摘 要

中金山東高速REIT啟動詢價程序。9月18日，中金基金和中金公司發(fā)布中金山高集團高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金基金份額詢價公告，基金管理人和財務(wù)顧問協(xié)商確定本次詢價區(qū)間為7.463元/份-7.836元/份，并將通過網(wǎng)下詢價最終確定基金份額的認購價格。

市場表現(xiàn)方面，本周REITs市場下行，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT（1.85%）領(lǐng)漲。大類資產(chǎn)方面，中證REITs指數(shù)下跌0.57%，REITs總指數(shù)下跌0.41%，產(chǎn)權(quán)REITs指數(shù)下跌0.16%，經(jīng)營權(quán)REITs指數(shù)下跌0.83%。大類資產(chǎn)角度，REITs總指數(shù)跑輸滬深300指數(shù)1.22個百分點，跑輸中證全債指數(shù)0.28個百分點，跑贏南華商品指數(shù)0.84個百分點。細分類別方面，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT、中金普洛斯REIT、嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT領(lǐng)漲，漲跌幅分別為1.85%、1.23%、0.52%。國金中國鐵建高速REIT、華夏合肥高新產(chǎn)園REIT、中金湖北科投光谷REIT領(lǐng)跌，漲跌幅分別為-1.80%、-1.67%、-1.30%。本周大宗交易成交額總計5864.86萬元，成交價較前一日收盤價平均溢價-1.27%。其中9月18日REITs大宗交易成交額為1689.22萬元，成交價較前一日收盤價平均溢價-1.75%。9月19日REITs大宗交易成交額為3839.99萬元，成交價較前一日收盤價平均溢價-1.28%。9月20日REITs大宗交易成交額為186.13萬元，成交價較前一日收盤價平均溢價-1.08%。9月22日REITs大宗交易成交額為149.52萬元，成交價較前一日收盤價平均溢價-0.95%。

(資料圖)

相關(guān)性方面，REITs指數(shù)方面，近250日中，中證REITs指數(shù)與滬深300、中證全債和南華商品指數(shù)之間的相關(guān)性分別為0.14、0和0.06；產(chǎn)權(quán)REITs指數(shù)與滬深300、中證全債和南華商品指數(shù)之間的相關(guān)性分別為0.15、-0.03和0.03；經(jīng)營權(quán)REITs指數(shù)與滬深300、中證全債和南華商品指數(shù)之間的相關(guān)性分別為0.15、0.06和0.06。近20日中，與中證REITs指數(shù)相關(guān)性最高的指數(shù)為中證公司債，相關(guān)系數(shù)為0.315。REITs內(nèi)部相關(guān)性方面，近250日中，保租房REITs指數(shù)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs指數(shù)的內(nèi)部相關(guān)性最高，相關(guān)系數(shù)為0.78。近20日中，保租房REITs指數(shù)和倉儲物流REITs指數(shù)的內(nèi)部相關(guān)性最高，相關(guān)系數(shù)為0.71。REITs細分類別方面，近250日生態(tài)環(huán)保REITs指數(shù)與對應(yīng)板塊相關(guān)性相對較強。具體來看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、生態(tài)環(huán)保和交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs指數(shù)和對應(yīng)股票板塊之間的相關(guān)系數(shù)分別為0.12、0.14、0.21和0.14。近20日產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs指數(shù)與對應(yīng)板塊相關(guān)性相對較強，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、能源設(shè)施、倉儲物流、保租房、生態(tài)環(huán)保和交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs和對應(yīng)板塊之間的相關(guān)系數(shù)分別為0.44、-0.03、0.1、0、-0.14和0.29。REITs對應(yīng)個股表現(xiàn)方面，近250日中，華夏越秀高速公路REIT、華安張江光大園REIT和滬杭甬杭徽REIT與對應(yīng)股票具有相對較強的相關(guān)性，相關(guān)系數(shù)分別為0.12、0.11和0.1。近20日中，博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT、華安張江光大園REIT和鵬華深圳能源REIT與對應(yīng)股票具有相對較強的相關(guān)性，相關(guān)系數(shù)分別為0.27、0.18和0.14。

流動性方面，本周REITs總體成交活躍度下行。成交額方面，本周REITs總成交額(MA5)為2.24億元，環(huán)比上周下降16.6%，產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)成交額(MA5)分別為1.33和0.91億元，環(huán)比上周分別變化了-17.2%和-15.7%。細分來看，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施、倉儲物流、保障性租賃住房、生態(tài)環(huán)保、交通基礎(chǔ)設(shè)施類REITs本周的MA5成交額分別為0.71、0.24、0.28、0.28、0.12、0.61億元，環(huán)比上周分別變化了-17.7%、-30.1%、-9.6%、-24.2%、-17.4%、-6.6%，其中本周MA5成交額最大的REITs類型是園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，占比31.7%。成交量方面，本周REITs總成交量(MA5)為0.52億份，環(huán)比上周下降17.4%，產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)成交量(MA5)分別為0.4和0.12億份，環(huán)比上周分別變化了-17.8%和-15.8%。細分來看，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施、倉儲物流、保障性租賃住房、生態(tài)環(huán)保、交通基礎(chǔ)設(shè)施類REITs本周的MA5成交量分別為0.21、0.03、0.08、0.11、0.02、0.08億份，環(huán)比上周分別變化了-18.3%、-27.7%、-8.0%、-23.7%、-23.0%、-7.3%，其中本周MA5成交量最大的REITs類型是園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，占比40.4%。換手率方面，本周REITs換手率為4.0%，環(huán)比上周下降17.1%，產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)換手率分別為4.6%和2.7%，環(huán)比上周分別變化了-17.7%和-2.0%。細分來看，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施、倉儲物流、保障性租賃住房、生態(tài)環(huán)保、交通基礎(chǔ)設(shè)施類REITs本周的MA5換手率分別為5.0%、2.7%、4.5%、5.1%、3.5%、2.5%，環(huán)比上周分別變化了-17.1%、-27.5%、2.6%、-24.6%、-15.8%、5.1%。

