TOD即是指：“以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式”。其中的公共交通主要是指火車(chē)站、機(jī)場(chǎng)、地鐵、輕軌等軌道交通及巴士干線，然后以公交站點(diǎn)為中心、以400～800米(5～10分鐘步行路程)為半徑建立中心廣場(chǎng)或城市中心，其特點(diǎn)在于集工作、商業(yè)、文化、教育、居住等為一身的“混合用途”，使居民和雇員在不排斥小汽車(chē)的同時(shí)能方便地選用公交、自行車(chē)、步行等多種出行方式。

各地持續(xù)推進(jìn)TOD模式創(chuàng)新落地

(資料圖片)

《加快建設(shè)交通強(qiáng)國(guó)五年行動(dòng)計(jì)劃(2023—2027年)》明確了未來(lái)五年加快建設(shè)交通強(qiáng)國(guó)的思路目標(biāo)和行動(dòng)任務(wù)，其中明確提出深入實(shí)施城市公共交通優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略。

如“遴選50個(gè)左右城市開(kāi)展國(guó)家公交都市創(chuàng)建，建立公交都市建設(shè)長(zhǎng)效機(jī)制”、“完善城市公共交通法規(guī)政策體系，推動(dòng)出臺(tái)城市公共交通用地綜合開(kāi)發(fā)政策”等等。在交通強(qiáng)國(guó)戰(zhàn)略背景下，各大城市積極推動(dòng)公共交通高質(zhì)量發(fā)展，推進(jìn)TOD模式創(chuàng)新與落地，向宜居、韌性、創(chuàng)新、智慧、綠色、人文的新型城市建設(shè)目標(biāo)邁進(jìn)。

北京加快推進(jìn)城軌融合

今年5月，《2023年北京市交通綜合治理行動(dòng)計(jì)劃》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)行動(dòng)計(jì)劃)發(fā)布，行動(dòng)計(jì)劃從“優(yōu)化供給、調(diào)控需求、強(qiáng)化治理”三個(gè)方面共提出42項(xiàng)任務(wù)，持續(xù)推動(dòng)軌道交通“四網(wǎng)融合”，多層面促進(jìn)公交與軌道融合發(fā)展，持續(xù)提升慢行系統(tǒng)品質(zhì)等。

根據(jù)預(yù)期指標(biāo)，到2023年底，北京市中心城區(qū)綠色出行比例力爭(zhēng)達(dá)到74.7%，市民45分鐘以?xún)?nèi)通勤出行占比達(dá)到54%，全市軌道車(chē)站出入口換乘距離小于50米的公交站點(diǎn)占比達(dá)到86%。

無(wú)錫開(kāi)展公交場(chǎng)站TOD項(xiàng)目先行研究

今年3月，無(wú)錫市國(guó)土資源局梁溪分局探索向天空、向地下要空間，開(kāi)展公共交通場(chǎng)站TOD開(kāi)發(fā)利用研究，并積極對(duì)接公交部門(mén)、設(shè)計(jì)單位進(jìn)行研究。

會(huì)上重點(diǎn)討論了公共交通場(chǎng)站TOD項(xiàng)目的設(shè)計(jì)理念、交通組織、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等控制性指標(biāo)，充分考慮居民的生活和出行需求，統(tǒng)籌土地要素支撐和規(guī)劃服務(wù)保障，并提出了在復(fù)合利用情況下的綠地率、建筑密度要求的創(chuàng)新方向。

杭州系統(tǒng)推進(jìn)城市更新

近日，《杭州市全面推進(jìn)城市更新行動(dòng)的實(shí)施意見(jiàn)(試行)》(征求意見(jiàn)稿)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《實(shí)施意見(jiàn)》)面向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)，旨在加快轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，系統(tǒng)推進(jìn)杭州市城市更新。

高效推動(dòng)土地集約化利用，建設(shè)多功能復(fù)合型地下空間，鼓勵(lì)地下公共空間與軌道站點(diǎn)連通，提升地下空間交通可達(dá)性、環(huán)境品質(zhì)和空間適宜度。大力推進(jìn) TOD 綜合開(kāi)發(fā)模式，提高地鐵站點(diǎn)周邊人口、崗位覆蓋率，打造“軌道上的城市”。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年中國(guó)TOD模式行業(yè)運(yùn)營(yíng)態(tài)勢(shì)分析及投融資模式咨詢(xún)報(bào)告》顯示：

