樓市疾行，深圳減速。7月15日，深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)，從延長(zhǎng)住房限購(gòu)年限、明確夫妻離異購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)，到完善差別化住房信貸等八方面，全面升級(jí)限購(gòu)、信貸等購(gòu)房要求。眼下，隨著國(guó)內(nèi)疫情逐步得到遏制，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)加速回溫。在“房住不炒”的總基調(diào)下，杭州、寧波等地也進(jìn)入政策降溫期。展望下半年，業(yè)內(nèi)認(rèn)為全面收緊可能性不大，政策端總體保持溫和，但深圳限購(gòu)作為政策信號(hào)，為其余正處樓市上升期的城市提供了借鑒。

提高社保繳納年限

深圳樓市限購(gòu)令下達(dá)早有預(yù)兆。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年5月，深圳新房、二手房?jī)r(jià)格分別環(huán)比上漲0.6%和1.6%，位列全國(guó)第二，漲幅創(chuàng)下年內(nèi)新高。而房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)因則是市場(chǎng)需求的過(guò)快升溫。6月10日晚，深圳金融街華發(fā)融御華府曾出現(xiàn)百人連夜排隊(duì)等認(rèn)籌的現(xiàn)象，因人數(shù)過(guò)多引來(lái)清場(chǎng)。

此次《通知》一改此前落戶即可購(gòu)房的規(guī)定，對(duì)購(gòu)房者作出社保繳納年限要求。其中，深戶居民家庭、成年單身人士(含離異)須在本市落戶滿三年，且能提供購(gòu)房之日前在本市連續(xù)繳納36個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明，方可購(gòu)買(mǎi)商品住房。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師王小嬙說(shuō)，調(diào)整商品住房限購(gòu)年限的規(guī)定較為嚴(yán)厲，這條政策將抑制一些投資者通過(guò)落戶途徑購(gòu)買(mǎi)商品住宅的行為，進(jìn)而緩解短期供需矛盾。

值得注意的是，《通知》精準(zhǔn)打擊了特定群體炒房投資的需求。按照此次規(guī)定，夫妻離異的，任何一方自離異之日起三年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。

王小嬙指出，《通知》針對(duì)婚姻狀況提出相應(yīng)限購(gòu)策略，是為了繼續(xù)遏制居民借“假離婚”炒房的動(dòng)機(jī)。政策收緊是市場(chǎng)過(guò)熱的必然結(jié)果，房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵詞依舊是“房住不炒”“因城施策”和“房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展”。

此外，該《通知》還對(duì)影響居民購(gòu)房意愿較大的信貸及稅收均作出調(diào)整，并細(xì)化和明確了普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。例如，《通知》以購(gòu)房者在當(dāng)?shù)厥欠駬碛蟹慨a(chǎn)和貸款情況為依據(jù)，提出不同首付比例的差別化信貸政策;將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由兩年調(diào)整到五年。而普通住宅是指，單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米及以下或單套住房建筑面積144平方米及以下，實(shí)際成交總價(jià)低于750萬(wàn)元的住房。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次政策具有很強(qiáng)的信號(hào)性意義。深圳的此類(lèi)做法，至少說(shuō)明今年的政策風(fēng)向。雖然受疫情壓力影響，樓市面臨較大壓力，但房?jī)r(jià)上漲過(guò)快同樣違背穩(wěn)房?jī)r(jià)的導(dǎo)向。后續(xù)其他房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，將陸續(xù)出臺(tái)此類(lèi)政策。

一線樓市復(fù)蘇

深圳樓市的超速回暖并非孤例。據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的房?jī)r(jià)信息來(lái)看，北京、上海和廣州等一線城市的房?jī)r(jià)表現(xiàn)同樣搶眼。

最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年5月，一線城市新房、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比回升明顯。作為樓市風(fēng)向標(biāo)，二手房?jī)r(jià)直觀反映出前述一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策波動(dòng)。北京市二手房?jī)r(jià)則經(jīng)歷了一波“過(guò)山車(chē)式”波動(dòng)。5月，北京二手房?jī)r(jià)以1.8%的環(huán)比漲幅領(lǐng)跑。對(duì)此，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，此輪漲價(jià)行情源于學(xué)區(qū)房政策調(diào)整的短時(shí)刺激。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，北京是特例，雖然5月出現(xiàn)了少有的升溫，但6月因?yàn)橐咔榈淖兓袌?chǎng)經(jīng)歷快速降溫。“整體看，當(dāng)下北京房地產(chǎn)市場(chǎng)再次回到了4月水平，7月有望逐漸再次回到正軌，畢竟多數(shù)房企要沖半年報(bào)。”

與北京略有不同，上海和廣州市場(chǎng)總體波動(dòng)不強(qiáng)烈，整體呈穩(wěn)中有升。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，上海市商品住宅成交均價(jià)同比上升7%。二手房?jī)r(jià)在二季度逐步恢復(fù)正常并于5月以2.8萬(wàn)套成交量創(chuàng)2016年10月以來(lái)新高。雖受疫情波動(dòng)影響，6月市場(chǎng)有所降溫，但交易量仍達(dá)2.7萬(wàn)套;同時(shí)，隨著房企的陸續(xù)復(fù)工，廣州樓市銷(xiāo)售節(jié)奏明顯加快，成交量也實(shí)現(xiàn)四連漲。

轉(zhuǎn)向“部分收緊”

由于房?jī)r(jià)預(yù)期上漲，帶動(dòng)了部分城市樓市的過(guò)快拉升。新房多盤(pán)出現(xiàn)萬(wàn)人搖，部分千萬(wàn)豪宅出現(xiàn)搶購(gòu)。“進(jìn)入下半年，在‘房住不炒’，因城施策的原則下，樓市過(guò)熱的城市仍會(huì)跟進(jìn)收緊調(diào)控。”王小嬙說(shuō)。除此次政策提及的深圳之外，近期已有寧波、杭州和東莞等城市相繼下達(dá)房地產(chǎn)收緊措施。

例如，7月6日，寧波出臺(tái)包括擴(kuò)大限購(gòu)區(qū)域范圍、穩(wěn)地價(jià)、打擊捂盤(pán)惜售等十條穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策;7月2日，杭州出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步明確商品住房公證搖號(hào)公開(kāi)銷(xiāo)售有關(guān)要求的通知》，明確以高層次人才家庭優(yōu)先購(gòu)房方式購(gòu)買(mǎi)的新建商品住房五年內(nèi)不得上市交易。

張大偉指出，即便今年上半年出臺(tái)不少“救市”政策，但降低首付的政策基本全部被叫停，松綁限購(gòu)的政策也會(huì)收回。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)已經(jīng)累計(jì)超12城出現(xiàn)了政策一日游。

關(guān)鍵詞： 樓市