估值方面，平安廣交投廣河高速REIT的估值收益率最高。估值方面，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs中，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT的PV倍數(shù)最小，為0.72；博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT的估值收益率最高，為5.95%。能源基礎(chǔ)設(shè)施REITs中，中信建投國家電投新能源REIT的PV倍數(shù)最小，為1.06；中航京能光伏REIT的估值收益率最高，為5.97%。倉儲物流REITs中，中金普洛斯REIT的PV倍數(shù)最小，為1.01；嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT的估值收益率最高，為5.19%。保障性租賃住房REITs中，中金廈門安居REIT的PV倍數(shù)最小，為1.01；華夏基金華潤有巢REIT的估值收益率最高，為5.28%。生態(tài)環(huán)保REITs中，富國首創(chuàng)水務(wù)封閉式REIT的PV倍數(shù)最小，為1.16；中航首鋼綠能REIT的估值收益率最高，為6.46%。交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs中，華夏中國交建高速REIT的PV倍數(shù)最小，為0.54；平安廣交投廣河高速REIT的估值收益率最高，為12.35%。

風(fēng)險提示：REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)項目未來經(jīng)營情況具有不確定性；募集說明書中測算的未來現(xiàn)金流可能無法準(zhǔn)確反應(yīng)實際情況；募集發(fā)行進度不及預(yù)期。

正 文

1. 行業(yè)動態(tài)

9月18日，中金基金和中金公司發(fā)布中金山高集團高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金基金份額詢價公告，基金管理人和財務(wù)顧問協(xié)商確定本次詢價區(qū)間為7.463元/份-7.836元/份，并將通過網(wǎng)下詢價最終確定基金份額的認購價格。

2. 一級市場

上市REITs發(fā)行規(guī)模達924.67億元，平均首日漲跌幅為12.21%。截至2023年9月23日，上市REITs共發(fā)行28只，發(fā)行規(guī)模為924.67億元。

3. 市場表現(xiàn)

市場表現(xiàn)方面，本周REITs市場下行，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT（1.85%）領(lǐng)漲。

本周（2023.9.18-2023.9.22），中證REITs指數(shù)下跌0.57%，REITs總指數(shù)下跌0.41%，產(chǎn)權(quán)REITs指數(shù)下跌0.16%，經(jīng)營權(quán)REITs指數(shù)下跌0.83%。大類資產(chǎn)角度，REITs總指數(shù)跑輸滬深300指數(shù)1.22個百分點，跑輸中證全債指數(shù)0.28個百分點，跑贏南華商品指數(shù)0.84個百分點。

本周（2023.9.18-2023.9.22），紅土創(chuàng)新鹽田港REIT、中金普洛斯REIT、嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT領(lǐng)漲，漲跌幅分別為1.85%、1.23%、0.52%。國金中國鐵建高速REIT、華夏合肥高新產(chǎn)園REIT、中金湖北科投光谷REIT領(lǐng)跌，漲跌幅分別為-1.80%、-1.67%、-1.30%

本周大宗交易成交額總計5864.86萬元，成交價較前一日收盤價平均溢價-1.27%。其中9月18日REITs大宗交易成交額為1689.22萬元，成交價較前一日收盤價平均溢價-1.75%。9月19日REITs大宗交易成交額為3839.99萬元，成交價較前一日收盤價平均溢價-1.28%。9月20日REITs大宗交易成交額為186.13萬元，成交價較前一日收盤價平均溢價-1.08%。9月22日REITs大宗交易成交額為149.52萬元，成交價較前一日收盤價平均溢價-0.95%。

4. 相關(guān)性

REITs指數(shù)方面，近250日中，中證REITs指數(shù)與滬深300、中證全債和南華商品指數(shù)之間的相關(guān)性分別為0.14、0和0.06；產(chǎn)權(quán)REITs指數(shù)與滬深300、中證全債和南華商品指數(shù)之間的相關(guān)性分別為0.15、-0.03和0.03；經(jīng)營權(quán)REITs指數(shù)與滬深300、中證全債和南華商品指數(shù)之間的相關(guān)性分別為0.15、0.06和0.06。近20日中，與中證REITs指數(shù)相關(guān)性最高的指數(shù)為中證公司債，相關(guān)系數(shù)為0.315。

