商務(wù)公寓在深圳樓市即將成為過(guò)去式。近日，深圳市規(guī)劃和自然資源局在《深圳市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》修訂意見中剔除了“商務(wù)公寓”的表述，這是繼2020年7月31日深圳宣布停止審批商務(wù)公寓之后，官方明確土地供應(yīng)中不再有商務(wù)公寓這一類別，從根本上封堵了商務(wù)公寓的供應(yīng)。

功能定位不清晰

商務(wù)公寓本來(lái)是給商務(wù)人士提供短期商務(wù)和居住的一類產(chǎn)品。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，在深圳上世紀(jì)80-90年代招商引資，各省市紛紛在深圳建辦事處、分公司的背景下，商務(wù)公寓的出現(xiàn)契合了當(dāng)時(shí)的時(shí)代背景。但現(xiàn)在，各類酒店、租賃住房、長(zhǎng)租公寓、分時(shí)租賃等得到長(zhǎng)足發(fā)展，商務(wù)公寓已經(jīng)沒(méi)有存在的價(jià)值。

記者對(duì)比深圳市規(guī)劃和自然資源局于2019年10月發(fā)布的《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》條文發(fā)現(xiàn)，此次重新修訂的準(zhǔn)則中，商業(yè)用地主導(dǎo)用途中“商務(wù)公寓”的描述已被刪除。同時(shí)，在“建筑與設(shè)施用途分類指引”類別中，也不再有“商務(wù)公寓”的字眼。

中指研究院深圳分院研究總監(jiān)童曉玲指出，《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》的修訂意味著后續(xù)商務(wù)公寓將退出深圳市場(chǎng)。此次關(guān)于商務(wù)公寓的政策調(diào)整，是與去年發(fā)布的政策相呼應(yīng)和銜接，政策實(shí)施的目的也是一致的，符合國(guó)家相關(guān)政策和深圳的實(shí)際管理需求，有利于進(jìn)一步規(guī)范管理和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

“商務(wù)公寓早期在一定程度上發(fā)揮了商務(wù)辦公區(qū)配套的作用。近年來(lái)，商務(wù)公寓呈現(xiàn)出明顯的類住宅化傾向，已偏離‘服務(wù)商務(wù)人士’‘短期住宿’的目的。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)記者分析稱，“商務(wù)公寓用地性質(zhì)是商業(yè)辦公，但實(shí)際用途是居住，這導(dǎo)致打著公寓的幌子搞類住宅等亂象滋生，擾亂了供應(yīng)體系，而且誕生了一大批違規(guī)建筑，常常引發(fā)業(yè)主維權(quán)。同時(shí)，還出現(xiàn)了消防安全隱患，畢竟住宅的消防要求高于商辦。”

他進(jìn)一步表示：“未來(lái)，居住用地就是70年產(chǎn)權(quán)，商辦就是40年或50年產(chǎn)權(quán)，不能再出現(xiàn)介于二者之間的產(chǎn)品，浪費(fèi)寶貴的土地資源。取消商務(wù)公寓，事實(shí)上給居住用地騰出了寶貴的空間，也杜絕了打著商辦的幌子搞住宅開發(fā)行為。”

已有商務(wù)公寓合理轉(zhuǎn)化

記者發(fā)現(xiàn)，深圳在封堵商務(wù)公寓的同時(shí)，也放松了對(duì)歷史遺留的商務(wù)公寓的限制。2月底，深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于商務(wù)公寓、宿舍配建燃?xì)夤艿涝O(shè)施問(wèn)題的通知》，明確允許新建和已建成的商務(wù)公寓、宿舍項(xiàng)目使用燃?xì)夤艿?。通知指出，已建成的商?wù)公寓項(xiàng)目需要使用管道燃?xì)獾?，?yīng)當(dāng)滿足國(guó)家和省區(qū)市有關(guān)技術(shù)規(guī)范要求。新建商務(wù)公寓、宿舍項(xiàng)目建設(shè)單位如需使用燃料，應(yīng)當(dāng)將燃?xì)夤艿拦こ膛c主體工程同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步投入使用。“近年來(lái)深圳的政策鼓勵(lì)城中村改造為長(zhǎng)租公寓，鼓勵(lì)將空置率偏高的寫字樓項(xiàng)目改造為保障性住房，鼓勵(lì)已批商務(wù)公寓項(xiàng)目轉(zhuǎn)為可售型人才房，所有的動(dòng)作都指向一個(gè)簡(jiǎn)單的目標(biāo)：鼓勵(lì)現(xiàn)有物業(yè)向住宅的轉(zhuǎn)化，解困深圳住房問(wèn)題。”中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)副主任宋丁表示。

