姬臣 制圖

東新、桃源、筧橋、運(yùn)河新城……最近，杭州又有6宗“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)”的地塊掛牌，將于9月10日正式出讓。

迄今，杭州市區(qū)“雙限”地塊已達(dá)16宗。由于設(shè)置了商品房限價(jià)，杭州未來(lái)一兩年的房?jī)r(jià)版圖，也隨著“雙限”地塊的增多而日漸成型。

第二批“雙限”地塊登場(chǎng)

新天地板塊限價(jià)4.5萬(wàn)元/m2

此次掛牌的6宗“雙限”地塊中，其中4宗位于主城區(qū)的筧橋新城、運(yùn)河新城、桃源和新天地板塊，其余2宗分別位于余杭區(qū)的臨平新城、仁和板塊。

起拍單價(jià)最高的東新單元地塊，位于城北新天地板塊，東新園東側(cè)，出讓面積16956m2，容積率2.1，可建面積35607.6m2，起拍樓面價(jià)23080元/m2，地價(jià)上限為29961元/m2，限商品住宅精裝銷售均價(jià)45000元/m2。東新單元已經(jīng)多年沒(méi)有宅地供應(yīng)，因此周邊無(wú)新盤(pán)在售，也沒(méi)有新房?jī)r(jià)格參考。而周邊二手房均價(jià)在4萬(wàn)~4.4萬(wàn)元/m2。

運(yùn)河新城地塊可建面積73408.4m2，起拍價(jià)18172元/m2，地價(jià)上限23621元/m2，限商品住宅精裝均價(jià)38000元/m2。

筧橋地塊可建面積83522m2，起拍價(jià)20947元/m2，上限價(jià)27173元/m2。同時(shí)，限商品住宅精裝均價(jià)40800元/m2。地塊東面緊鄰的在售樓盤(pán)龍湖大家九龍倉(cāng)·璟宸府，目前高層精裝售價(jià)40832元/m2?？梢钥吹?，該板塊高層限價(jià)幾乎未變。

另外，桃源地塊可建面積86248.4m2，起拍價(jià)16869元/m2，上限價(jià)21855元/m2，限商品住宅精裝均價(jià)34000元/m2。周邊目前在售的融創(chuàng)金成·臻藍(lán)府，近期毛坯高層成交均價(jià)31100元/m2。

再看余杭臨平新城商住地塊，由于商業(yè)比例較大，樓面價(jià)并不高?？山娣e272084.8m2，其中商業(yè)占比36%，起拍價(jià)7000元/m2，上限價(jià)9095元/m2，限精裝銷售均價(jià)24000元/m2。板塊內(nèi)在售項(xiàng)目金輝藍(lán)光·星奕云著，高層精裝均價(jià)19700元/m2，洋房精裝均價(jià)20486元/m2。

而仁和地塊，可建面積45247.5m2，起價(jià)7600元/m2，上限價(jià)9876元/m2，限精裝銷售均價(jià)2萬(wàn)元/m2。目前板塊內(nèi)無(wú)在售新盤(pán)參考。

16個(gè)板塊房?jī)r(jià)浮出水面

杭州限價(jià)版圖逐步成型

自“雙限”新政落地以來(lái)，杭州已出讓或已掛牌的涉宅地塊共有16宗。這也意味著，杭州目前有16個(gè)板塊，未來(lái)一兩年的新房?jī)r(jià)格已經(jīng)確定，杭州樓市的全新價(jià)格版圖初步成型。

16宗地塊中，有兩宗位于豪宅板塊，分別是望江新城、江河匯，均限價(jià)6.98萬(wàn)元/m2。由于錢江新城已無(wú)地可供，其他板塊也很難找出地段更優(yōu)越的地塊，因此6.98萬(wàn)元/m2的價(jià)格或?qū)⒃谖磥?lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，成為杭州新房?jī)r(jià)格的“天花板”。

在主城區(qū)，新天地、筧橋板塊分別限價(jià)4.5萬(wàn)元/m2、4.08萬(wàn)元/m2，運(yùn)河新城、下沙金沙湖、桃源分別限價(jià)3.8萬(wàn)元/m2、3.75萬(wàn)元/m2、3.4萬(wàn)元/m2。

