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5年前出于投資目的買房的賺錢效應(yīng)在慢慢消失。

如果說博林君瑞，因?yàn)榕c學(xué)區(qū)房失之交臂疊加市場(chǎng)大環(huán)境因素，二手房成交價(jià)從高峰的8萬+/平一路回落到參考價(jià)的水平，是沙井5年前入市最不走運(yùn)的小區(qū)，那么現(xiàn)在這把交椅交到了華強(qiáng)城市花園手里。

2018年6月開盤均價(jià)約4.4萬/平的博林君瑞，在2022年12月18日成交一套89平總價(jià)530萬，成交單價(jià)約5.69萬/平。

按照5年前的5.39%利率水平貸款，三成首付，貸款274.12萬，持有53個(gè)月，還貸利息63.21萬，至少業(yè)主是小賺75.19萬（ 530-89*4.4-63.21 ）。

但輪到華強(qiáng)城市花園一期，似乎運(yùn)氣就沒這么好了。

與同年入市的博林君瑞相比，華強(qiáng)城城市花園一期，是當(dāng)年沙井新房的當(dāng)紅炸子雞，1240套住宅的體量，開盤當(dāng)天就賣出了1100+套。

最近華強(qiáng)城市花園一期成交了一套價(jià)格水平超出市場(chǎng)預(yù)期的房源，成交單價(jià)48614萬/平，總價(jià)800萬，瞬間引起了房產(chǎn)圈人的關(guān)注。

小區(qū)2018年11月27日開盤，164平左右的房源都在4棟B區(qū)位置，備案登記的價(jià)格范圍單價(jià)區(qū)間約4.47萬-4.76萬/㎡，總價(jià)區(qū)間約734.69-780.68萬/套。

如果按三成首付，房貸利率5.39%，持有時(shí)間50個(gè)月來具體計(jì)算，業(yè)主虧損資金46.98—100.12萬。

這還沒算上交易的稅費(fèi)，房子還差8個(gè)月才到免稅期，若算上，虧損就更多了。

現(xiàn)在小區(qū)房源普遍掛牌5.9萬-7.4萬/平，個(gè)別房源甚至掛到84513元/㎡，明顯比成交的房源高出不少。

可能有人會(huì)說，這套房源是孤例啊，并不能作為參考。

但不管是什么原因?qū)е铝说蛢r(jià)成交，市場(chǎng)以后的成交錨點(diǎn)，基本都會(huì)以這套房子為參照。

一方面，市場(chǎng)上的買家，不會(huì)過于計(jì)較房子到底是因?yàn)槭裁丛虮怀鍪邸?/P>

另一方面，小區(qū)基本沒有歷史成交數(shù)據(jù)作為參考，只能以這套作為小區(qū)在二手市場(chǎng)首次成交的典型。

另外需要注意的是，華強(qiáng)城市花園一期作為參考價(jià)出臺(tái)后才解除限售限制的小區(qū)，就意味著這套房源的成交沒有參考價(jià)限制，完完全全就是純粹的市場(chǎng)行為，更具備市場(chǎng)的參考性。

換句話說，即使沒有參考價(jià)指導(dǎo)成交小區(qū)已經(jīng)很難賣得起價(jià)了，那么小區(qū)其他掛牌 6萬/平、7萬/平甚至8萬/平的價(jià)格，基本就沒有什么價(jià)格優(yōu)勢(shì)了。

而且就算小區(qū)掛牌價(jià)壓實(shí)在6-7萬/平，周邊新房限價(jià)5.4萬-5.7萬/平，潛在供應(yīng)體量近萬套，也能把華強(qiáng)城市花園的二手房?jī)r(jià)格壓得死死的。

再加上華強(qiáng)城市一期和三期自身的總戶數(shù)就達(dá)到了1704套，一二手房的供應(yīng)量并不缺。

所以對(duì)于華強(qiáng)城市花園，甚至沙井的其他次新小區(qū)來說，考驗(yàn)才剛剛開始。

實(shí)際上，華強(qiáng)城市花園一期成交的這套房源，也說明了一件事——隨著越來越多不在參考價(jià)指導(dǎo)范圍的小區(qū)出現(xiàn)，這些小區(qū)正慢慢驗(yàn)證5年前買房人的眼光。

可以說華強(qiáng)城市花園就是2018年入市新房的一面鏡子，成交效應(yīng)，會(huì)是蝴蝶翅膀的一次煽動(dòng)。

小女警粗略地統(tǒng)計(jì)了下，2018年2月8日后入市，截至2020年2月8日的新房，已經(jīng)可以解除限售的（ 也就是在指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)后才滿3年限售期 ）住宅小區(qū)，超過了91個(gè)，其中已經(jīng)在中介平臺(tái)掛出房源的有33個(gè)。

其中不乏前兩年就已有所成交的小區(qū)。

而從近期掛牌來看，保守估計(jì)11個(gè)小區(qū)，無論是名義上的賬面，還是實(shí)賬，是處于虧損的。

就算賬面沒有虧損，有些小區(qū)的業(yè)主，實(shí)賬上已經(jīng)有損失。

比如深城投中城花園一期，2023年2月23日，成交一套121平房源，成交總價(jià)460萬，均價(jià)3.8萬/平。

按三成首付，5.93%利率計(jì)算，持有51個(gè)月，還貸利息79.03，賬面虧損約127.23萬（ 460-121*4.2-79.03 ）。

這就意味著，即使是2018年低位上車，依舊很多人并沒有吃到2020年大行情紅利。

而且隨著到期解除限售的房子越來越多，這些小區(qū)也會(huì)慢慢集中掛牌供應(yīng)，就算沒有“指導(dǎo)價(jià)”壓制，跑贏大市的概率也會(huì)越來越小。

所以建議大家對(duì)房子的心態(tài)建議放平一些，放下靠房子套利的執(zhí)念，對(duì)房子的關(guān)注回歸到最基本的居住屬性。

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