高房價帶來的沖擊可能比疫情還要嚴(yán)峻

正當(dāng)多個城市因樓市過熱受到約談之際，佛山樓市卻迎來了自己的小陽春。

近日，華潤置地以22000元/平方米拿下了陳村鎮(zhèn)建設(shè)大廈西側(cè)地塊(以下簡稱陳村地塊)，一舉刷新了佛山的樓面價。此舉不僅捅破了佛山樓面價的天花板，而且再現(xiàn)了“面粉貴過面包”，把佛山推到了風(fēng)口浪尖。

而就在前一天，住建部有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)剛剛約談廣州、東莞等樓市過熱城市的政府負(fù)責(zé)人，要求堅決遏制投機炒房。

“地王”出爐之后，引發(fā)市場連鎖反應(yīng)。目前，佛山不少熱門板塊呈現(xiàn)出量價齊升。有佛山房產(chǎn)行業(yè)人士向中國新聞周刊表示，在千燈湖板塊，今年2月份掛牌價310萬的89平方米住宅，到4月份直接加價到410萬。

在其他城市調(diào)控加碼的背景下，佛山樓市為何再掀熱潮?這輪房價上漲，對以制造業(yè)著稱且正處于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級關(guān)鍵期的佛山，又會帶來哪些影響?

捅破樓面價天花板

陳村地塊是今年佛山順德土地推介會上重點推介商住地之一，占地11.7萬平方米，總建筑面積28.9萬平方米，起拍價10801元/平方米。

該地塊歷經(jīng)超1小時111輪競價，吸引了碧桂園、越秀地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、萬科、華潤置地、美的置業(yè)、綠城中國、中國金茂、保利發(fā)展、金地集團、招商蛇口等21家房企進擊角逐。

當(dāng)天開拍不到40分鐘，地塊報價已飆到40億元以上。到101輪，地塊總價飆到60億以上。最終，華潤置地一次性加價6000萬元，以總價64.5029億元成功競得陳村地塊，溢價107%，一舉刷新佛山地價。

陳村地塊周邊不少入市新項目售價僅在2萬元/平方米左右，再現(xiàn)“面粉貴過面包”的現(xiàn)象。

貝殼找房顯示，目前陳村在售的一手住宅不到10個。其中，太平洋國際花園單價在24000元/平方米左右，世茂國風(fēng)濱江在21000元/平方米左右，卓越碧桂園天悅灣在20000元/平方米左右。陳村片區(qū)整體處于20000~30000元/平方米左右。

當(dāng)?shù)囟辔蝗耸拷榻B，去年陳村片區(qū)樓盤開盤價到17000元/平方米已屬于高位。

華潤置地捅破佛山樓面價天花板，只是近期佛山樓市火熱的一個縮影。

據(jù)統(tǒng)計，今年1~3月佛山合計網(wǎng)簽成交321.35萬平方米商品住宅，同比增長94.8%，累計網(wǎng)簽套數(shù)達28660套，同比增長93%，一季度成交總額高達563.55億元，刷新近5年歷史新高，且同比大漲122.6%。

克而瑞研究中心指出，自2017年調(diào)控以來，從成交量來看，今年一季度佛山樓市的成交面積和套數(shù)均稍低于2017年同期，而最終成交金額卻高出兩百多億，主要是由于近年佛山樓市行情高漲，商品住宅成交均價不斷攀升。一季度佛山商品住宅成交均價最新值達17537元/平方米，較2017年上升72.4%。

目前，佛山不少熱點區(qū)域二手房的漲幅驚人。比如，位于南海千燈湖板塊中海寰宇天下小區(qū)，一戶今年2月份掛牌價310萬的89平方米住宅，到4月份，業(yè)主加價到410萬。相關(guān)中介告訴中國新聞周刊，像中海寰宇天下這樣的熱門小區(qū)，今年以來均價上漲達1萬元每平方米。千燈湖其他小區(qū)，今年每平米均價漲幅也在2500元到5000元。

不過，佛山樓市也呈現(xiàn)冷熱不一。此輪漲價熱潮，主要集中在佛山限購區(qū)域。中國新聞周刊走訪佛山不限購區(qū)域，比如三水、高明等區(qū)域，不論一手房市場還是二手房市場，都相對平穩(wěn)。

形同虛設(shè)的限購政策?

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向中國新聞周刊分析，此輪佛山樓市的漲價屬于補漲。這兩年周邊的東莞、廣州、深圳都漲的比較多，目前珠三角其熱點城市調(diào)控升級，不少熱錢或投資力量轉(zhuǎn)戰(zhàn)佛山。

“我們公司的樓盤被不少外地炒房客盯上了。”有房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向中國新聞周刊透露，此輪房價上漲最大貢獻是外地客，“有東莞和深圳來的，但是廣州的最多”。

據(jù)悉，佛山的樓市限購區(qū)僅有禪城全區(qū)，南海區(qū)的桂城、大瀝、里水，順德區(qū)的樂從、北滘、陳村、大良，其他區(qū)域均不限購。

2019年3月，佛山市認(rèn)定為優(yōu)粵佛山卡A卡、B卡、C卡、T卡的人才，享受佛山市戶籍人口購房政策。除此之外，在市工作、具有本科及以上學(xué)歷或中級工及以上職業(yè)資格的人才，首套購房不受戶籍和個稅、社保繳存限制。

