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天量安居房，深圳二手房的業(yè)主還坐得住嗎？

昨天，深圳一口氣供應(yīng)4422套人才安居房，兩房戶型1957套，三房戶型2465套。

一時(shí)間深圳的人民半夜都被炸了起來(lái)。

當(dāng)然，大家心里的疑慮也多了起來(lái)。

太罕見(jiàn)了，量太大了，能不能買(mǎi)？什么人能買(mǎi)？能不能抵押貸款？未來(lái)能不能賣(mài)？最重要的是，選安居房還是選人才安居房？......

趁著熱度，波荔說(shuō)一下自己的一點(diǎn)看法。

首先是對(duì)這次人才安居房供應(yīng)量的看法。

6個(gè)小區(qū)，4422套人才安居房，拋開(kāi)安居君蘭灣府的566套是3856套，看上去是非常多了。

但是在這之前，深圳今年的8月份也供應(yīng)了2897套安居房，10月份供應(yīng)了1670套安居房。

體量也不少，但市場(chǎng)的討論熱度遠(yuǎn)不及這一次。

按道理都是正常的供應(yīng)節(jié)奏，放在以往可能就是單個(gè)小區(qū)的安居房供應(yīng)，沒(méi)有像最近3次這般一下子集中公告好幾個(gè)項(xiàng)目。

但是突然就引起市場(chǎng)這么大動(dòng)靜的討論，其中的原因，可能有兩個(gè)方面。

一是市場(chǎng)的心態(tài)轉(zhuǎn)變了，二手房繼續(xù)回調(diào)，成交繼續(xù)遇冷，導(dǎo)致準(zhǔn)業(yè)主們心態(tài)比較淡定了。

二是深圳前陣子出了租金指導(dǎo)價(jià)，要開(kāi)始堅(jiān)定地走新加坡路線的印象烙在了大家的心里。

其次是對(duì)人才安居房的風(fēng)險(xiǎn)看法。

搞錢(qián)深圳人一直都很行的。

波荔是相信真的有人會(huì)開(kāi)始張羅安居房的擦邊業(yè)務(wù)。

比如破安居房的限購(gòu)，破安居房的10年限售，甚至是破安居房的抵押貸款等等。

畢竟有需求，就會(huì)有市場(chǎng)，6折買(mǎi)深圳的房，誰(shuí)不趨之若鶩？

昨天晚上安居房的公告一出來(lái)，很多深圳人就沸騰了。

其中大家最關(guān)注的一條，單身35歲以上可以申請(qǐng)一套，于是有人就又動(dòng)了離婚搞兩套的心思。

但是要注意一下，在安居房的公告里面，有幾條需要特別注意的。

第一限定是深戶，除非是軍人則不受深戶限制，第二是在深圳沒(méi)有任何形式的住房，包括小產(chǎn)權(quán)，5年內(nèi)沒(méi)有轉(zhuǎn)讓記錄或者離婚分割住房。

這就意味著離婚轉(zhuǎn)讓，想要沖兩套的路子是走不通的。

而且如果結(jié)合《深圳市安居型商品房建設(shè)和管理暫行辦法》要求也更嚴(yán)格。

比如普通本科申請(qǐng)人需要交納5年醫(yī)保，經(jīng)過(guò)認(rèn)定的人才需要交納3年醫(yī)保；

比如要符合國(guó)家計(jì)劃生育政策；

比如不超過(guò)10年還給政府的按原價(jià)回收，超過(guò)10年的還給政府就要折價(jià)回收等。

所以如果認(rèn)購(gòu)安居房，一定要走正規(guī)的路子去申請(qǐng)。

再說(shuō)一個(gè)大家非常關(guān)心的問(wèn)題。

有人說(shuō)一下子出來(lái)四千多套安居房，會(huì)不會(huì)對(duì)現(xiàn)在的二手房或者新房造成很大的沖擊。

其實(shí)波荔個(gè)人認(rèn)為是不太會(huì)的，特別是把時(shí)間拉長(zhǎng)來(lái)看。

一方面，安居房和商品房的市場(chǎng)本身就是兩條軌道。

安居房注定只能針對(duì)少數(shù)群體，而且這些少數(shù)群體絕大部分人是夠不著深圳主流市場(chǎng)上的普通住宅的。

說(shuō)白了就是無(wú)論如何都?jí)虿恢钲诘钠胀ㄗ≌拈T(mén)檻，可以說(shuō)是深圳買(mǎi)房群體中，購(gòu)買(mǎi)實(shí)力是比較弱的一批人。