實(shí)際上，住宅產(chǎn)品稀缺、商務(wù)公寓過(guò)剩的現(xiàn)象在深圳長(zhǎng)期存在。Wind(萬(wàn)得)數(shù)據(jù)顯示，2018年以來(lái)，每年公寓的供應(yīng)量都達(dá)到成交量的2倍，2020年深圳批售商務(wù)公寓24910套，但成交量為11735套，成交均價(jià)每平方米63349元，和住宅均價(jià)的大幅上漲形成明顯反差。

宋丁表示，去年深圳公寓產(chǎn)品積壓嚴(yán)重，但與此同時(shí)住宅產(chǎn)品卻極度稀缺，整個(gè)市場(chǎng)呈現(xiàn)出嚴(yán)重的矛盾，所以住建部門希望通過(guò)出臺(tái)政策調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。

去化壓力依然較大

“以后商務(wù)公寓產(chǎn)品就沒(méi)有了，賣一套少一套。我們最近在清盤，85平方米的戶型目前還剩兩套。”位于深圳市福田區(qū)八卦嶺某公寓項(xiàng)目的銷售員告訴記者，在深圳妯臺(tái)公寓可以通燃?xì)獾恼叱雠_(tái)后，項(xiàng)目單日賣出了14套，這對(duì)于一直不溫不火的深圳公寓市場(chǎng)實(shí)屬罕見。

“我們也沒(méi)料到市場(chǎng)這么敏感。”該銷售員對(duì)記者表示，3月1日后，整個(gè)公寓市場(chǎng)要么直接漲價(jià)，要么取消了以前的折扣優(yōu)惠。他介紹道，該項(xiàng)目近期取消了30萬(wàn)-50萬(wàn)元的折扣優(yōu)惠。

宋丁認(rèn)為，雖然目前深圳部分商務(wù)公寓銷售回暖，但整體來(lái)看依然存在去化壓力，有的項(xiàng)目借機(jī)炒作不可取。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，雖然2020年年中已停止審批商務(wù)公寓，但全年下來(lái)還是批售項(xiàng)目46個(gè)，未來(lái)可供應(yīng)24910套。截至2020年12月底，深圳商務(wù)公寓存量可售套數(shù)24118套，去化周期高達(dá)23個(gè)月。與之形成鮮明對(duì)比的是，深圳新房住宅存量去化時(shí)間僅約8個(gè)月。

據(jù)記者了解，深圳商務(wù)公寓市場(chǎng)分化嚴(yán)重。中介人員介紹說(shuō)，目前受歡迎的要么是小戶型，比如40平方米左右的容易出租，要么是通燃?xì)?、民水民電，可積分、落戶、帶學(xué)位，有很大住宅替代功能的公寓。

對(duì)于公寓市場(chǎng)近期的表現(xiàn)，李宇嘉對(duì)記者表示，深圳公寓新規(guī)出臺(tái)后，短期內(nèi)公寓市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)上行行情，但總體來(lái)看影響不會(huì)太大。

李宇嘉提醒消費(fèi)者，公寓在產(chǎn)品屬性上依然存在硬傷，商務(wù)公寓的土地性質(zhì)一般是二類居住用地、商住用地或商業(yè)用地，產(chǎn)權(quán)一般在40-50年，首付需要五成并且貸款僅有10年，置業(yè)成本和持有成本相對(duì)較高。

此外，公寓在轉(zhuǎn)讓時(shí)需要繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、個(gè)稅等稅費(fèi)，相對(duì)普通住宅來(lái)說(shuō)交易成本較高。一位中介人員向記者舉例，一套總價(jià)約300萬(wàn)元的公寓稅費(fèi)至少要15萬(wàn)元。

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