2021年1月26日佛山市發(fā)布的《人力資源和社會保障局關(guān)于新冠肺炎疫情期間明確優(yōu)粵佛山卡T卡申領(lǐng)對象的通知》顯示，具有全日制大專學(xué)歷證書，或具有國家職業(yè)資格四級(中級工)證書、五級(初級工)證書的相關(guān)人員，可申領(lǐng)優(yōu)粵佛山卡T卡。

不過，即使是有限的限購政策，也有多種“破限購”的方法。

有當(dāng)?shù)刂薪楦嬖V中國新聞周刊，即使學(xué)歷不符合要求，只要花3500元，等待20天左右，就可以輕松獲得“中級證”，從而規(guī)避限購;如果在限購區(qū)域有一套房還想再購買房產(chǎn)，還有渠道辦理佛山人才卡，繼續(xù)購買第二套。

相比佛山，受制于2020年以來嚴(yán)格的調(diào)控政策，珠三角其他熱點城市深圳、廣州、東莞，房產(chǎn)市場受到不同程度的限制。

2021年3月，廣州新房網(wǎng)簽不足萬套，同比下跌37%;東莞2021年3月新房網(wǎng)簽僅2173套，同比下跌近20%;深圳受二手房參考價政策的影響，2021年3月二手房過戶量也同比下跌超20%。

另一方面，李宇嘉認(rèn)為，今年佛山限購區(qū)域房價上漲，高地價是關(guān)鍵的推動力。

2016年10月，佛山開始實施限購區(qū)土拍限價，這也是一直以來佛山整體樓市保持較為穩(wěn)定的原因之一。但自2020年4月，佛山開始大范圍取消了土拍限價。截至目前，限購區(qū)土拍基本不再設(shè)最高限價，佛山土地市場供需兩旺。

據(jù)統(tǒng)計，2020年佛山共成交商住地110宗，成交總金額達1243億元，位列全國300多座城市土地出讓金排行第8。其中共有31宗商住地樓面地價每平方米超萬元。

值得注意的是，樓面價每平方米過萬的出讓地，幾乎都集中在限購區(qū)，順德區(qū)9宗、南海區(qū)12宗、禪城區(qū)10宗。

警惕高房價沖擊

作為坐擁“萬億GDP”的新一線城市，佛山近年來人口持續(xù)增長，2020年常住人口到達815萬。此外，佛山軌道交通也迎來利好。比如，佛山2號線、廣州7號線、廣佛環(huán)線等，預(yù)計都在近一兩年通車。

然而，佛山2020年全市地區(qū)生產(chǎn)總值為10816.47億元，僅比上年增長1.6%，增速在萬億GDP城市中墊底。2020年，佛山全年社會消費品零售總額3289.09億元，更是同比下降10.8%。

上述數(shù)據(jù)背后，是佛山正處于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級關(guān)鍵期。佛山多年來賴以生存的傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)，在產(chǎn)業(yè)升級以及村級工業(yè)園改造的影響下，正面臨轉(zhuǎn)型陣痛。

自上世紀(jì)80年代起，最早捕捉市場先機的一批佛山人，開始涉足鋁型材、家具、服裝、陶瓷等行業(yè)，逐漸形成了今天佛山26個專業(yè)鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)布局。上世紀(jì)90年代，村級工業(yè)園興起，培育出體系完整的產(chǎn)業(yè)鏈。

然而，扮演了珠三角制造業(yè)搖籃角色的村級工業(yè)園，近年來，不斷被詬病為擠占大量空間、影響產(chǎn)業(yè)升級的重要因素。

據(jù)《南方日報》報道，2020年1月~10月，僅佛山市南海區(qū)已拆除、整理土地32086.92畝，完成年度計劃的106.96%。目前，南海區(qū)已累計拆除、整理土地58281.3畝，完成計劃的97.14%。集聚佛山中小企業(yè)的載體——村級工業(yè)園正面臨大規(guī)模的改造。

來自佛山市政府網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示，2020年1月~8月優(yōu)勢傳統(tǒng)工業(yè)增加值同比下降4.2%。

有佛山當(dāng)?shù)匦∑髽I(yè)主不無擔(dān)憂地向中國新聞周刊表示，佛山的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)是第二產(chǎn)業(yè)，制造業(yè)是佛山的根，而且大部分都是小微企業(yè)。樓市飆高，物價會相應(yīng)提升，用工成本、房租費用都會提升，房價帶來的高成本沖擊甚至可能比疫情還要嚴(yán)峻。

另一方面，隨著地價不斷上漲，近年來佛山土地財政收獲頗豐。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2020年佛山出讓110宗經(jīng)營性用地，成交總建達1458.21萬/平方米，同比上漲37.95%;共計收入1243.83 億元，同比大增70.01%。

面對樓市熱潮，3月31日佛山市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金抵押貸款政策的知》，對貸款額度、發(fā)放對象標(biāo)準(zhǔn)等進行了調(diào)整。個人貸款最高額度由50萬元降為30萬元;停止向已有兩套住房的家庭發(fā)放貸款等。

但僅僅降低公積金額度，對于佛山樓市熱潮，能否起到抑制作用?在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵時期，如何管控好房地產(chǎn)市場，考驗著佛山的智慧。

關(guān)鍵詞： 高房價 沖擊