蕭山區(qū)的房?jī)r(jià)“天花板”無(wú)疑是錢江世紀(jì)城，限價(jià)4.5萬(wàn)元/m2，已經(jīng)看齊主城區(qū)的新天地板塊;位列第二梯度的是限價(jià)3.75萬(wàn)元/m2的市北板塊，看齊金沙湖;南部臥城、空港新城則分別限價(jià)2.78萬(wàn)元/m2、2.05萬(wàn)元/m2;

余杭區(qū)目前掛牌的地塊不多，只有喬司、臨平新城和仁和，分別限價(jià)2.87萬(wàn)元/m2、2.4萬(wàn)元/m2、2萬(wàn)元/m2。富陽(yáng)區(qū)的首宗“雙限”地塊出現(xiàn)在銀湖，限價(jià)2.2萬(wàn)元/m2。

值得一提的是，錢塘新區(qū)新灣板塊限價(jià)1.8萬(wàn)元/m2，這是當(dāng)前唯一一宗限價(jià)低于2萬(wàn)元/m2的地塊。

運(yùn)河新城3.8萬(wàn)元/㎡限價(jià)

引發(fā)了熱議

“運(yùn)河新城要賣3.8萬(wàn)元/m2?太高了!”此次掛牌的6宗“雙限”地塊中，運(yùn)河新城地塊3.8萬(wàn)元/m2的限價(jià)(含3500元/m2精裝)引發(fā)熱議。

此前推出的不少“雙限”地塊，限價(jià)低于或者與周邊二手房?jī)r(jià)持平。但是像運(yùn)河新城地塊這樣，明顯高于周邊二手房?jī)r(jià)格的，目前還是第一個(gè)。

該地塊位于康橋謝村，金昌路以南，顧揚(yáng)路以西，京杭運(yùn)河的東岸。周邊除了一些安置房和經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，商品房項(xiàng)目不多。往南約2公里，石祥路和拱康路交界處的尚堂府，目前二手房成交價(jià)3.3萬(wàn)~3.5萬(wàn)元/m2;往北約3公里就是大家運(yùn)河之星，目前二手房均價(jià)3萬(wàn)元/m2左右。與大家運(yùn)河之星毗鄰的在售樓盤(pán)金科碧桂園博翠府，目前均價(jià)也還不到31000元/m2。

雖然同板塊樓盤(pán)不多，但是一橋之隔的運(yùn)河西岸，卻有多個(gè)樓盤(pán)。距離最近的錦河灣僅1公里左右，距萬(wàn)科北宸之光和濱江萬(wàn)家名城不到2公里。目前萬(wàn)科北宸之光二手房均價(jià)尚不到3.5萬(wàn)元/m2，濱江萬(wàn)家名城3.6萬(wàn)元/m2左右。

值得一提的是，運(yùn)河西岸目前的城市界面遠(yuǎn)勝東岸。西岸樓盤(pán)林立，配套已基本成熟。東岸舉目望去尚有大片空地，各類工程車出沒(méi)，幾乎看不到商業(yè)配套。距該地塊不到2公里的半山電廠，高聳的冷卻塔冒著白煙。

既然如此，3.8萬(wàn)元/m2的限價(jià)是否嚴(yán)重脫離實(shí)際?事實(shí)上，這一價(jià)格反映的是整個(gè)運(yùn)河新城板塊接下去的限價(jià)。根據(jù)最新規(guī)劃，作為城北新中心的運(yùn)河新城將在2022年之前基本建成，總計(jì)投入65億元，容納10萬(wàn)人口。運(yùn)河上的油庫(kù)碼頭將華麗轉(zhuǎn)身為藝術(shù)中心，而半山電廠要打造成城北最大的主題娛樂(lè)集聚區(qū)。產(chǎn)業(yè)上，運(yùn)河新城有智慧網(wǎng)谷小鎮(zhèn)作為支撐。

也就是說(shuō)，3.8萬(wàn)元/m2的限價(jià)已將運(yùn)河新城的發(fā)展利好充分考慮進(jìn)去了，同時(shí)這也是同板塊其他將售樓盤(pán)的價(jià)格風(fēng)向標(biāo)。

當(dāng)然，即便位于同板塊，各宗地塊的實(shí)際情況也各有不同。3.8萬(wàn)元/m2的房?jī)r(jià)是否偏高，從最后的成交地價(jià)中，可以反映出開(kāi)發(fā)商的判斷。

關(guān)鍵詞： 杭州 雙限