(jià)格賣(mài)了整整一年半。

所以，對(duì)于平頂山的市場(chǎng)，我不能說(shuō)它是“涼涼”。

你要說(shuō)多火爆，甚至火爆到全國(guó)漲幅第一名，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到。

然而，

因?yàn)椋浠鸨潭?，別說(shuō)在全國(guó)拔得頭籌，即使在河南省也遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后其兩個(gè)鄰居——南陽(yáng)和洛陽(yáng)。

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洛陽(yáng)和南陽(yáng)房?jī)r(jià)今年突飛猛進(jìn)，就是因?yàn)榈赝醯拇呱?。由河南省立建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2010年以單價(jià)608萬(wàn)元/畝竟得!雖然價(jià)格不低，但是由于容積率較高(達(dá)到7)，實(shí)際上樓面價(jià)不算很高。

此后，平頂山地王極少。

比如地王頻出的2018年，18地市地王比較，平頂山也不占上風(fēng)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：樓品會(huì)匯總整理

573萬(wàn)的單畝價(jià)格，僅僅高于三門(mén)峽、焦作、濟(jì)源等幾個(gè)經(jīng)濟(jì)還不如平頂山的城市。

到了2019年，全市比較有影響力的土拍，也只不過(guò)是體育路和開(kāi)源路幾個(gè)兩個(gè)城改用地。

雖然體育路地塊，雖然總價(jià)達(dá)到一個(gè)多億，然而單畝均價(jià)593萬(wàn)，尚不及2010年的那塊地王。

更不要說(shuō)和最近洛陽(yáng)1400萬(wàn)每畝的那塊龍門(mén)地王相提并論。

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沒(méi)有了地王，就沒(méi)有一個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲的導(dǎo)火線。

同樣，沒(méi)有較高收入人群就缺乏一個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲的最大基礎(chǔ)。

北上廣深，哪個(gè)城市的超高房?jī)r(jià)不是由其遠(yuǎn)超全國(guó)平均收入水平托舉起來(lái)的。

而平頂山恰恰相反。

這些年煤價(jià)的穩(wěn)定讓房?jī)r(jià)一飛沖天的上漲動(dòng)力。而平頂山整體的城市產(chǎn)業(yè)、人口、收入結(jié)構(gòu)決定了這不是能夠短時(shí)間內(nèi)改變的。

1、城市煤礦企業(yè)是城市的主要財(cái)政來(lái)源和就業(yè)崗位來(lái)源，缺乏其他服務(wù)業(yè)和私營(yíng)經(jīng)濟(jì)。

2、主要的人口都是在煤礦企業(yè)就業(yè)，收入來(lái)自于煤礦。

3、煤價(jià)上升大家跟著沾光，煤價(jià)下跌大家一塊倒霉。

可以說(shuō)，平頂山是一個(gè)煤價(jià)決定房?jī)r(jià)的城市，這是平頂山的宿命，也是平頂山房地產(chǎn)的宿命，更是所有中國(guó)工礦型城市的宿命。

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我曾經(jīng)把中國(guó)房?jī)r(jià)最低的25個(gè)城市進(jìn)行排列。這二十五個(gè)城市，有二個(gè)規(guī)律：

第一、 東北城市占大多數(shù)

第二、 礦業(yè)城市占大多數(shù)（煤礦居多，油礦稍好）

東北+煤礦的幾乎所有城市差不多全部淪陷，而且越往北越多，黑龍江尤多。 為什么? 因?yàn)樵诮裉欤袊?guó)傳統(tǒng)工業(yè)快速轉(zhuǎn)型互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的今天，過(guò)去國(guó)企國(guó)礦的榮光差不多已經(jīng)化成轉(zhuǎn)型的枷鎖。這并不是現(xiàn)在才開(kāi)始的問(wèn)題，從二十年前“大下崗”時(shí)代就已經(jīng)發(fā)生。

城市之間競(jìng)爭(zhēng)的殘酷在于，一步跟不上，就步步跟不上，一旦落后，就會(huì)全面落后。

產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的遲滯或失敗，一定會(huì)導(dǎo)致人口的流失。

而人口的流失或失敗，一定會(huì)加劇產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的失敗。

對(duì)于北上廣深，這是一個(gè)正循環(huán)，而對(duì)于上面的二十五個(gè)城市，則是一個(gè)負(fù)循環(huán)。

在這里房?jī)r(jià)只是一個(gè)表現(xiàn)，而非原因。

但從房?jī)r(jià)中，你能看到此類城市萬(wàn)木蕭瑟的一切。

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那怎么解釋平頂山房?jī)r(jià)榮登中國(guó)官方最權(quán)威的房?jī)r(jià)漲幅排行榜首呢?

“玩脫了”

我的答案是。

在前文某居的朋友告訴我，對(duì)于地方政府，他有十幾種辦法讓房?jī)r(jià)按照預(yù)定的軌道統(tǒng)計(jì)，比如限制高價(jià)房備案，高價(jià)房和郊區(qū)房放在一起備案，高價(jià)房部分價(jià)格備案，部分價(jià)格以裝修入賬而避免備案。

總之，一句話，道高一尺魔高一丈，人民群眾的智慧是無(wú)窮盡的。

所以，以平頂山房?jī)r(jià)漲幅，抹平1.5%月度環(huán)比漲幅應(yīng)該是很輕松的。

要知道，平頂山前三個(gè)月的漲幅排名，分別是31、36、17，所以這個(gè)七月這個(gè)榜首很偶然，同樣不可持續(xù)，很可能由于某種偶然因素，沒(méi)有做好“數(shù)據(jù)處理”。

這是我的解釋，也是我能想到的唯一解釋。

最后送給大家一句話。

我并不愛(ài)用“陰謀論”來(lái)推測(cè)事情發(fā)展，但是當(dāng)所有的可能都排除之外，“陰謀論”或許是最接近真相的一個(gè)解釋。

米宅，研究全國(guó)城市的房地產(chǎn)宏觀數(shù)據(jù)、人口、經(jīng)濟(jì)、政策，用全國(guó)視野，去合理配置、規(guī)劃自己的地產(chǎn)投資。更是地產(chǎn)人的學(xué)習(xí)課堂，一起成長(zhǎng)，一起成為地產(chǎn)極客?！睹渍罚篗izhaiPlus

關(guān)鍵詞： 房?jī)r(jià) 平頂山