【資料圖】

一座鋼筋水泥架構(gòu)的“云之城”坐落在杭州的余杭區(qū)，這是個(gè)龐然大物，云霧漂浮狀的頂蓋之下共有9層，總建筑面積約51萬平方米。

還未正式開通，關(guān)于這座車站的信息就已經(jīng)鋪天蓋地。杭州西站，是繼杭州火車東站、蕭山國際機(jī)場之后，杭州的第三大門戶交通樞紐。

即將開門迎客，杭州西站也迎來了一批新的物業(yè)服務(wù)人員。

8月8日晚間，南都物業(yè)(行情603506,診股)發(fā)布公告稱，公司中標(biāo)杭州西站站房配套物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目，中標(biāo)金額9005.096萬元。

此次中標(biāo)，是南都物業(yè)繼去年中標(biāo)杭州蕭山國際機(jī)場部分項(xiàng)目后，在城市公建類物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域取得的又一重大突破。

現(xiàn)如今，公建物業(yè)幾乎是物企人手一張的牌，這類項(xiàng)目主要來自市場外拓，不受母公司輸送影響。

保利物業(yè)、招商積余(行情001914,診股)、中海物業(yè)等國企央企早已是公建領(lǐng)域的高手，但民營企業(yè)的實(shí)力也不可小覷，不僅有深耕公建20多年的新大正(行情002968,診股)，還涌現(xiàn)出雅生活、合景悠活等眾多企業(yè)。

入局分羹

公建業(yè)態(tài)并非偏門領(lǐng)域，大大小小的物企基本都有涉獵。

集中在招投標(biāo)市場的公建物業(yè)并非萬金油項(xiàng)目，這類項(xiàng)目通常具有部分社會性、公益性的特點(diǎn)，相對于普通業(yè)態(tài)，盈利空間大幅收縮。

而且現(xiàn)在隨著物企服務(wù)的不斷外延，不僅有住宅、商業(yè)等傳統(tǒng)的服務(wù)項(xiàng)目，城市服務(wù)也被納入管理范圍，公建并非首選。

不過各花入各眼，近幾年在公建領(lǐng)域進(jìn)擊勢頭猛烈的物企也不少，尤其是國企央企，公建的屬性似乎與它們天然契合。

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》不完全統(tǒng)計(jì)，2021年財(cái)報(bào)公布公建類服務(wù)項(xiàng)目的物企中，保利物業(yè)的管理規(guī)模居于國有企業(yè)之首，雅生活奪下民營企業(yè)規(guī)模桂冠。

收入方面，最高的是招商積余，包括公共、政府、學(xué)校在內(nèi)的公建類業(yè)態(tài)物業(yè)管理服務(wù)收入18.6億元，其次是新大正，物管收入17.6億元。

2019年6月，保利物業(yè)宣布正式邁入“大物業(yè)時(shí)代”，在這一戰(zhàn)略指引下，保利物業(yè)深挖各個(gè)業(yè)態(tài)，其中就包括公建。

截至2021年年末，保利物業(yè)源自公共及其他物業(yè)的管理面積約2.4億方，收入約為14.62億元，較2020年同期增長約81.8%。期內(nèi)，保利物業(yè)新簽約公共及其他物業(yè)項(xiàng)目的單年合同金額達(dá)約9.5億元。

20余年公建生涯的新大正，也交了一份答卷。在其服務(wù)業(yè)態(tài)的構(gòu)成中，大部分來自公建，包括學(xué)校、航空、公共、辦公在內(nèi)的物業(yè)管理服務(wù)收入占比超8成。

從新大正的身上，能比較直觀感受到公建領(lǐng)域物管的盈利水平。2021年新大正實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入20.88億元，較上一年同期增長58.40%，然而期內(nèi)的毛利率和凈利率雙雙下跌。

2021年，新大正整體毛利率為18.65%，較上一年同期的21.42%下跌了2.77個(gè)百分點(diǎn)；凈利率為7.97%，同比下降了2.04個(gè)百分點(diǎn)。

