自2016年中央經(jīng)濟工作會議首次提出“房住不炒”，這一表述貫穿“十三五”始終。“十四五”規(guī)劃綱要再次將“房住不炒”納入其中，釋放出了對房地產(chǎn)市場調(diào)控的明確信號。在新的城市化道路和城市化戰(zhàn)略下，該怎么看待未來的房價?城市化的前景又在何方?

中心城市仍存上漲空間 結(jié)構(gòu)改革難度大

“十四五”規(guī)劃提出，要完善住房市場體系和住房保障體系。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡。

在未來五年，我國的房價走向如何?對此，北京大學(xué)國家發(fā)展研究院院長姚洋教授表示，一般會認(rèn)為中國的房地產(chǎn)不可能大漲。

“九個中心城市和城市群的房價恐怕還有上漲的空間。”姚洋教授指出，“但是由于推進新的城市化道路和城市化戰(zhàn)略，而非中心城市區(qū)域的房價就難以維持，特別是那些人口流出比較嚴(yán)重的城市，房價下行的壓力更大。”

北京大學(xué)國家發(fā)展研究院盧鋒教授認(rèn)為，多年前的研究就發(fā)現(xiàn)，房子是人們對美好生活最基本的需求之一，再加上投資，需求一直是比較旺盛的。

“中國的房地產(chǎn)建造能力也是世界一流的，但房價還與供地體制有關(guān)系，在城市化過程中，房地產(chǎn)(住宅)所消耗的土地占比很小，小到超出我們很多人的預(yù)期或直觀感受?，F(xiàn)在看來結(jié)構(gòu)改革的難度比想象的要大。”

在盧鋒教授看來，在根本性的結(jié)構(gòu)改革實現(xiàn)之前，房地產(chǎn)調(diào)控不是取消的問題，而是不斷加碼或略微放松的問題。

未來城市化前景：九個中心 兩大方向

數(shù)據(jù)顯示，2020年年末，我國常住人口城鎮(zhèn)化率超過60%，這離發(fā)達國家80%以上的城鎮(zhèn)化率還有一定差距。

針對這一問題，“十四五”規(guī)劃中提出，堅持走中國特色新型城鎮(zhèn)化道路，深入推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，以城市群、都市圈為依托促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)聯(lián)動、特色化發(fā)展，使更多人民群眾享有更高品質(zhì)的城市生活。

根據(jù)姚洋教授的觀察和研究，“十四五”規(guī)劃中將城市化與城鎮(zhèn)化開始并用，是一個非常重要的信號。

他分析認(rèn)為，未來的城市化有兩個方向。“一個是東部沿海地區(qū)人口的再集中，以及中西部重點城市人口的再集中，推進以核心城市為龍頭的城市化群。”

目前，中國已經(jīng)宣布了北京、天津、上海、廣州、成都、重慶、武漢、鄭州、西安等9個中心城市名單。姚洋教授認(rèn)為，圍繞這9個城市會形成7大城市化區(qū)域，包括京津冀、長三角、珠三角、長江中游、四川盆地、西安咸陽、鄭州開封等。

為此，他建議，應(yīng)大力推進戶籍、高考等相關(guān)制度的改革，減少人口自由流動的阻力。同時，隨著鄉(xiāng)村人口向縣城的集中，將出現(xiàn)縣城與鄉(xiāng)村融合的新型城鎮(zhèn)化，要大力發(fā)展縣域經(jīng)濟，并推進公共服務(wù)均等化，通過農(nóng)村地區(qū)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進鄉(xiāng)村振興，使更多的農(nóng)民轉(zhuǎn)型變新產(chǎn)業(yè)工人，并獲得適度的社會保障。

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