▲爛尾樓重生，業(yè)主們紛紛攜家人在售樓中心開心一聚。攝影丨江西日報(bào)全媒體記者洪懷峰

“終于全面封頂了，我們?yōu)榇说攘?0年！”8月1日，位于安遠(yuǎn)縣城的“金橙花園”售樓中心，一名業(yè)主看到樓盤的整體規(guī)劃布局、工程品質(zhì)，以及戶型設(shè)計(jì)都與預(yù)期相符，喜極而泣。

(相關(guān)資料圖)

“金橙花園”樓盤因開發(fā)商資金鏈斷裂，于2012年初停工，安遠(yuǎn)縣通過探索“府院聯(lián)動(dòng)+預(yù)重整”方式，讓“金橙花園”樓盤于去年9月復(fù)工續(xù)建。今年7月底，“金橙花園”全面封頂。根據(jù)當(dāng)?shù)卣l(fā)布的通告，明年年初樓盤可以交付。

記者從法院和住建部門獲悉，這是我省首例通過“府院聯(lián)動(dòng)+預(yù)重整”方式，讓一個(gè)停工10年的住宅項(xiàng)目“復(fù)活”，為我省爛尾樓的涅槃重生提供了一個(gè)借鑒模式。此舉有效維護(hù)了債權(quán)人的合法權(quán)益，優(yōu)化了當(dāng)?shù)貭I商環(huán)境，切實(shí)維護(hù)了社會(huì)大局穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)了債權(quán)人、政府、購房業(yè)主等多方共贏。

“問題樓盤”從停工10年到起死回生，安遠(yuǎn)縣的探索給破解爛尾樓復(fù)工難題帶來怎樣的啟示？對此，記者進(jìn)行了深入調(diào)查采訪。

▲“金橙花園”樓盤外墻已煥然一新，明年年初可以集中交付。攝影丨江西日報(bào)全媒體記者洪懷峰

鬧心

半輩子積蓄買了爛尾樓

郭洪敏是安遠(yuǎn)縣居民，2011年底，他得知縣城新城區(qū)有個(gè)名為“金橙花園”的樓盤正在開建。

“當(dāng)時(shí)我家正在考慮改善居住條件，所以在2012年初，我到‘金橙花園’售樓處一次性付了32萬元，購買一套面積為98㎡的住宅?！惫槊舾嬖V記者，按照合同約定，房子應(yīng)于2014年底前交付，但是付清房款后不到一個(gè)月，“金橙花園”就停工了，而且一停就是10年。

市民劉斌則是以按揭貸款的方式，于2012年初在“金橙花園”購買一套面積為127.42㎡的住宅，剛辦完按揭貸款手續(xù)，他就發(fā)現(xiàn)原本在建的樓盤無人施工了。

“總價(jià)45萬元，首付13.6萬元，貸款期限20年，每月還貸1900元，沒想到半輩子積蓄買了爛尾樓。”劉斌告訴記者，樓盤停工了，房貸卻不能停。

受此困擾的“金橙花園”購房業(yè)主共有330戶，他們建了一個(gè)維權(quán)群，試圖找開發(fā)商討要說法，但等來的卻是開發(fā)企業(yè)主要股東因非法融資被判刑，復(fù)工重建遙遙無期。

▲ 停工10年，“金橙花園”樓盤復(fù)工續(xù)建，今年7月封頂。攝影丨江西日報(bào)全媒體記者洪懷峰

困局

資金鏈斷裂無人接盤

公開資料顯示，“金橙花園”由贛州紅山房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡稱紅山公司）開發(fā)。2011年1月27日，紅山公司競得安遠(yuǎn)縣欣山鎮(zhèn)三百山大道與欣山大道交界處的國有土地使用權(quán)，土地面積為16922㎡，總建筑面積74540.41㎡，用于開發(fā)建設(shè)“金橙花園”項(xiàng)目。2012年年初，紅山公司因拖欠債務(wù)導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)被當(dāng)?shù)胤ㄔ翰榉?，資金鏈斷裂，項(xiàng)目停工至去年9月21日。

“該項(xiàng)目周邊配套設(shè)施比較齊全，計(jì)劃建設(shè)住宅6棟543套商品房、商鋪37套?！卑策h(yuǎn)縣住建局黨組書記、局長曾美峰向記者介紹，停工時(shí)，6棟樓中最高的已建23層，最低的已建20層，項(xiàng)目主體總計(jì)完成70%，后續(xù)安裝工程及其他配套設(shè)施工程仍有9000萬元的資金缺口。巨大的復(fù)工續(xù)建資金體量，加上債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜，導(dǎo)致該項(xiàng)目處置風(fēng)險(xiǎn)高、難度大，10年來無人接盤。

據(jù)悉，“金橙花園”的維權(quán)業(yè)主從2013年開始，就不斷到安遠(yuǎn)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、安遠(yuǎn)縣委信訪局等部門反映問題，但此事一直沒有得到解決。