REITs內(nèi)部相關(guān)性方面，近250日中，保租房REITs指數(shù)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs指數(shù)的內(nèi)部相關(guān)性最高，相關(guān)系數(shù)為0.78。近20日中，保租房REITs指數(shù)和倉儲物流REITs指數(shù)的內(nèi)部相關(guān)性最高，相關(guān)系數(shù)為0.71。

REITs細分類別方面，近250日生態(tài)環(huán)保REITs指數(shù)與對應(yīng)板塊相關(guān)性相對較強。具體來看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、生態(tài)環(huán)保和交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs指數(shù)和對應(yīng)股票板塊之間的相關(guān)系數(shù)分別為0.12、0.14、0.21和0.14。近20日產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs指數(shù)與對應(yīng)板塊相關(guān)性相對較強，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、能源設(shè)施、倉儲物流、保租房、生態(tài)環(huán)保和交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs和對應(yīng)板塊之間的相關(guān)系數(shù)分別為0.44、-0.03、0.1、0、-0.14和0.29。

REITs對應(yīng)個股表現(xiàn)方面，近250日中，華夏越秀高速公路REIT、華安張江光大園REIT和滬杭甬杭徽REIT與對應(yīng)股票具有相對較強的相關(guān)性，相關(guān)系數(shù)分別為0.12、0.11和0.1。近20日中，博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT、華安張江光大園REIT和鵬華深圳能源REIT與對應(yīng)股票具有相對較強的相關(guān)性，相關(guān)系數(shù)分別為0.27、0.18和0.14。

5.流動性

流動性方面，本周REITs總體成交活躍度下行，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITS成交額最大。

成交額方面，本周REITs總成交額(MA5)為2.24億元，環(huán)比上周下降16.6%，產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)成交額(MA5)分別為1.33和0.91億元，環(huán)比上周分別變化了-17.2%和-15.7%。細分來看，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施、倉儲物流、保障性租賃住房、生態(tài)環(huán)保、交通基礎(chǔ)設(shè)施類REITs本周的MA5成交額分別為0.71、0.24、0.28、0.28、0.12、0.61億元，環(huán)比上周分別變化了-17.7%、-30.1%、-9.6%、-24.2%、-17.4%、-6.6%，其中本周MA5成交額最大的REITs類型是園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，占比31.7%。

成交量方面，本周REITs總成交量(MA5)為0.52億份，環(huán)比上周下降17.4%，產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)成交量(MA5)分別為0.4和0.12億份，環(huán)比上周分別變化了-17.8%和-15.8%。細分來看，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施、倉儲物流、保障性租賃住房、生態(tài)環(huán)保、交通基礎(chǔ)設(shè)施類REITs本周的MA5成交量分別為0.21、0.03、0.08、0.11、0.02、0.08億份，環(huán)比上周分別變化了-18.3%、-27.7%、-8.0%、-23.7%、-23.0%、-7.3%，其中本周MA5成交量最大的REITs類型是園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，占比40.4%。

換手率方面，本周REITs換手率為4.0%，環(huán)比上周下降17.1%，產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)換手率分別為4.6%和2.7%，環(huán)比上周分別變化了-17.7%和-2.0%。細分來看，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施、倉儲物流、保障性租賃住房、生態(tài)環(huán)保、交通基礎(chǔ)設(shè)施類REITs本周的MA5換手率分別為5.0%、2.7%、4.5%、5.1%、3.5%、2.5%，環(huán)比上周分別變化了-17.1%、-27.5%、2.6%、-24.6%、-15.8%、5.1%。

6. 估值

估值方面，平安廣交投廣河高速REIT的估值收益率最高。估值方面，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs中，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT的PV倍數(shù)最小，為0.72；博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT的估值收益率最高，為5.95%。能源基礎(chǔ)設(shè)施REITs中，中信建投國家電投新能源REIT的PV倍數(shù)最小，為1.06；中航京能光伏REIT的估值收益率最高，為5.97%。倉儲物流REITs中，中金普洛斯REIT的PV倍數(shù)最小，為1.01；嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT的估值收益率最高，為5.19%。保障性租賃住房REITs中，中金廈門安居REIT的PV倍數(shù)最小，為1.01；華夏基金華潤有巢REIT的估值收益率最高，為5.28%。生態(tài)環(huán)保REITs中，富國首創(chuàng)水務(wù)封閉式REIT的PV倍數(shù)最小，為1.16；中航首鋼綠能REIT的估值收益率最高，為6.46%。交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs中，華夏中國交建高速REIT的PV倍數(shù)最小，為0.54；平安廣交投廣河高速REIT的估值收益率最高，為12.35%。

7. 風(fēng)險提示

REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)項目未來經(jīng)營情況具有不確定性；募集說明書中測算的未來現(xiàn)金流可能無法準(zhǔn)確反應(yīng)實際情況；募集發(fā)行進度不及預(yù)期。

報告信息

證券研究報告：《周觀REITs：REITs指數(shù)下行，成交活躍度下降》

對外發(fā)布時間：2023年9月23日

證券分析師：吳開達

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