自2010年以來(lái)，菲律賓房?jī)r(jià)連漲八年，誘人的投資前景使各大海外置業(yè)者接踵而至，首都馬尼拉的房地產(chǎn)市場(chǎng)更是以穩(wěn)定的增值領(lǐng)先亞太的租金回報(bào)率。

隨著馬尼拉娛樂(lè)城的日益壯大成熟，大量的公司聚集在此，在網(wǎng)絡(luò)游戲主營(yíng)地區(qū)，公寓和房屋的租金上漲了超過(guò)了50%，堪稱(chēng)點(diǎn)燃菲律賓房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大驅(qū)動(dòng)力。

而在“一帶一路”越發(fā)深入的背景下，大量涌入的中國(guó)員工也激發(fā)了該地區(qū)住房的需求，不僅期房?jī)r(jià)格節(jié)節(jié)攀升，熱門(mén)地區(qū)的現(xiàn)房租賃也一時(shí)間供不應(yīng)求，以致于去年圍繞馬尼拉核心地區(qū)開(kāi)發(fā)的幾個(gè)新樓盤(pán)項(xiàng)目，全都出現(xiàn)開(kāi)盤(pán)售光盛況。

對(duì)于菲律賓房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這一現(xiàn)象是前所未有的。

那么，菲律賓房地產(chǎn)業(yè)是否能在已經(jīng)過(guò)半的2019年持續(xù)乃至超越前一年的輝煌?

答案應(yīng)該是肯定的!這并非一種盲目的樂(lè)觀。

全球資本以馬尼拉為核心加快流入菲律賓

2017年4月18日，菲政府正式推出一項(xiàng)名為“大建特建”的大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施投資計(jì)劃，準(zhǔn)備在六年內(nèi)投資8.4萬(wàn)億比索(約合1.16萬(wàn)億元人民幣),在全國(guó)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

受菲政府“大建特建”計(jì)劃的影響，大量外資以馬尼拉為中心，流入菲律賓，遍及宿務(wù)、長(zhǎng)灘等地。

2018年，菲律賓吸引的外商投資總額為9072億比索(約合人民幣1178億元)，比2017年菲律賓吸納的投資高出了約47.1%。在今年新獲得的總投資額中，來(lái)自中國(guó)的資金有487億元人民幣，占比達(dá)46.8%。

今年上半年，中國(guó)銀行作為聯(lián)席全球協(xié)調(diào)人，成功協(xié)助菲律賓共和國(guó)完成期限10年的15億美元主權(quán)債券的定價(jià)發(fā)行，顯示了國(guó)際投資者對(duì)菲律賓經(jīng)濟(jì)前景的信心。

另外，日本援助的價(jià)值2270比索的馬尼拉地鐵項(xiàng)目已于2月27日正式破土動(dòng)工。

種種跡象都在表明，大量外資的流入，為菲律賓帶來(lái)了一個(gè)欣欣向榮的市場(chǎng)。

中菲關(guān)系向好菲律賓成出國(guó)游新熱點(diǎn)

近兩年，中菲關(guān)系在持續(xù)改善，并且隨著“一帶一路”的深化，兩國(guó)之間的聯(lián)系也愈發(fā)緊密，加上本身就擁有豐富的旅游資源，菲律賓將因此成為繼泰國(guó)、馬代之后，國(guó)人出國(guó)游的新熱點(diǎn)之一。

根據(jù)菲律賓旅游部數(shù)據(jù)表示，雖然長(zhǎng)灘島去年因整頓環(huán)境關(guān)閉了半年之久，但2018年來(lái)菲外國(guó)游客人數(shù)超過(guò)710萬(wàn)人次，比2017年增加7.65%，其中中國(guó)游客數(shù)量增加約30%，達(dá)到130萬(wàn)人次。

菲律賓旅行社協(xié)會(huì)主席馬萊娜·詹代表示，菲律賓將努力改善旅游業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境，在提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)的同時(shí)，爭(zhēng)取降低游客旅游開(kāi)支，以吸引更多中國(guó)游客。

中國(guó)政府也已承諾全力以赴為菲引入200萬(wàn)名中國(guó)游客，預(yù)計(jì)2019年到菲游客數(shù)量將達(dá)到1000萬(wàn)。赴菲游客的增長(zhǎng)帶來(lái)的住宿需求，也同樣帶動(dòng)了菲律賓房產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)。

房產(chǎn)長(zhǎng)期需求強(qiáng)勁短期供應(yīng)量不足

作為菲律賓首都的馬尼拉，人口達(dá)2400多萬(wàn)，土地面積卻僅有683平方公里，城市人口密度達(dá)到37585人/平方公里，位居世界第一。如此高的人口密度必將對(duì)城市住房需求產(chǎn)生極大的影響。

由于菲律賓是一個(gè)土地私有制國(guó)家，所以幾乎沒(méi)有拆遷的情況，且一般項(xiàng)目施工期約5年，新交付房源不足，致使菲律賓租賃市場(chǎng)持續(xù)火爆，二手房市場(chǎng)活躍。

加上外國(guó)人可持有菲律賓同棟房產(chǎn)項(xiàng)目的40%，且不限購(gòu)，故而大量投機(jī)客前期購(gòu)置多套房產(chǎn)，在交房前拋售或交房后用于出租。

根據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析，預(yù)估2019年馬尼拉公寓全年銷(xiāo)售將突破6萬(wàn)套，到2019年底，馬尼拉對(duì)公寓住宅的需求將達(dá)到至少66萬(wàn)個(gè)單位，而屆時(shí)市場(chǎng)的總供應(yīng)量可能不到20萬(wàn)個(gè)單位，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足市場(chǎng)需求。

租金回報(bào)率全球前列領(lǐng)先亞太其他國(guó)家

在國(guó)外，衡量房?jī)r(jià)泡沫的標(biāo)準(zhǔn)是租售比(房?jī)r(jià)除以月租金)。若租售比小于300，則說(shuō)明具有投資價(jià)值，大于500就說(shuō)明存在嚴(yán)重泡沫。一般穩(wěn)定區(qū)間為300-400，而菲律賓目前僅有150左右。

去年胡潤(rùn)聯(lián)合斯維登置業(yè)發(fā)布了《2018年度全球房?jī)r(jià)指數(shù)》及《2018年度海外置業(yè)投資回報(bào)指數(shù)》報(bào)告，報(bào)告指出馬尼拉在2018年房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)10.3%，位列全球二十。

在投資回報(bào)率上，更是以16.2%躋身全球前23名，領(lǐng)先亞太其他國(guó)家，成為海外投資置業(yè)熱門(mén)地區(qū)。

結(jié)合以上幾點(diǎn)似乎可以預(yù)見(jiàn)，在人口和經(jīng)濟(jì)的雙重增長(zhǎng)下，加上投資的高回報(bào)性的特征，菲律賓房產(chǎn)儼然一片亟待開(kāi)發(fā)的藍(lán)海，將會(huì)吸引更多國(guó)際資本，點(diǎn)燃接下來(lái)十多年的樓市激情。

關(guān)鍵詞： 菲律賓房?jī)r(jià)