從自身來(lái)看，TOD能夠提升城市品質(zhì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展;對(duì)于軌道交通，TOD能夠提升客流，以綜合開(kāi)發(fā)收益反哺軌道交通建設(shè)和運(yùn)營(yíng);對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，TOD意味著交通便利、物業(yè)增值、商業(yè)自帶客流量;對(duì)于市民，TOD意味著宜居宜業(yè)、便利安全、健康環(huán)保的嶄新公交都市生活方式。因此，TOD是一種“精明”的模式。

國(guó)內(nèi)TOD模式已經(jīng)形成了全域、全模式、全流程、全主體以及全要素的特點(diǎn)，越來(lái)越多城市開(kāi)始在全市范圍內(nèi)開(kāi)展TOD研究，項(xiàng)目范疇也從城軌擴(kuò)展至高鐵、城際、BRT、常規(guī)公交等，且在開(kāi)發(fā)中更重視市、區(qū)以及社會(huì)資本的合作開(kāi)發(fā)，以“TOD+”理念提高基礎(chǔ)設(shè)施與公服配套的集聚度和智能度，匯集各類(lèi)生產(chǎn)生活要素。

TOD模式行業(yè)運(yùn)營(yíng)態(tài)勢(shì)及前景分析

公共交通有固定的線路和保持一定間距(通常公共汽車(chē)站距為500m左右，軌道交通站距為1000m左右)。這就為土地利用與開(kāi)發(fā)提供了重要的依據(jù)，即在公交線路的沿線。尤其在站點(diǎn)周邊土地高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)，公共使用優(yōu)先。

近年來(lái)，隨著國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)化的加速發(fā)展，大城市“城市病”也越來(lái)越嚴(yán)重。擁堵、通勤時(shí)間長(zhǎng)、資源高度集中等問(wèn)題越來(lái)越受到城市規(guī)劃者的關(guān)注。在日本東京和香港本島成功的示范之下，TOD模式逐漸進(jìn)入了決策制定者們的視野中，其核心就是對(duì)軌道交通沿線土地資源和車(chē)輛基地的綜合開(kāi)發(fā)。

北京、深圳、上海等城市發(fā)展領(lǐng)先，土地資源稀缺、軌道交通發(fā)達(dá)等條件成熟，TOD模式已經(jīng)出現(xiàn)了成熟的案例。其他經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口密度大的城市也緊隨其后，或開(kāi)發(fā)、或規(guī)劃，對(duì)軌交車(chē)輛基地的開(kāi)發(fā)已經(jīng)成為趨勢(shì)。

目前，國(guó)內(nèi)成熟的TOD模式開(kāi)發(fā)區(qū)域都在搭建綜合的業(yè)態(tài)模式。以京投發(fā)展為例，軌交車(chē)輛基地的開(kāi)發(fā)規(guī)模在50萬(wàn)到100萬(wàn)平方米之間，覆蓋三公里范圍之內(nèi)。同時(shí)導(dǎo)入養(yǎng)老、教育、零售、文娛、辦公、家居、酒店、置換、科技等產(chǎn)業(yè)，最終形成完整智慧生態(tài)體系。此外，為了發(fā)展整個(gè)區(qū)域的活力和業(yè)態(tài)，京投發(fā)展已經(jīng)開(kāi)始自營(yíng)物業(yè)。

基于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶動(dòng)土地增值從而反哺城市發(fā)展的優(yōu)勢(shì)，讓TOD模式受到重視，相關(guān)政策頻頻發(fā)布。易居研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，僅2021年便有8個(gè)城市出臺(tái)關(guān)于城市軌道交通場(chǎng)站及周邊地區(qū)綜合開(kāi)發(fā)的相關(guān)政策，其中3個(gè)城市首次出臺(tái)市級(jí)TOD政策。

截至2020年末，我國(guó)已運(yùn)營(yíng)TOD項(xiàng)目的城市超過(guò)20座，在建或規(guī)劃TOD項(xiàng)目的城市超過(guò)30座。近兩年來(lái)，TOD市場(chǎng)空間仍在持續(xù)釋放，有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)全國(guó)TOD規(guī)模近年將達(dá)到5萬(wàn)億。

更多行業(yè)詳情請(qǐng)點(diǎn)擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年中國(guó)TOD模式行業(yè)運(yùn)營(yíng)態(tài)勢(shì)分析及投融資模式咨詢(xún)報(bào)告》。