然后這一批人當(dāng)中，如果加上家庭，或者單身35歲以上，加上深戶的限制，符合的人就更少了。

目前輪候安居房的數(shù)據(jù)是181955人（戶），但相信不少人的操作都是邊搖號(hào)新房邊排隊(duì)的。

另一方面，這些安居房中真正符合大家的要求的房子并不多。

比如像這次深圳發(fā)布的6個(gè)小區(qū)當(dāng)中，總共4422套，但安居君蘭灣府就占了566套。

這個(gè)小區(qū)的位置在龍崗區(qū)白沙灣路與鼓樓路交叉路口往西北約90米的地方。

這個(gè)地方就是一個(gè)高度待開(kāi)發(fā)的區(qū)域，屬于三面環(huán)山，一面向海的地方。

但是這個(gè)地方?jīng)]有地鐵，也沒(méi)有大型商場(chǎng)配套，乘坐公交到葵涌公園差不多45分鐘。

相信選擇這里的剛需不會(huì)太多。

所以深圳的安居房的底線和原則，只能保證一條，那就是“有房住，不保證有居住品質(zhì)”，僅僅是有房住，至于配套，地段，通勤，學(xué)校什么的就別掛念太多了。

而且部分安居房?jī)r(jià)格很多人未必承受得起。

在這次公開(kāi)配售的安居房當(dāng)中，安居鴻棲臺(tái)和星河開(kāi)市客環(huán)球商業(yè)中心就不算便宜。

寶安西鄉(xiāng)的安居鴻棲臺(tái)推出960套房源，配售均價(jià)就超過(guò)4萬(wàn)/平，為42900元/㎡；龍華民治的星河開(kāi)市客環(huán)球商業(yè)中心推出1068套房源，配售均價(jià)為44900元/㎡。

這樣的價(jià)格基本可以直接買(mǎi)光明、龍崗，甚至加一點(diǎn)點(diǎn)錢(qián)可以買(mǎi)龍華區(qū)龍華、龍勝、清湖北附近的普通住宅。

像龍華民治的星河開(kāi)市客環(huán)球商業(yè)中心步行大約3.7公里就是備案均價(jià)5.88-6.85萬(wàn)/㎡并且放出86折的華僑城四海華亭。

第三是從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，深圳未來(lái)可能還會(huì)有相應(yīng)的配套措施。

因?yàn)樯钲谟?jì)劃是到2035年籌集建設(shè)各類住房170萬(wàn)套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬(wàn)套。

而100萬(wàn)套房當(dāng)中，又有約40%是人才住房和安居型商品房。

這么大體量的安居房，未來(lái)10年或者20年后進(jìn)入市場(chǎng)，成為普通商品房對(duì)深圳的二手房市場(chǎng)會(huì)有一定的擠壓影響。

隨意流入普通的住宅市場(chǎng)，如果再經(jīng)歷一波炒房客的洗劫，多少就有點(diǎn)違背保障房的初衷和本質(zhì)了。

所以目測(cè)，隨著深圳人才房、可售型安居房的數(shù)量慢慢增加，深圳后續(xù)可能會(huì)有其他補(bǔ)充政策來(lái)填補(bǔ)當(dāng)前政策的漏洞，實(shí)現(xiàn)真正的安居房安居。

當(dāng)然了，短時(shí)間內(nèi)，對(duì)深圳正常的主流住宅市場(chǎng)還是有影響的。

比如沒(méi)有優(yōu)質(zhì)學(xué)位的老破小、臨深的房子（東莞的鳳崗、清溪、惠州的淡水、大亞灣）、深圳的小產(chǎn)權(quán)房，都會(huì)因?yàn)殛戧懤m(xù)續(xù)供應(yīng)的人才安居房被分流部分購(gòu)買(mǎi)需求和購(gòu)買(mǎi)力。

再比如剛需們會(huì)延緩自己的買(mǎi)房計(jì)劃，因?yàn)樯钲谶@次的動(dòng)作就是要給市場(chǎng)傳遞人才來(lái)了就保障有房住的信號(hào)，給大家釋放來(lái)了就是深圳人的信號(hào)。

所以昨天消息一出，波荔看到有買(mǎi)房群的人，直接坦白不著急買(mǎi)房了，今天早上就有人在問(wèn)深圳怎么樣落戶的事情，也有人開(kāi)始火速填寫(xiě)認(rèn)購(gòu)資料。

前者認(rèn)為每年都有這么多安居房的話，就不著急買(mǎi)房了，邊搖號(hào)邊排安居房，壓力小很多。

后者認(rèn)為現(xiàn)在是來(lái)深圳的好時(shí)機(jī)，終于等到了落戶的理由。

但無(wú)論如何，這次安居房的供應(yīng)給深圳年輕人打了一針強(qiáng)心針，吃了一個(gè)定心丸。

中午吃飯的路上都開(kāi)始聽(tīng)到有年輕人討論這次的安居房，在考慮要不要參加認(rèn)購(gòu)等等。

在保障新深圳人住房方面的需求，要給深圳點(diǎn)個(gè)贊。

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