進(jìn)展

停工10年后續(xù)建封頂

“金橙花園”停工，成了安遠(yuǎn)縣新城區(qū)的城市“瘡疤”。破解“金橙花園”復(fù)工續(xù)建難題，事關(guān)穩(wěn)民生、穩(wěn)市場、恢復(fù)購房者信心。

那么，如何向這一復(fù)雜遺留問題“開刀”？安遠(yuǎn)縣于2021年6月成立了由縣委、縣政府牽頭，法院、住建等多個(gè)部門組成的工作專班，探索政府與法院聯(lián)動(dòng)，參照企業(yè)破產(chǎn)法的相關(guān)規(guī)定，最終形成了“共益?zhèn)鶆?wù)”+“注資續(xù)建”的預(yù)重整方案。

安遠(yuǎn)縣人民法院黨組成員、審判委員會(huì)專職委員徐海峰向記者介紹，預(yù)重整是指法院在立案審查破產(chǎn)重整申請后、受理破產(chǎn)重整申請前，對具有重整原因且經(jīng)初步判斷具備重整價(jià)值和重整可能的債務(wù)人，做出預(yù)重整決定后，由臨時(shí)管理人組織債務(wù)人及出資人、債權(quán)人、重整投資人通過協(xié)商形成預(yù)重整方案，并征集利害關(guān)系人意見，在重整受理后予以確認(rèn)前期工作成果的程序。

“這種在政府受理和主導(dǎo)下，通過創(chuàng)新‘府院聯(lián)動(dòng)+預(yù)重整’處置爛尾樓的模式屬全省首例?！毙旌７甯嬖V記者，通過召開債權(quán)人和業(yè)主代表大會(huì)，遴選了江西理公律師事務(wù)所為管理人，對項(xiàng)目的負(fù)債、建設(shè)、權(quán)屬等情況進(jìn)行了全面調(diào)查，通過權(quán)益重整，引進(jìn)了江西恒榮建設(shè)集團(tuán)有限公司注資續(xù)建，并于去年9月進(jìn)場復(fù)工續(xù)建。

對此，江西恒榮建設(shè)集團(tuán)有限公司項(xiàng)目經(jīng)理周飛科表示，帶資承接“金橙花園”續(xù)建，既是對國家保交樓要求的響應(yīng)，也是回饋社會(huì)的責(zé)任擔(dān)當(dāng)，同時(shí)，續(xù)建費(fèi)用作為共益?zhèn)鶛?quán)，樓盤完工后，在銷售收入中優(yōu)先償還，公司的投入有了保障，達(dá)到了雙贏。

曾美峰向記者介紹，目前，“金橙花園”已全面封頂，管理人正在對剩余房源進(jìn)行銷售，盡快回籠資金，預(yù)計(jì)在2024年初可以交房。

啟示

大力推廣“交房即交證”

雖然“金橙花園”通過“府院聯(lián)動(dòng)+預(yù)重整”方式得以復(fù)工續(xù)建，但記者發(fā)現(xiàn)，近年來在市場下行壓力加大的情況下，類似紅山公司這種長期依賴高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)發(fā)展模式，出現(xiàn)資金鏈斷裂問題，導(dǎo)致樓盤爛尾的房地產(chǎn)企業(yè)不在少數(shù)。

縱觀這些現(xiàn)象，不難發(fā)現(xiàn)，“先交錢，后交房”的房地產(chǎn)預(yù)售模式難辭其咎。其實(shí)，預(yù)售制度是我國房地產(chǎn)行業(yè)起步之初借鑒我國香港地區(qū)做法的一套機(jī)制。目前，許多國家和地區(qū)都已經(jīng)優(yōu)化改善，不再實(shí)行房產(chǎn)預(yù)售模式。

今年1月17日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議明確提出，有條件的地區(qū)可以進(jìn)行“一手付錢一手交房”現(xiàn)房銷售。會(huì)議結(jié)束后的近一個(gè)月內(nèi)，山東、安徽、河南等省就提出了試點(diǎn)現(xiàn)房銷售。我省也有部分縣市推出現(xiàn)房現(xiàn)售，實(shí)現(xiàn)“交房即交證”，取得了良好的效果。

業(yè)內(nèi)人士表示，買房對大多數(shù)人而言，需要貸款或者是用一輩子的積蓄。一旦百姓窮其所有買到爛尾樓，不僅會(huì)增加社會(huì)怨氣，還會(huì)帶來社會(huì)不穩(wěn)定因素。因此，不論是從推動(dòng)房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)，消除房地產(chǎn)領(lǐng)域可能存在的風(fēng)險(xiǎn)隱患，還是從維護(hù)購房者合法權(quán)益出發(fā)，“交房即交證”的試點(diǎn)探索，可以步子邁得再快一些、試點(diǎn)地區(qū)可以更多一些。

來源：江西日報(bào)

文字：江西日報(bào)全媒體記者洪懷峰

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