規(guī)模相差20倍

攤開公建業(yè)態(tài)的物企名單，除了耳熟能詳?shù)男麓笳捅＠飿I(yè)，雅生活、招商積余、中海物業(yè)、金融街(行情000402,診股)物業(yè)等也有不俗表現(xiàn)。

樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計(jì)的部分披露公建規(guī)模的物企中，保利物業(yè)和雅生活規(guī)模較大，分別為2.4億方和2.195億方，其次是招商積余7760萬方、中海物業(yè)4670萬方、金融街物業(yè)1130萬方，首尾極差超過20倍。

物企公建類物業(yè)的規(guī)模占比大小主要取決于兩個(gè)方面，一方面是物企自身規(guī)模，另一方面是在公建投入的精力。

保利物業(yè)和雅生活自身體量足夠大，多番經(jīng)營下，公建規(guī)模分別占比51.6%和44.9%，屬于較大的份額。

其次，金融街物業(yè)的公建規(guī)模雖然不高，但是與其整體面積相比已然不小，占比33.75%。招商積余和中海物業(yè)居下，公建規(guī)模分別占比27.6%和17.9%。

而在營收方面，新大正的收入占比一騎絕塵，公建類服務(wù)營收占總收入的84.37%。

相比之下，招商積余和保利物業(yè)多點(diǎn)開花，公建物管收入比重并不大，分別為17.56%和13.54%。

不過也從側(cè)面反映了保利物業(yè)公建類物管服務(wù)的羸弱，收入能力并不強(qiáng)，五成規(guī)模帶來的營收只有一成出頭。

收并購式弱

公建項(xiàng)目最常出現(xiàn)的地方還要屬招標(biāo)現(xiàn)場，物企競爭拼的是硬實(shí)力，常常有幾家甚至幾十家企業(yè)競標(biāo)，誰也沒有十拿九穩(wěn)的把握。

收購原本就在公建領(lǐng)域擅長的標(biāo)的企業(yè)，似乎是給物企的一條捷徑，花下去真金白銀，馬上就能聽見聲響。

這兩種，是物企常用來外拓公建項(xiàng)目的方式。

然而今年的收并購不景氣，上半年收并購26筆，總額88.26億元，與上一年同期相比，收并購頻率和總額都有所下降。在這其中，分給公建的就更少了，屈指可數(shù)。

不過在這之前，物企收并購可是囤積了不少的公建項(xiàng)目。

去年末，招商積余加碼航空物業(yè)，接連收購上航物業(yè)和南航物業(yè)。

2021年12月24日，招商積余公告稱，受讓上航物業(yè)100%股權(quán)，價(jià)格為5362萬元。兩天后，又以2.3億元收購南航物業(yè)95%股權(quán)。

一向以商業(yè)業(yè)態(tài)著稱的金融街物業(yè)，也在公建業(yè)態(tài)下了本錢。2021年11月29日，金融街物業(yè)表示收購金融街集團(tuán)旗下永泰恒衛(wèi)生服務(wù)100%股權(quán)，代價(jià)為345.18萬元。

金融街物業(yè)表示，本次收購將擴(kuò)大其醫(yī)院物業(yè)管理板塊業(yè)務(wù)規(guī)模。數(shù)據(jù)顯示，截至2020年底，永泰恒衛(wèi)生服務(wù)共承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目11個(gè)、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心15個(gè)、職工食堂項(xiàng)目12個(gè)。

市場外拓方面，公建項(xiàng)目年限長、收入穩(wěn)定，物企競爭更是屢見不鮮。

以其中細(xì)分的醫(yī)院項(xiàng)目為例，隨著醫(yī)院后勤社會化趨勢的不斷遞進(jìn)，醫(yī)院物業(yè)釋放出巨大潛力。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局資料，2021年中國醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)數(shù)量達(dá)103.1萬個(gè)，較2020年增加了0.80萬個(gè)，同比增長0.78%。

總而言之，公建狩獵場的號角已經(jīng)吹響，物企前仆后繼，搶灘公建業(yè)態(tài)，競爭格局正在加速重構(gòu)。

關(guān)鍵詞： 物業(yè)服務(wù) 個(gè)百分點(diǎn)